Miało być lepiej, będzie drożej

Interesy nabywców to powód, dla którego UOKiK chce ingerować w obecnie obowiązującą ustawę deweloperską. W ostatnim czasie instytucja wyszła z propozycjami mającymi zwiększyć bezpieczeństwo osób kupujących mieszkania.

Nowelizacja przepisów ma się przyczynić do lepszej ochrony środków nabywców w razie upadłości dewelopera. Jednak postulaty Urzędu mogą przynieść skutki odwrotne do zamierzonych i zamiast poprawić sytuację klientów firm deweloperskich, przyniosą niepożądane konsekwencje. Jeśli czarny scenariusz się sprawdzi, wśród poszkodowanych znajdą się również sami inwestorzy, a to z kolei pociągnie za sobą załamanie na rynku nieruchomości.

Dążenia do zwiększenia podaży mieszkań i próby odpowiedzenia na potrzeby mieszkaniowe Polaków to priorytet nie tylko środowisk z branży budowlanej, która czerpie zyski z działalności deweloperskiej. O poprawę sytuacji polskiego rynku nieruchomości zabiega także rząd, co przejawia się zarówno w programach, tj. „Mieszkanie Plus”, jak i opracowywanych nowelizacjach przepisów Prawa budowlanego, np. Kodeks urbanistyczno-budowlany. Celem wprowadzenia nowel jest przyspieszenie i ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego. Tymczasem następstwem zgłoszonych do ustawy deweloperskiej poprawek może być wyhamowanie inwestycji, tym bardziej, że w ostatnim czasie coraz częściej mówi się o problemach dotykających branżę budowlaną. Braki w kadrze pracowniczej, podwyżki cen surowców czy nieterminowe wypłacanie usług odbijają się na podaży, która względem wzmożonego popytu nie jest w stanie zaspokoić oczekiwań. Efektem zjawiska są podwyżki cen nieruchomości.

Na czym zatem zasadza się problem propozycji zgłoszonych przez UOKiK? W zamyśle autorów nowelizacji ustawy deweloperskiej, nowa wersja ma pomóc chronić interesy nabywców. Dlatego też większej kontroli miałby być poddawany deweloper. Oprócz dokładnej analizy wszelkich aspektów prawno-finansowych, w tym prawa do gruntu czy podlegania postępowaniu upadłościowemu, zmiana ma objąć rachunki powiernicze.

Deweloperzy przed nowym wyzwaniem

Obecnie ustawa deweloperska nadkłada na inwestora obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, który może przybierać 2 formy – rachunku otwartego i zamkniętego. Pierwszy z nich zakłada, że deweloper sukcesywnie otrzymuje pieniądze klientów po zakończeniu poszczególnych etapów prac budowlanych. W przypadku rachunku zamkniętego środki nabywców są przekazywane na konto przedsiębiorcy dopiero po przeniesieniu na przyszłych właścicieli mieszkań praw własnościowych. Dominującym na rynku rozwiązaniem jest otwarty rachunek powierniczy. Jak tłumaczy prezes UOKiK Marek Niechciał, nie chroni on dostatecznie pieniędzy kupujących, w sytuacji gdy deweloper ogłosi upadłość lub nie dokończy budowy. Stąd postulat o likwidację niezabezpieczonych otwartych rachunków powierniczych. Jeżeli zmiany wejdą w życie, środki nabywców trafią na konto dewelopera jedynie według zasad określonych w zamkniętym rachunku powierniczym bądź otwartym, ale tylko w momencie, kiedy będzie on posiadał gwarancję ubezpieczeniową lub bankową. Jak jednak podkreśla wiceprezes spółki Atal Mateusz Juroszek, obecnie instytucje finansowe nie mają w ofercie otwartych MRP z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Nie są znane koszty i zasady ich przyznawania. Może się więc okazać, że jedynym dostępnym i możliwym środkiem zabezpieczenia będzie zamknięty rachunek powierniczy.

W związku z tym środowisko deweloperskie obawia się likwidacji rachunku otwartego, przeważającego w większości projektów. Jest on wygodniejszą formą dla inwestorów przede wszystkim dlatego, że ułatwia finansowanie inwestycji. Aby móc prowadzić rachunek zamknięty, przedsiębiorcy już na starcie musieliby dysponować środkami pozwalającymi na przeprowadzenie wszystkich prac lub zaciągać kredyt.

