Luki w ustawie dotyczącej umów deweloperskich

Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie zapewnienia ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich.

Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie zapewnienia ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich. W jego ocenie dotychczas obowiązujące przepisy w sposób dalece niewystarczający chroniły interesy klientów firm deweloperskich. W dniu 16 września2011 r. została jednak uchwalona ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377) regulująca zasady ochrony klientów firm deweloperskich. Ustawa określa środki ochrony wpłat nabywców,zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,a także zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Istotnym rozwiązaniem przewidzianym w ustawie jest wprowadzenie nadzoru nad pieniędzmi powierzonymi deweloperom przez klientów, przez nałożenie na dewelopera obowiązku zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na rachunkach powierniczych będą stanowiły osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności klientów dewelopera. Ustawa wprowadza również odpowiednie przepisy karne wobec nieuczciwych deweloperów.

Rzecznik zwraca jednak uwagę na możliwość uniknięcia przez deweloperów rachunku powierniczego. Zdaniem rzecznika, w celu uniknięcia obowiązku zastosowania rachunku powierniczego wystarczy samo ogłoszenie w mediach planowanej inwestycji, przed dniem wejścia w życie ustawy, nawet jeżeli budowa ma ruszyć już po jej wejściu w życie, a nawet kilka lat później. Tymczasem intencją ustawodawcy było umożliwienie deweloperom dokończenia na dotychczasowych zasadach tj. bez konieczności zakładania rachunku powierniczego, inwestycji faktycznie już rozpoczętych tzn. takich, w których deweloper posiada pozwolenie na budowę i może rozpocząć fizycznie sprzedaż lokali. Natomiast wszystkie nowe przedsięwzięcia deweloperskie winny mieć, w zakresie wszystkich zadań inwestycyjnych, ten sam rodzaj ochrony. Wykładnia gramatyczna art. 37 ustawy prowadzi jednak do wniosku, że jeśli deweloper przed wejściem w życie ustawy „ogłosi publicznie” rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, nie będzie musiał stosować rachunków powierniczych, aż do zakończenia tego projektu.

Wątpliwości interpretacyjne budzi użyte w nim sformułowanie „rozpoczęcie sprzedaży”, które oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali w ramach określonego przedsięwzięcia. Wprawdzie przepis ten odwołuje się do pojęcia „przedsięwzięcie deweloperskie”, które oznacza proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmującym budowę w rozumieniu ustawy prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy, a także oddania obiektu budowlanego do użytkowania. W szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Niemniej jednak, art. 3 pkt 10 w związku z art. 3 pkt 6 ustawy, nie rozstrzyga jednoznacznie możliwych wątpliwości dotyczących tego, na jakim etapie zaawansowania winno znajdować się dane przedsięwzięcie, aby deweloper mógł ogłosić publicznie rozpoczęcie sprzedaży. Jedynie w myśl art. 17 ust. 1 ustawy, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż zobowiązany jest do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Analiza załącznika do ustawy dotyczącego zawartości prospektu informacyjnego prowadzi do wniosku, że na tym etapie deweloper nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ani pozwoleniem na budowę.

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich wskazane wyżej argumenty zasługują na uwagę i wymagają rozważenia, bowiem istnieje obawa, że mimo uchwalenia wspomnianej ustawy, nadal będzie istnieć luka prawna w zakresie zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań w transakcjach deweloperskich, zaś przewidziana w ustawie ochrona uzyska w istocie charakter iluzoryczny.