Meldunek – zwykła formalność, która staje się problemem

Obowiązek meldunkowy, mimo że nie został zniesiony, dziś ma rozmytą wartość w porównaniu do jego wagi w okresie PRL.

Warunkiem znalezienia zatrudnienia poza miejscem stałego zamieszkania nie jest jak dawniej udowodnienie przed pracodawcą i urzędem zmiany adresu. Po wyprowadzce z rodzinnego miasta wiele osób z sentymentu lub zwykłego niedopatrzenia nie podaje informacji o zmianie zameldowania, nie ponosząc z tego tytułu żadnych konsekwencji. Na rynku nieruchomości meldunek ma jednak większe znaczenie.

Obowiązek zgłoszenia informacji o miejscu stałego lub czasowego (dłużej niż 3 miesiące) pobytu wynika z następujących aktów prawnych: ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz.U. z 2018 r. poz. 1382 z późn. zm.), rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 13 grudnia 2017 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu wypełniania formularzy stosowanych przy wykonywaniu obowiązku meldunkowego (Dz.U. poz. 2411). Teoretycznie mamy tylko 30 dni na zgłoszenie swojego pobytu w nowym miejscu. W praktyce nie trzeba obawiać się kar za nieaktualny meldunek, ale mieć świadomość, że ten szczegół decyduje o tym, do czyjego budżetu trafią wpływy z naszych podatków. Gminom zależy na tym, by przekonać mieszkańców do stałego zameldowania, dlatego wprowadzają różnego rodzaju udogodnienia i zniżki dla zameldowanych. Argumentem przeciwko likwidacji obowiązku meldunkowego wciąż jest także kwestia sporządzania list wyborczych na podstawie informacji o osobach zameldowanych w danej lokalizacji.

Przeczytaj także: Mieszkasz w mieście bez meldunku? Sprawdź, jak głosować

Wymeldowanie lokatora

Na rynku nieruchomości meldunek bywa bardziej problematyczny. Z definicji służy wyłącznie do ewidencji ludności zamieszkałej na terenie Polski, zatem nie daje podstaw do przejęcia lokalu. Praktyka rynkowa pokazuje jednak, że obowiązek meldunkowy obraca się przeciwko właścicielom nieruchomości. Trudniej sprzedać lokal, w którym zameldowane są osoby trzecie, nawet jeśli w rzeczywistości w nim nie mieszkają. Obowiązek meldunkowy polega nie tylko na zgłoszeniu pobytu, ale także podaniu informacji o wyprowadzce. Dzień przed rozwiązaniem umowy najemca powinien wymeldować się w urzędzie lub skorzystać z możliwości zrobienia tego online. W przeciwnym razie obowiązek ten spadnie na właściciela, a to skomplikuje całą procedurę.

Lokatora można wymeldować najwcześniej po upływie 3 miesięcy od zakończenia umowy najmu. Jeśli właściciel planował w tym czasie sprzedaż nieruchomości, może mieć problem ze znalezieniem nabywców, którym nie będzie przeszkadzał meldunek najemcy. Wnioskując o administracyjne wymeldowanie, należy podać przyczynę i termin wyprowadzki lokatora oraz aktualne miejsce jego pobytu. Właściciel powinien zgromadzić jak najwięcej informacji, które potwierdzą, że najemca na stałe opuścił lokal. Brak danych przedłuży procedurę.

Kto powinien wymeldować lokatora?

Czy można nie zgodzić się na meldunek?

Nie można uprzedzać faktów, tj. wymeldować lokatora przed ustaniem stosunku najmu. Umowa chroni najemcę również w zakresie jego prawa do meldunku. Z perspektywy właściciela bezpiecznym rozwiązaniem jest najem na czas określony. Po wygaśnięciu umowy dowód legalnego pobytu lokatora w mieszkaniu straci ważność. Mniej pewna w tym kontekście jest umowa na czas nieokreślony.

Składając wniosek do organu zajmującego się ewidencją ludności w urzędzie gminy, właściciel przedstawia dokumenty potwierdzające prawo własności i zakończenie okresu najmu – wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości oraz umowę z najemcą. Jeśli lokator wyprowadził się z mieszkania i poinformował właściciela o swoim nowym miejscu zamieszkania, procedura przebiega prawidłowo. Decyzja o wymeldowaniu zostanie wydana w ciągu miesiąca, maksymalnie dwóch.

