Mieszkania w Krakowie - sytuacja i perspektywy

Na krakowskim rynku jest obecnie bardzo mało ofert nieruchomości. Każde, w miarę rozsądnie wycenione mieszkanie pojawiające się na rynku, znika bardzo szybko. Ceny znowu rosną szybko i nic nie zapowiada końca tego utrzymującego się od trzech lat trendu.

Popyt przewyższa podaż, tak najkrócej można zdiagnozować sytuację na rynku mieszkań i niewiele wskazuje na to, by w najbliższym czasie ta sytuacja miała się zmienić – twierdzi Jolanta Loranty, dyrektor krakowskiego oddziału Agencji Nieruchomości Ober-Haus. Ten popyt, a co z tym idzie wzrost ceny mieszkań, to efekt kilku nakładających się na siebie czynników. Po pierwsze, ciągle powstaje zbyt mało nowych inwestycji prowadzonych przez deweloperów. Po drugie, coraz łatwiejszy jest dostęp do kredytów. Po trzecie, niewielki, ale jednak coraz szybszy wzrost gospodarczy powoduje, że społeczeństwo staje się nieco bogatsze, na rynku jest więcej pieniędzy. Nie bez znaczenia jest też fakt, że obok dotychczasowych klientów pojawili się inwestorzy zagraniczni, głównie z Anglii i Irlandii oraz studenci, którzy zamiast wynajmować, coraz częściej kupują niewielkie mieszkania – zaznacza Piotr Sumara, dyrektor Biura Nieruchomości Północ.

Rynek pierwotny

Rynek nowych mieszkań, podobnie jak w połowie lat 90., znowu stał się rynkiem producenta. To deweloperzy dyktują warunki. Zapytaliśmy anonimowo piętnastu dużych i średnich deweloperów w Krakowie o to, czy przy podpisywaniu umowy notarialnej możliwe jest uzależnienie wpłacanych kwot od postępów w budowie. Jedynie trzech zgłosiło chęć rozmów na ten temat. Pozostali nie widzieli większych możliwości negocjacji harmonogramu comiesięcznych przelewów.
W tej chwili sprzedawane są mieszkania do odbioru za rok, półtora – mówi Piotr Sumara. – Oznacza to, że w przypadku mniejszych inwestycji zaczyna się płacić, zanim jeszcze ruszy budowa, a większych – po wylaniu fundamentów. Przyczyn zbyt słabej aktywności deweloperów należy upatrywać w Urzędzie Miejskim. To brak planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia odblokowanie pod zabudowę wielorodzinną wielu terenów (aktualne plany obejmują kilka procent miasta). W praktyce coraz częściej kupowane są mieszkania w budynkach, na które jeszcze nie ma pozwolenia na budowę – zaznacza Jolanta Loranty. Dodatkowym utrudnieniem są ciągnące się w nieskończoność procedury uzyskiwania tzw. warunków zabudowy (9–15 miesięcy) i pozwolenia na budowę (3–5 miesięcy). Oznacza to, że zanim deweloper będzie mógł wbić pierwszą łopatę w swój grunt, przez minimum dwa lata musi załatwiać formalności. Działek, na których inwestycję można by zaczynać od razu, praktycznie na rynku już nie ma – ocenia Piotr Sumara. Trzeba jednak zaznaczyć, że ostatnio działania Urzędu Miejskiego postrzegane są nieco lepiej.
Ceny nowych mieszkań oscylują w przedziale od 3,2–3,5 tys. zł brutto za m kw. na Kurdwanowie czy Górce Narodowej do 3,7–4,2 tys. zł brutto na Ruczaju, w Pychowicach czy Bronowicach. W zeszłym roku w Krakowie oddano do użytku 4,4 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

