Losy spółdzielni zależą od polityki państwa – wywiad z Kazimierzem Kaczmarczykiem, prezesem zarządu SM Grodzka

„Krakowski Rynek Nieruchomości”: Działa Pan w spółdzielczości od wielu lat. Jak, Pańskim zdaniem, przemiany ustrojowe wpłynęły na sytuację spółdzielni?

Kazimierz Kaczmarczyk: W latach 70. i 80. działałem w radach nadzorczych i trzeba przyznać, że wtedy spółdzielczość żyła. Bardzo duże zapotrzebowanie na mieszkania, wynikające z ciągłej migracji ludności ze wsi do miasta, było zaspokajane właśnie przez spółdzielnie mieszkaniowe. W tym czasie rozwój spółdzielni był wpisany w ideologię państwa opiekuńczego, które wspierało i dotowało je, aby mogły realizować jedno z podstawowych haseł ówcześnie obowiązującego systemu. Budowało się dużo, mimo patologii, jakie również w tej sferze stworzył system PRL-owski.
W ostatnim okresie spółdzielczość znalazła się w głębokim kryzysie. Zadania państwa opiekuńczego w tej sferze zostały zdominowane przez inne problemy związane z transformacją ustrojową. Uregulowania prawne nie nadążały za przemianami i nie zapewniały właściwej podstawy dla rozwoju. Zamiast realizować nowe inwestycje, spółdzielnie mieszkaniowe w coraz większym stopniu ograniczały się do eksploatacji posiadanych zasobów. Zaspokajaniem popytu na mieszkania zajęli się deweloperzy, którzy wykorzystali powstałą lukę.
Obecnie sytuacja zaczyna się troszeczkę poprawiać. Pozytywne efekty dają się jednak zauważyć w spółdzielniach nowych, które organizując swoją działalność, kierują się nową filozofią działania, uwzględniającą mechanizmy gospodarki rynkowej. Taki sposób podejścia jest jednak ograniczany przez uwarunkowania prawne, nie pozwalające na efektywny rozwój i pełną konkurencyjność w stosunku do inwestorów prywatnych. Dalsze losy spółdzielni zależą zatem od polityki państwa. Jestem przekonany, że rozwój tych podmiotów nadal leży w interesie państwa. Może bowiem realizować obowiązki państwa wobec obywateli nie gorzej niż prywatny sektor deweloperski.

Statut Spółdzielni Grodzkiej różni się od statutów innych spółdzielni.

To prawda, SM Grodzka ma rozwiązania statutowe nie występujące dotychczas w spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia powstała z inicjatywy grupy założycielskiej, do której należą osoby fizyczne i firmy posiadające osobowość prawną. Grono to reprezentuje różnorodne specjalności branży budowlanej, a do tego ma dorobek oraz doświadczenie w przygotowaniu i realizacji inwestycji. Założyciele są stałymi członkami na ZPCz (Zebranie Przedstawicieli Członków), które po przekroczeniu liczby 100 członków spółdzielni zastępuje walne zgromadzenie. Członkowie założyciele stanowią zatem jak gdyby kręgosłup spółdzielni, wspierający jej rozwój w kierunku przygotowywania nowych inwestycji i mający wpływ na decyzje strategiczne. Oprócz członków założycieli w ZPCz oczywiście biorą udział również przedstawiciele pozostałych członków, którzy uczestniczą w podejmowaniu istotnych dla spółdzielni uchwał.
Poprzez taki układ chcemy dbać o interesy wszystkich. Zarówno tych, którzy złożyli deklaracje przystąpienia do naszej spółdzielni w celu uzyskania mieszkania i już je zamieszkują, tych, których mieszkania są w trakcie realizacji, jak i tych, którzy przystępując do nas, rezerwują sobie mieszkania w obiektach, które zamierzamy zrealizować. Spółdzielnia pragnie jednocześnie rozwijać swoją bazę wykonawczą, wiążąc się z wykonawcami poprzez ich członkowstwo.

Czy założycielami Spółdzielni Grodzkiej są przede wszystkim firmy wykonawcze?

Wśród członków założycieli jest kilkanaście podmiotów świadczących usługi w branży budowlanej. Założyliśmy spółdzielnię w takim układzie, ponieważ uznaliśmy, że wpłynie to korzystnie na końcowy efekt, jakim jest wybudowanie mieszkania o dobrym standardzie za korzystną cenę. Wykonawcy, którzy są członkami spółdzielni, nie są dużymi firmami działającymi w układzie podwykonawstwa, nie ma zatem kosztów pośrednictwa. Ponadto będąc członkami spółdzielni, dbają o to, by jakość oddawanych mieszkań nie budziła zastrzeżeń, a spółdzielnia dobrze działała i rozwijała się. Stanowi to bowiem podstawę kolejnych zleceń, a tym samym – rozwoju ich własnych firm. Dzięki temu, że firm wykonawczych jest kilka, możemy nawet organizować wewnętrzne przetargi. SM Grodzka powstała z założeniem budowania mieszkań o wysokim standardzie po średnich cenach rynkowych, zgodnie z naszym statutem. Wydaje się że formuła, w której działamy, daje takie możliwości.