Jeśli zaplanowane przez UOKiK zmiany wejdą w życie, deweloperzy będą mieli ograniczone możliwości pozyskiwania środków na inwestycje – stracą dostęp do wpłat pochodzących od klientów. W przypadku gdy firma nie będzie posiadała własnych środków wystarczających na pokrycie kosztów inwestycji, będzie musiała posiłkować się pożyczkami i kredytami, znaleźć alternatywne do wpłat nabywców źródła pozyskiwania funduszy. Największe firmy, obecne na giełdzie i doświadczone w emitowaniu obligacji, powinny poradzić sobie z tym wyzwaniem. Kłopot będą mieli natomiast mniejsi deweloperzy, dla których inne sposoby zdobywania środków pozwalających na ochronę wpłat klientów mogą okazać się niedostępne. Wynika to z faktu, że instytucje finansowe mają ograniczoną możliwość udzielania kredytów deweloperom – muszą stosować się do kwotowego limitu zaangażowania w branżę. Dlatego nie wszystkim firmom uda się uzyskać pożyczkę umożliwiającą zrealizowanie całej inwestycji, zauważa Mateusz Juroszek.
 

Branża deweloperska u progu kryzysu

Większość firm nie posiada wystarczającej zdolności finansowej, by samodzielnie sfinansować prace, więc na inwestycje byliby w stanie pozwolić sobie tylko najwięksi gracze, a zaciągnięcie kredytu generuje dodatkowe koszty prowadzenia przedsięwzięcia. Z komplikacjami mogą nie poradzić sobie małe przedsiębiorstwa, dla których będzie to jednoznaczne z kresem działalności. Ponadto uderzyłoby to nawet w dużych deweloperów, gdyż znacząco zredukowałoby ich ofertę.

Wzrost obciążeń finansowych może skutkować wyeliminowaniem z rynku mniejszych firm, ograniczy konkurencję na dużych rynkach, a w małych miejscowościach może spowodować, że nie będą powstawały żadne nowe inwestycje, mówi Izabella Oramus, dyrektor ds. sprzedaży Nokturn Deweloper.

Nie bez szkody pozostałaby również płynność finansowa przedsiębiorstw – w momencie, kiedy do rozpoczęcia inwestycji potrzebna jest pełna pula, a jej zwrot nastąpi dopiero po udostępnieniu mieszkań, przepływ pieniędzy jest utrudniony. Oprócz tego wśród propozycji padło, by mieszkaniowy rachunek powierniczy mógł być zamykany dopiero po przeniesieniu prawa odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali.

Utrzymywanie mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu sprzedaży ostatniego lokalu niczemu nie służy, a generuje dodatkowe, wysokie koszty utrzymania takiego rachunku przez dewelopera. Zdarzają się przecież lokale trudne do sprzedaży, które znajdują swoich nabywców dopiero kilkanaście miesięcy po zakończeniu inwestycji. To z kolei może rodzić problemy, np. z rozliczeniem kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji, dodaje Izabella Oramus.
 

Niższa podaż, wyższe ceny

Jednym ze skutków rozwiązań będzie wyhamowanie podaży, która już teraz nie nadąża za popytem, gdyż możliwości finansowe deweloperów mogą nie pozwolić na realizowanie kilku przedsięwzięć jednocześnie. W następstwie ograniczona zostanie liczba dostarczanych na rynek mieszkań, a dodatkowo czas ich budowy może się wydłużać.

Kolejną kwestią, która może zastanawiać jest wpływ decyzji banków kontrolujących przebieg prac budowlanych na realizację inwestycji. Przeniesienie na instytucje finansowe obowiązku dokonywania analiz i oceny dynamicznie zmieniających się sytuacji na budowach oraz w procesie inwestycyjnym nie jest dobrym rozwiązaniem. Tym samym trudności po stronie deweloperów, które w perspektywie czasu zostałyby rozwiązane, mogą przyczynić się do negatywnych decyzji banków, przestrzega Mateusz Juroszek.

Na szczycie góry lodowej znajdują się nabywcy, czyli ci, w interesie których opracowywano zmiany. Zamknięcie działalności niektórych firm, ograniczenie oferty deweloperskiej to nie tylko problem z dostępnością odpowiedniej liczby mieszkań. To przede wszystkim podwyżki cen nieruchomości. Wzrost kosztów prowadzenia inwestycji odbije się na wartości lokali. Jeżeli jedyną szansą dla dewelopera na zrealizowanie projektu będzie zaciągnięcie kredytów, poniesione z tego tytułu wydatki zrekompensuje sobie w stawkach za metr kwadratowy.

Pojawia się zatem pytanie, czy nowelizacja nie przyniosłaby więcej szkody niż pożytku. Co więcej, funkcjonująca obecnie ustawa deweloperska wraz z nowymi regulacjami w zakresie prawa upadłościowego skutecznie zabezpiecza interesy nabywców. Do tej pory nie odnotowano przypadku, w którym przyjęte rozwiązania chroniące wpłaty klientów byłyby niewystarczające, na co zwraca uwagę wiceprezes spółki Atal.