W świetle prawa meldunek jest wypełnieniem obywatelskiego obowiązku najemcy, który ma do niego prawo nawet bez zgody właściciela mieszkania. Do zameldowania się wystarczy umowa najmu, dowód osobisty lub paszport oraz wypełniony formularz potwierdzenia pobytu. Ostatni z wymienionych dokumentów powinien być opatrzony podpisem osoby posiadającej prawo własności nieruchomości. Podpis właściciela nie musi być równoznaczny z jego zgodą na meldunek. W formularzu potwierdza on jedynie fakt zamieszkania lokatora w mieszkaniu. Zameldować można się nawet bez takiego podpisu. Wówczas organy urzędu gminy mają za zadanie ustalić, czy wnioskodawca mieszka we wskazanym lokalu. Sprawdzenie stanu faktycznego przebiega zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeśli chcąc uchronić się przed konsekwencjami administracyjnymi wynajmujący zastrzeże w umowie, że nie zgadza się na zameldowanie najemców w jego nieruchomości, pod względem prawnym taki zapis będzie nieważny. Potwierdzenie pobytu nie wymaga zgody właściciela mieszkania.

Problemy z wypowiedzeniem umowy najmu

Poważniejszy problem pojawia się w momencie, kiedy mimo wypowiedzenia umowy najemca w ogóle nie planuje opuszczenia lokalu. Skrajne przypadki dotyczą sytuacji, gdy lokatorzy posuwają się do przejęcia nieruchomości, np. poprzez wymianę zamków i odcięcie właścicielowi w ten sposób dostępu do lokalu. Co ciekawe, meldunek jest kwestią odrębną. W świetle prawa zameldowanie nieuczciwego najemcy na pobyt stały nadal będzie uzasadnione – weryfikacji podlega bowiem tylko kwestia tego, czy osoba ta wciąż mieszka pod adresem wskazanym we wniosku.

Jedynym skutecznym rozwiązaniem dla wynajmującego, który zamierza wyprosić niechcianych lokatorów, jest dochodzenie swoich praw w drodze postępowania sądowego. W tym przypadku odzyskanie nieruchomości może potrwać znacznie dłużej. Przed rozpoczęciem egzekucji komorniczej trzeba udowodnić przed sądem, że doszło do bezprawnego zajęcia nieruchomości.

Rozwiązanie umowy najmu uzasadnione zaległościami czynszowymi należy poprzedzić pisemnym wezwaniem do zapłaty, w którym zostanie określony dodatkowy czas na uregulowanie zaległych zobowiązań. Ponadto należy odpowiednio wcześniej poinformować najemcę o planowanym wypowiedzeniu – takie prawo gwarantuje mu ustawa o ochronie praw lokatorów.

W sytuacji, gdy sprawa musi znaleźć finał w sądzie, ponieważ najemca zignorował nakaz wyprowadzki, właściciel tkwi w swego rodzaju zawieszeniu – przed uprawomocnieniem wyroku dotyczącego eksmisji nie może nic zrobić. Później zostaje mu już tylko dalsze czekanie, tym razem na efekty pracy komornika. Ten z kolei może rozpocząć procedurę eksmisyjną, ale pod warunkiem, że niechciany lokator samodzielnie znalazł już mieszkanie zastępcze lub gmina przyznała mu lokal socjalny bądź tymczasowy. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z eksmisją „na bruk”, na którą nie pozwalają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

W świetle obowiązującego prawa niedopuszczalne jest także stosowanie jakichkolwiek form nacisku, które mają skłonić najemcę do wyprowadzki. Wszelkie działania, które można określić mianem szantażu emocjonalnego, zostaną uznane za przemoc pośrednią. Przed zmuszaniem do wyprowadzki chroni lokatorów nowelizacja ustaw: Kodeks karny, Prawo budowlane oraz Kodeks postępowania w sprawach wykroczenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, za utrudnianie lokatorom użytkowania mieszkania czy nakłanianie ich do wyprowadzki właścicielowi nieruchomości grozi grzywna, a nawet kara pozbawienia wolności (wszczęcie postępowania sądowego rozpoczyna się na wniosek pokrzywdzonego). Za przemoc pośrednią uznaje się również m.in. odcinanie źródeł ciepła, energii elektrycznej i wody. Jeśli na wniosek najemcy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi celowe uszkodzenie instalacji, ma prawo nakazać właścicielowi lokalu niezwłoczne usunięcie usterek, o ile nie są uzasadnione względami technicznymi lub użytkowymi. Za odmowę wykonania naprawy ustawodawca przewidział karę pieniężną.

Według prawa w sporach o eksmisję występują wobec tego dwie pokrzywdzone strony: właściciel, który próbuje odzyskać bezprawnie zajęte mieszkanie, oraz najemca, który może stać się ofiarą szantażu i różnego rodzaju nacisków mających skłonić go do wyprowadzki.