Obcokrajowcy

Po wejściu do UE coraz szerszym strumieniem płynie na krakowski rynek nieruchomości kapitał zagraniczny. Są to zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i osoby fizyczne. Najwięcej przyjeżdża do Krakowa Irlandczyków i Brytyjczyków, którzy za pieniądze ze sprzedaży kawalerki w Dublinie czy Londynie kupują tutaj apartament. Liczą, że podobnie jak to się stało w ich krajach w latach 70., 80. i 90., wzrost wartości mieszkań w najbliższym czasie będzie bardzo szybki. Ceny 5–8 tys. zł za m kw. nie robią na nich dużego wrażenia – na Wyspach jest kilkakrotnie drożej. Ci nabywcy najchętniej kupują mieszkania (czasami po kilka, a nawet całe kamienice) w centrum miasta, wewnątrz drugiej obwodnicy. Bardziej odległe dzielnice ich nie interesują.

Apartamenty w centrum

Niezwykle dużemu zainteresowaniu mieszkaniami w centrum miasta nie towarzyszy odpowiednia podaż, i raczej nie ma szans, by kiedykolwiek nastąpiła tu większa zmiana. W porównaniu do innych miast śródmieście Krakowa jest małe i nie ma możliwości budowania tutaj wysokich apartamentowców. Mieszkania można nabywać tylko z rynku wtórnego. Wewnątrz Plant nie buduje się właściwie nic, a między Plantami a Alejami i na Kazimierzu są to zupełnie pojedyncze inwestycje. Nieco ciekawych ofert pojawia się jako efekt odremontowania i rewitalizacji starych kamienic. Takie apartamenty, zazwyczaj bardzo ładnie wykończone, kosztują powyżej 8 tys. zł za m kw. (najczęściej około 10 tys. zł za m kw.). Obecnie prawdopodobnie najdroższe mieszkania w Krakowie sprzedawane są w pięknie odremontowanej kamienicy przy Rynku Głównym 46. Mieszkanie o powierzchni 145 m kw. może nabyć każdy, kto dysponuje kwotą 5 mln zł – zachęca Jolanta Loranty.
Takie apartamenty to pewna inwestycja – zapewniają specjaliści. Na nieruchomościach w Krakowie, poza ekstremalnymi sytuacjami, praktycznie nie da się stracić, choć istnieje obawa, że ceny drogich apartamentów będą wzrastać nieco wolniej niż tych mniejszych, tańszych i gorzej położonych mieszkań.

Łatwiej o kredyt

Od kilku lat spada oprocentowanie kredytów, a i banki przekonawszy się, że kredyty mieszkaniowe należą do najlepiej spłacanych, rozluźniły nieco sztywne zasady oceniania zdolności kredytowej swoich klientów. Obecnie posiadając 20 tys. zł i w miarę ustabilizowaną sytuację zawodową, można bez większych problemów uzyskać pożyczkę na zakup mieszkania w wysokości 180 tys. zł – twierdzi Piotr Sumara. Banki biorą pod uwagę dochody z różnych źródeł, np. umowy zlecenie czy umowy o dzieło. Coraz mniejszą popularnością cieszą się natomiast pożyczki w walutach obcych – wiele osób obawia się ryzyka kursowego. Dolar drożejący o 30 gr spowoduje wzrost wielkości kredytu o 10 proc. Wiele osób decyduje się na kredyty we franku szwajcarskim, który jest bardzo stabilną walutą.

Dla studenta

Od kilku lat w Krakowie studenci, a właściwe ich rodzice, interesują się mieszkaniami w dzielnicach za drugą obwodnicą. Kilka dni temu mieliśmy taką sytuację, że rodzice przyjechali i w ciągu godziny zdecydowali się na zakup mieszkania dla córki, która pierwszego października zaczyna studia – opowiada Piotr Sumara. Choć takie zachowanie nie jest standardem, to szczególnie teraz, na początku roku akademickiego mieszkania jedno- i dwupokojowe cieszą się szczególnym zainteresowaniem. Rodzice dysponujący pewnymi oszczędnościami wolą kupić swoim pociechom mieszkanie, zamiast płacić co miesiąc kilkaset złotych za wynajem. Obecnie w Krakowie wynajęcie pokoju na Azorach, Bronowicach czy Ruczaju kosztuje ok. 450–500 zł miesięcznie. To zaś po pięciu latach daje koszt wysokości 22 do 25 tys. zł (450–500 zł x 10 miesięcy = 4500–5000 zł x 5 lat studiów = 22.500–25.000 zł). Przy założeniu, że wysyłamy na studia dwójkę dzieci, otrzymujemy kwotę będącą równowartością nawet połowy niewielkiego mieszkania.

