Mała stabilizacja

Rok 2011 okazał się stabilny dla rynku biurowego w Krakowie. Stawki czynszów praktycznie utrzymywały się na niezmienionym poziomie.

Miasto Kraków charakteryzuje się wysoką atrakcyjnością inwestycyjną, dobrą dostępnością komunikacyjną, a także obecnością sektora wysokich technologii, instytucji badawczorozwojowych, uczelni wyższych. Duży nacisk kładziony jest na rozwój takich branż jak: biotechnologia, informatyka, ochrona środowiska (w kontekście zrównoważonego rozwoju), nanotechnologia.

W Krakowie, podobnie jak w innych miastach regionalnych, rok 2011 okazał się słaby pod względem nowo zrealizowanej podaży. W pierwszej połowie 2011 r. do użytku oddano ok. 24 tys. m kw. w obiektach Bonarka4Business (I faza) oraz Green Office (budynek B). Przy tym 21 grudnia budynek A i B od Grupy Buma nabył fundusz Azora Europa. 28 grudnia pozwolenie na użytkowanie uzyskał drugi budynek kompleksu Quattro Business Park, dzięki czemu przybyło 11,8 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, czyli jedna czwarta całej powierzchni biurowej oddanej w ciągu roku. W 2011 r. oddanych zostało ponad 40 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni, przez co nastąpił spadek w porównaniu do roku 2010 (61 tys. m kw.) czy 2009 (90 tys. m kw.).

Według prognoz, w 2012 r. możemy oczekiwać ponad 50 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Realizację kolejnego etapu kompleksu Quattro Business Park przy ul. Bora-Komorowskiego rozpocznie w najbliższych dniach Grupa Buma. W II kw. rozpocznie się budowa kompleksu biurowego Orange Office Park, w pierwszych dniach stycznia inwestycja uzyskała pozwolenie na budowę. Pod koniec sierpnia planowane jest oddanie budynku C w kompleksie Green Office przy ul. Czerwone Maki (ok. 10 tys. m kw.). Ostatnie prace trwają przy biurowcu MIX przy Jasnogórskiej, niedługo oddany będzie też Excon przy ul. Babińskiego i Fronton przy ul. Kamiennej. W tym roku spodziewane jest oddanie do użytkowania powierzchni w Business Enterprise (ok. 15 tys. m kw.), inwestycji której realizacja została przesunięta w 2008 r. W kompleksie Bonarka4Business oddanych będzie 8 tys. m kw. W perspektywie jest m.in. budynek D w kompleksie B4B, biurowiec MARR oraz kompleks Orange Office Park, być może w najbliższych latach ruszy budowa „szkieletora”. Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który miał zapaść 11 stycznia br. w sprawie drugiej decyzji WZ, zależało uruchomienie inwestycji w tym roku. Sąd odroczył rozprawę. Firma GD&K będzie musiała odłożyć
plany na kilka najbliższych lat, chyba że oczekiwane przez nią rezultaty uzyska skarga kasacyjna do Najwyższego Sądu Administracyjnego.

W 2011 r. inwestorzy, pomni na błędy popełnione w czasie kryzysu w 2009 r., z ostrożnością podchodzą do nowych inwestycji. Tym bardziej że uzyskanie kredytowania nadal jest procesem trudnym, obwarowanym restrykcyjnymi wymogami, np. w kwestii minimalnego poziomu przednajmu (nawet 50 proc. powierzchni). W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2011 r. na krakowskim rynku biurowym wynajęto niemal 70 tys. m kw. powierzchni. Przez co wartość ta o 20 proc. przekroczyła wolumen z analogicznego okresu roku 2010. Jak wskazują analitycy z Knight Frank, w strukturze transakcji udział ok. 40 proc. miały umowy renegocjowane (w większości zawierane w latach 2006–2007), pozostałe 60 proc. stanowiły nowe kontrakty (w tym typu pre-let) oraz ekspansje firm na większe powierzchnie w budynkach już zajmowanych. Jedną z największych transakcji było odnowienie przez Shell umowy na 16 tys. m kw. w Kraków Business Park. Poza tym Fundacja Akademickiego Inkubatora Przedsiębiorczości oraz Panorama Firm wynajęły powierzchnie w budynku M65 Meduza. Z kolei firma Amer Sports sp. z o.o przeprowadziła się do Krakowskiego Centrum Biurowego Etiuda, a nowymi klientami Bonarki4Business zostały firmy Aleksander Mann Solutions i Fitness Center Pure. Grupa Buma przekazała budynek A i B kompleksu Green Office wyłącznemu najemcy – spółce Motorola Solutions Systems Polska. Wiadomo też, że najemcami drugiego budynku kompleksu Quattro Business Park będą m.in. Klinika Medyczna Medicover oraz Apply Capnor.

Rok 2011 okazał się okresem względnej stabilizacji ofertowych stawek czynszów najmu powierzchni biurowych w Krakowie. Ceny wywoławcze za wynajem biur w budynkach klasy A wahały się między 14–16 euro/za m kw./miesiąc, w budynkach klasy B – 10–13 euro/m kw./miesiąc.

Ożywiony popyt na nowoczesną powierzchnię biurową przyczynił się do spadku pustostanów. Według wyliczeń autorów raportu „Biurowce w Krakowie – podsumowanie 2010 roku”, wydanego przez dwutygodnik „Krakowski Rynek Nieruchomości”, stan pustostanów wynosił wtedy 17 proc., obecnie nastąpił znaczny spadek. Zmiana ta jest związana m.in. z coraz większą elastycznością inwestorów i z mniejszą podażą nowoczesnej powierzchni biurowej.

Obecnie uzyskanie decyzji WZ czy pozwolenia na budowę nie gwarantuje, że inwestycja zostanie zrealizowana. Przykładów nie trzeba daleko szukać – „szkieletor”. Jeśli nie zmieni się polityka miasta, już niedługo możemy przestać być potentatem na regionalnym rynku biurowym.

Niewątpliwie daleko nam do powierzchni będącej w zasobach stolicy, ale wśród miast regionalnych Kraków nadal pozostaje niewątpliwym liderem. Zaraz za nim swojej pozycji broni Wrocław, który zdaniem wielu analityków, mimo prężnego rozwoju na pewno nie wyprzedzi stolicy Małopolski, przynajmniej w ciągu najbliższych dwóch lat.

Czytaj więcej artykułów