Mała wspólnota mieszkaniowa

Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, gdyż nie ma żadnej formy organizacyjnej – nie ma zarządu, uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania.

Do tej pory z małą wspólnotą mieszkaniową mieliśmy do czynienia wówczas, gdy w budynku liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych przeznaczonych do wyodrębnienia, a należących do poprzedniego właściciela, nie była większa niż siedem. Od 1 stycznia 2020 roku małą wspólnotę mogą tworzyć nie więcej niż 3 lokale. Taka mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, gdyż nie ma żadnej formy organizacyjnej. W takiej wspólnocie nie ma zarządu, uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet rocznych. Mała wspólnota mieszkaniowa może przekształcić się w dużą wspólnotę zarządzaną na podstawie ustawy o własności lokali. Z sytuacją taką będziemy mieć do czynienia, gdy w wyniku przebudowy budynku liczba lokali zwiększy się do co najmniej czterech – wówczas mała wspólnota przekształci się w dużą wspólnotę i automatycznie do zarządu wspólnotą zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali.

Zasady podejmowania decyzji

Zmienił się także sposób podejmowania decyzji we wspólnocie. W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Od 1 stycznia 2020 roku decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie zarząd, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem.

Możliwość podejmowania decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu większością głosów jest ułatwieniem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Przed wprowadzeniem zmian w małych  wspólnotach, gdzie liczba lokali nie przekraczała 7, do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna była zgoda wszystkich właścicieli. 

Zarządca w małej wspólnocie mieszkaniowej

W małej wspólnocie mieszkaniowej wprawdzie nie ma zarządu, ale może działać zarządca. Aby jednak taki zarządca mógł objąć zarząd, konieczna jest umowa podpisana przez wszystkich właścicieli. Ewentualnie współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego. Sądem właściwym do ustanowienia zarządcy jest sąd rejonowy właściwy według położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dowód prawa własności, na przykład odpis z księgi wieczystej. Nadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy obejmuje on zarząd nieruchomością. W przypadku ustanowienia zarządcy sąd określa jego wynagrodzenie, a także zakres obowiązków. W przypadku wspólnot mieszkaniowych z reguły będzie to upoważnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W przypadku braku tej zgody zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia na ich dokonanie. Zarządca obowiązany jest przede wszystkim wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości oraz prowadzić sprawy, które okażą się potrzebne. Zarządca przymusowy składa sądowi w wyznaczonych terminach sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które sąd zatwierdza lub odmawia ich zatwierdzenia. Sąd odwołuje zarządcę, jeżeli ustaną przyczyny jego powołania.

Stworzenie działającej wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 roku sygn. III CZP 60/09, zasada ta ma zastosowanie również do małych wspólnot mieszkaniowych. Zatem możliwe jest w drodze umowy zawartej pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali w formie aktu notarialnego wprowadzenie do małej wspólnoty mieszkaniowej zasad zarządzania obowiązujących w dużej wspólnocie mieszkaniowej, w tym instytucji zarządu, zasad podejmowania i zaskarżania uchwał itd. Możliwe jest też zmodyfikowanie tych zasad, aby były bardziej dostosowane do realiów danej wspólnoty mieszkaniowej.

Do zmiany sposobu zarządu konieczne jest jednak zachowanie formy aktu notarialnego. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie przyniesienie pożądanego rezultatu. Dopiero w takiej formie mała wspólnota mieszkaniowa nabiera formy organizacyjnej i jest sens założenia rachunku bankowego oraz podjęcia czynności rejestracyjnych. Tylko w takiej formie możliwe jest podejmowanie uchwał większością głosów, wybranie zarządu, który będzie zarządzać wspólnotą mieszkaniową.

Ustalanie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej

W małych wspólnotach mieszkaniowych bardzo często dochodzi do podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. W małej wspólnocie nie ma bowiem przeszkód, a nawet jest wskazane, aby współwłaściciele, gdy są zgodni, w drodze umowy określili sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Współwłaściciele umawiają się w niej na przykład, że współwłaściciel X będzie korzystał z danej części działki od strony wschodniej, a współwłaściciel Y z innej części działki. Każdy z nich we własnym zakresie zagospodarowuje wydzieloną część działki i z niej korzysta. W przypadku tej umowy wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej dla celów dowodowych. Ewentualnie podpisy na umowie powinny być notarialnie poświadczone, jeżeli treść umowy ma być ujawniona w księdze wieczystej. Umowa taka nie likwiduje wprawdzie współwłasności nieruchomości, jednak w wiążący sposób określa zasady korzystania. Zatem jeżeli jeden ze współwłaścicieli w wyniku takiej umowy otrzyma do korzystania część działki, to będzie mógł z niej korzystać z pominięciem innych współwłaścicieli, a inni współwłaściciele będą zobowiązani do powstrzymania się od ingerencji w tę część wspólnej nieruchomości.