Luka w ustawie deweloperskiej

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w odpowiedzi na zapytanie poselskie odniósł się do stosowania przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w odpowiedzi na zapytanie poselskie odniósł się do stosowania przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ustawa ta weszła w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia - data ta przypadła na dzień 29 kwietnia 2012 r. Przepisy ustawy mają zatem zastosowanie w całości do wszystkich umów deweloperskich zawartych po tej dacie. Jedyny wyjątek od powyższej zasady został przewidziany w art. 37 ustawy. Zgodnie z nim zabezpieczenia finansowe, o których mowa w art. 4, stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia jej w życie. Oznacza to, iż deweloper, który rozpoczął sprzedaż przed dniem 29 kwietnia 2012 r. nie ma obowiązku stosowania środków ochrony przewidzianych w art. 4 ustawy (np. rachunku powierniczego). Nie zwalania to jednak dewelopera z obowiązku stosowania pozostałych przepisów ustawy.

Po pierwsze, należy zauważyć, iż przedmiotowa definicja odwołuje się do pojęcia „przedsięwzięcia deweloperskiego”. Należy więc przyjąć, iż rozpoczęcie sprzedaży musi następować w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z definicją ustawową „przedsięwzięcie deweloperskie” jest to proces obejmujący budowę w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowanego. Wydaje się zatem, iż intencją ustawodawcy było to, żeby stan prac podejmowanych przez dewelopera w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego był na tyle zaawansowany, aby można było uznać je za rozpoczęte w sensie rzeczywistym. Tym samym jego rozpoczęcie nie powinno być identyfikowane wyłącznie z faktem nabycia praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, oraz publicznym ogłoszeniem rozpoczęcia sprzedaży.
Po drugie, należy zwrócić uwagę, iż definicja rozpoczęcia sprzedaży mówi o „rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych/domów jednorodzinnych”. Tak sformułowany przepis pozwala przyjąć, iż mamy w tym przypadku do czynienia z ofertą w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 66 § 1 K.c. ofertę stanowi oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy, jeżeli określa ona istotne postanowienia tej umowy. Jak wskazują poglądy doktryny, za ofertę należy uznać jednostronne oświadczenie woli zawierające propozycję zawarcia umowy. Oferta powinna określać istotne postanowienia proponowanej umowy, a więc przedmiotowo istotne elementy umowy. Natomiast ogłoszenia, reklamy, cenniki oraz inne informacje uważa się w razie wątpliwości, zgodnie z art. 77 K.c., za zaproszenie do zawarcia umowy, a nie za ofertę. Taki sposób ukształtowania przedmiotowych przepisów skutkuje jednak koniecznością dokonywania każdorazowo oceny, czy w tym określonym przypadku mamy do czynienia z ofertą, czy też z zaproszeniem do zawarcia umowy.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy zatem przyjąć, iż deweloper, chcąc dokonać rozpoczęcia sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy, musi dysponować wszystkimi danymi, które są niezbędne do skonstruowania oferty. Tylko wtedy bowiem będzie w stanie określić przedmiotowo istotne elementy umowy, której zawarcie proponuje nabywcy. Zatem należy uznać, iż deweloper powinien co najmniej dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, posiadać projekt budowlany, wyliczenia finansowe pozwalające określić cenę przedmiotu umowy (lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego), harmonogram pozwalający określić termin przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Jednocześnie, uwzględniając powyższe, należy również przyjąć, iż deweloper nie musi dysponować pozwoleniem na budowę. Jednakże wydaje się, iż pomimo tego stan prac prowadzonych przez dewelopera w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego powinien być na tyle zaawansowany, aby deweloper miał faktyczną możliwość skonstruowania oferty i skierowania jej do indywidualnego nabywcy.

W związku z powyższym za nieuzasadnione powinno się uznać stanowisko sugerujące, iż dla zwolnienia z obowiązku stosowania art. 4 ustawy wystarczy umieszczenie w mediach przed dniem 29 kwietnia 2012 r. ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży, bez względu na faktyczny termin rozpoczęcia budowy. W opinii prezesa UOKiK jest to zdecydowanie niewystarczające.