Wielka płyta

Niewątpliwie zaskoczeniem dla analityków rynku jest ciągle utrzymująca się niewielka różnica w cenach pomiędzy mieszkaniami nowymi, wybudowanymi kilka lat temu przy zastosowaniu nowoczesnych i solidnych technologii a wielką płytą. Obecnie różnica w cenie wynosi ok. 20 proc. – twierdzi Piotr Sumara – ale w niektórych przypadkach, np. na Bronowiczach, jest jeszcze mniejsza. Już kilka lat temu wydawało się, że mieszkania w blokach z wielkiej płyty skazane są na marginalizację na rynku i będą tanieć, a przynajmniej nie będą drożeć. Okazuje się jednak, że niedobór mieszkań jest ciągle tak duży, że takie nieruchomości stale znajdują nabywców. Mimo wszystko w dłuższej perspektywie ich wartość będzie rosła wolniej niż w innych segmentach, zapowiadają specjaliści. Wielka płyta to nie tylko wady. Ostatnio do niewątpliwych zalet takich osiedli zalicza się duże przestrzenie pomiędzy blokami, zielone skwery i place zabaw. Na nowych osiedlach wielu dostaje klaustrofobii, a place zabaw dla dzieci o powierzchni 20 m kw. nie należą do rzadkości.

Perspektywy

W ciągu ostatniego roku mieszkania w Krakowie podrożały średnio o 15 proc. (gratulacje dla tych, którzy zainwestowali w zeszłym roku). Po ogromnej presji na rynek i wykupie nieruchomości przed wejściem do Unii nastąpiła kilkumiesięczna stagnacja, ale od jesieni 2004 r. znowu mamy stały wzrost cen. W ciągu najbliższego roku mieszkania prawdopodobnie podrożeją o 8–10 proc., choć pojawiają się także opinie, że będzie to 10–12 proc. – ocenia Jolanta Loranty. W dalszej perspektywie trudno dzisiaj prorokować, bo w dużej mierze zależy to od rozwoju gospodarki i zainteresowania kapitału zagranicznego nieruchomościami w Krakowie.
Coraz bardziej widocznym trendem jest też rosnące zainteresowanie klientów mieszkaniami w tzw. condominiach, czyli zespołach, w których zapewniona jest szeroka infrastruktura usługowa, od sklepów po baseny, kluby fitness, zakłady fryzjerskie, ochronę, sprzątanie itp. Takie kompleksy powstały niedawno przy ul. Piastowskiej, tak też została zaprojektowana Brama Wschodzącego Słońca.

-------------------------------

Na razie nic nie wskazuje na to, aby trend dosyć szybkiego wzrostu cen nieruchomości miał się załamać. Patrząc na rynki zachodnioeuropejskie, a także na rynek amerykański i japoński, można przypuszczać, że dopiero stoimy na progu wielkiego boomu na rynku nieruchomości i w przyszłości wzrost cen jeszcze przyspieszy. Jednak i teraz opłaca się kupować mieszkania – zarobek jest praktycznie dwa razy większy niż z dobrze oprocentowanej lokaty bankowej, a dodatkowo można zarobić na wynajmie. Z pewnością ceny w niektórych dzielnicach będą rosły szybciej niż gdzie indziej. Przykładem takiego zróżnicowania jest Kazimierz, gdzie jeszcze kilka lat temu ceny były zbliżone np. do Ruczaju, a obecnie upodabniają się do tych wewnątrz Plant. Zachęcamy więc do uważnej analizy rynku – na razie można tu tylko zarobić.

powrót do listy artykułów