Matematyka głosowania

Jedną z podstawowych kwestii, o których musi wiedzieć każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, jest sposób podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej i siła jego głosu.

Jedną z podstawowych kwestii, o których musi wiedzieć każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, jest sposób podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej i siła jego głosu.

Czynności zwykłego zarządu i je przekraczające

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Nie znajdziemy jednak w przepisach definicji tych pojęć. Nie wynika to z błędów ustawodawcy, lecz jest jego świadomym działaniem, gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku. W efekcie oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu, oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania danej czynności. Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczające jest bardzo istotne także na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, bowiem czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Uchwały są formą podejmowania decyzji przez właścicieli. Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, np. gdy na zebraniu nie było wystarczającej liczby właścicieli lokali.

Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust 3 ustawy o własności lokal. Jednak nie można uznać, że każda czynność nie wymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwłaszcza zwrot „w szczególności”. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami zawsze należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd.

Siła głosu pojedynczego właściciela lokalu

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Przykład: lokal nr 1 ma powierzchnię 50 m kw., a piwnica przynależna 5 m kw. Powierzchnia wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w nieruchomości wynosi 1000 m kw. Zatem z lokalem nr 1 będzie związany udział wynoszący 55/1000. Pamiętajmy jednak, że tego udziału nie oblicza się za każdym razem, np. przy glosowaniu. Ten udział obliczany jest przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Zawarty jest w tym akcie oraz w księdze wieczystej lokalu i nieruchomości wspólnej.

Siła głosu dotychczasowego właściciela

Oprócz właścicieli samodzielnych lokali we wspólnocie można spotkać się z poprzednim właścicielem budynku (spółdzielnią, gminą, deweloperem), który dysponuje jeszcze niewykupionymi od niego lokalami. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zwróćmy uwagę, że siła głosu tego właściciela stopniowo będzie maleć, gdyż zmniejszać się będzie jego udział w nieruchomości wspólnej w związku z tym, że kolejni lokatorzy, kupujący czy spółdzielcy, będą uzyskiwać własność zajmowanych lokali.

Przykład: powierzchnia wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w nieruchomości wynosi 1000 m kw. Zatem pierwotny udział właściciela budynku wynosił 1000/1000. Następnie lokale wykupiło 10 lokatorów. Powierzchnia każdego z lokali wynosiła 50 m kw., a piwnic przynależnych 5 m kw. Zatem udział każdego lokalu wynosił 55/1000. Po takich czynnościach udział pierwotnego właściciela budynku w nieruchomości wspólnej wynosić będzie 450/2900. Stosowny wpis znajdzie się w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej.

Jeden właściciel, jeden głos

Przy matematyce głosowania we wspólnocie mieszkaniowej musimy jeszcze pamiętać o wyjątkach od zasady, zgodnie z którą siła głosu właściciela zależy od wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Ustawa o własności lokali przewiduje także, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Z głosowaniem, że na każdego właściciela przypada jeden głos, możemy mieć do czynienia, gdy:
1) w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, lub w umowie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 pkt 2 ustawy o własności lokali);
2) jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali);
3) większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a ustawy o własności lokali).

Gdy jeden lokal ma kilku właścicieli

W przypadku gdy jeden lokal ma kilku współwłaścicieli, nie głosują oni oddzielnie częścią swojego udziału. Udział związany z lokalem jest bowiem niepodzielny. Współwłaściciele lokalu powinni podjąć odrębnie we własnym gronie decyzję, w jaki sposób głosować danym udziałem. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziału. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W związku z tym, że kodeks cywilny w żaden sposób nie formalizuje jak, gdzie i w jakiej formie współwłaściciele mają wyrażać swoją zgodę, można dopuścić sytuację, że właściciel podczas glosowania głosuje jako współwłaściciel lokalu. Z tym, że przy liczeniu głosów „za” zarząd może uwzględnić głos związany z „lokalem we współwłasności”, tylko jeżeli współwłaściciele tego lokalu podjęli decyzję, czyli wyrazili zgodę zgodnie z wyżej przedstawionymi zasadami kodeksu cywilnego.