Zarówno pierwsza inwestycja spółdzielni – osiedle Jurajskie w Mydlnikach – jak i budowane obecnie osiedle Magiczne Wzgórze w Węgrzcach powstały na obrzeżach Krakowa. Czy spółdzielnia z założenia ogranicza się do terenów poza ścisłym centrum Krakowa?

Inwestowanie na obrzeżach Krakowa daje większe możliwości w zakresie rozwiązań przestrzennych – można zagospodarować większy teren i realizować nie tylko pojedyncze obiekty, ale tworzyć zespoły urbanistyczne. Nie trzeba bowiem wciskać się w istniejącą zabudowę bez możliwości kształtowania przestrzeni zewnętrznej wokół budynków. Poza tym grunt jest tańszy, co dla nas jest bardzo istotne. Spółdzielnia, nie generując zysków, musi przygotowywać inwestycje na bazie środków wniesionych poprzez członków założycieli w formie zwiększonej liczby udziałów, a w ostateczności korzystać z kredytów lub pożyczek od partnerów. Jednak kredyt jest dla nas ostatecznością. Przykładowo os. Jurajskie zostało wybudowane bez zaciągania kredytu.
Ale nie ograniczamy się tylko do takich terenów. Przygotowujemy również dużą inwestycję w rejonie ul. Mogilskiej. Do rozpoczęcia jest jeszcze trochę czasu, mimo że transakcja zakupu nieruchomości jest bardzo zaawansowana. Mamy przygotowaną koncepcję, trwa postępowanie w sprawie wydania decyzji o ustaleniu Warunków Zabudowy. Planujemy w tej lokalizacji duży obiekt: 14 kondygnacji, ponad 140 mieszkań, ok. 3500 m kw. powierzchni usługowej i ponad 220 miejsc parkingowych w podziemiach budynku.

Jak Pan ocenia ostatnie zmiany w prawie spółdzielczym?

Na pewno nowa ustawa wyżej stawia poprzeczkę dla spółdzielni. Zarząd i Rada Nadzorcza mają teraz większą odpowiedzialność karną i finansową za podejmowane decyzje. Teraz Prezes i cały Zarząd odpowiadają własnym majątkiem – i to jest duża odpowiedzialność. Klient powinien czuć się w tej sytuacji bezpieczniejszy. Nowa ustawa – zwiększając wymagania w stosunku do Zarządu i Rady Nadzorczej oraz ułatwiając Członkom Spółdzielni dostęp do dokumentów – daje możliwość kontroli, a co za tym idzie poczucie bezpieczeństwa. Klienci mogą dochodzić swoich praw, kierując się bezpośrednio do sądu i omijając wewnętrzną spółdzielczą procedurę.

Czy problemy z brakiem planu zagospodarowania przestrzennego w Krakowie w takim samym stopniu dotykają spółdzielnie jak deweloperów?

Oczywiście. Nasza sytuacja jest jednak o tyle lepsza, że całe przygotowanie inwestycji odbywa się we własnym gronie – w ramach spółdzielni i z naszymi firmami prowadzimy prace geodezyjne, geologiczne i projektowe oraz cały proces przygotowania inwestycji. To przyspiesza działanie. Powszechnym problemem, która dotyka również spółdzielnie, są zbyt sformalizowane procedury uzgadniania, uzyskiwania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i pozwoleń na budowę. Procedury te można by skrócić i powinno się to zrobić.

Wraz z wejściem Polski do Unii na nasz rynek zaczęli wchodzić inwestorzy zagraniczni. Czy zasadna jest obawa, że wyprą oni mniejszych inwestorów krajowych?

Jeżeli będziemy się kłócić między sobą, to tak będzie. Firmy zachodnie przyjdą do nas być może z lepszą organizacją, z większym potencjałem finansowym, ale również z chęcią dużych zysków, co zarówno dla pracowników branży budowlanej, jak i dla nabywców mieszkań nie będzie sytuacją korzystną. Musimy się przed tym bronić, a jednym ze sposobów obrony jest tworzenie wspólnych konsorcjów. Nasza spółdzielnia jest otwarta na takie działanie. Według mnie tworzenie tego rodzaju form działania to jedyna szansa na przetrwanie na rynku.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Marta Kołpanowicz

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?