Mieszkania studenckie: co warto wiedzieć najmując lokal?

Już w pierwszych miesiącach nowego roku akademickiego dojdzie zapewne do sporych przetasowań na rynku wynajmu lokali mieszkalnych w największych miastach. Nie zawsze jednak umowy najmu przygotowywane przez właścicieli i przedkładane studentom do podpisu pozwalają na takie zmiany.

Dla studentów, którzy nie mogą lub nie chcą zamieszkać w akademiku koniec września to już ostatni dzwonek na znalezienie sobie lokum. W braku ciekawych ofert duża część z tych młodych osób traktuje nadarzającą się okazję jedynie tymczasowo. Już w pierwszych miesiącach nowego roku akademickiego dojdzie zapewne do sporych przetasowań na rynku wynajmu lokali mieszkalnych w największych miastach. Nie zawsze jednak umowy najmu przygotowywane przez właścicieli i przedkładane studentom do podpisu pozwalają na takie zmiany.

Wypowiedzenie najmu

Wypowiedzenie umowy stanowi jednostronny sposób zakończenia stosunku najmu, w odróżnieniu od jej rozwiązania, które dochodzi do skutku przez porozumienie stron i które zawsze może mieć miejsce - niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Wypowiedzenie umowy najmu jest typowym zdarzeniem kończącym stosunek najmu zawarty na czas nieoznaczony.

Natomiast przypadku najmu zawartego na czas oznaczony umowa powinna się skończyć z upływem określonego w niej terminu. Zawsze możliwe jest obustronne jej rozwiązanie. Wypowiedzenie zaś tylko wtedy, gdy przepis lub postanowienie umowy na to zezwala w danym przypadku. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie - przewiduje art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Zatem jeśli strony nie określą w umowie okoliczności uzasadniających wypowiedzenie, możliwości takiej nie będzie, z wyjątkiem sytuacji określonych w samych przepisach (zob. ramka). Oznacza to, że w przypadku zawarcia umowy najmu mającej trwać do końca roku akademickiego (np. do 30 czerwca 2009 r.) i nieokreślenia przypadków szczególnych uzasadniających wcześniejsze zakończenie najmu przez najemcę, wypowiedzenie złożone wynajmującemu w trakcie jednego z semestrów będzie bezskuteczne. Właściciel może wówczas żądać zapłaty czynszu za pozostały okres najmu, po potrąceniu jednak dochodu osiągniętego z wynajmu mieszkania nowym lokatorom.

Terminy obowiązujące najemców

Jeżeli strony nie określiły w umowie terminu wypowiedzenia, obowiązuje termin ustawowy. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu wynoszą:

• 3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, a także w przypadku umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie,
   
• 1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny miesięcznie (z wyjątkiem bezterminowego najmu lokali),
   
• 3 dni - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc, lecz nie codziennie,
   
• 1 dzień - gdy czynsz jest płatny codziennie.

Jak widać, rodzaj zawartej umowy (na czas oznaczony bądź nieoznaczony) ma również znaczenie dla długości ustawowego terminu wypowiedzenia.

Zmiany w lokalu i podnajem tylko za zgodą właściciela

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony. Jeżeli umowa milczy na ten temat, najemca obowiązany jest używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

W przypadku najmu lokali obowiązuje zasada, iż bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Wyjątkiem są osoby, względem których najemca obciążony jest obowiązkiem alimentacyjnym - oddanie lokalu tym osobom może nastąpić bez pytania wynajmującego o zgodę (art. 688² K.c.). Warto też pamiętać, że w razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Ponadto umowa użyczenia lub podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu.

Stale zamieszkujące z najemcą osoby pełnoletnie odpowiadają z nim solidarnie za zapłatę czynszu i innych należnych opłat. Obowiązek ten ogranicza się jednak do czynszu i opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (art. 688¹ K.c.).

Czynsz może wzrosnąć

Podstawowym obowiązkiem najemcy wynikającym z umowy najmu jest zapłata czynszu, Z reguły czynsz płatny jest okresowo (np. co miesiąc). Strony mogą sobie dowolnie określić terminy płatności czynszu - jeżeli jednak tego nie zrobią, będzie on płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca kalendarzowego.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Możliwość taka wynika z przepisu art. 685¹ K.c. Tak więc również w trakcie roku akademickiego studentów może spotkać niemiła niespodzianka.

Inaczej to wygląda w przypadku najmu podlegającego ustawie o ochronie praw lokatorów. Tutaj podwyżka czynszu może nastąpić nie więcej niż raz na pół roku (chyba że strony w umowie ustaliły termin dłuższy), a do tego z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zmiany wysokości czynszu mogą również następować za porozumieniem stron lub automatycznie na podstawie zapisów umowy. W tym ostatnim przypadku mowa o często zastrzeganej w umowach waloryzacji czynszu stosownie np. do wskaźnika inflacji.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
   
• ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).