Lokalizacje osiedli pod kontrolą

Lex Deweloper od dłuższego czasu wywołuje dyskusje. To, co może cieszyć deweloperów, wśród mieszkańców często budzi obawy o otaczającą ich przestrzeń. Czy słusznie?

Powszechnie krąży opinia, że po wejściu w życie nowego prawa, inwestorzy będą mogli budować, co chcą i gdzie chcą. Jak ta kwestia wygląda w świetle przepisów i co tak naprawdę przyniesie specustawa mieszkaniowa?

Podczas ostatnich posiedzeń Sejmu politycy przyjęli specustawę mieszkaniową. Dokument zwany Lex Deweloper wkrótce zostanie rozpatrzony przez prezydenta. Zawarte w nim przepisy mają służyć kształtowaniu spójnej zabudowy i ułatwić realizację zadań wynikających z polityki mieszkaniowej. Jak wielokrotnie podkreślali pomysłodawcy, korzyści z nowego prawa odczują nie tylko deweloperzy, ale przede wszystkim gminy i mieszkańcy.
 

Więcej działek pod mieszkania

Powszechnym problemem, z jakim obecnie borykają się inwestorzy, nie jest brak popytu – jak pokazują badania GUS, ten ma się coraz lepiej. Problematyczna okazuje się dostępność gruntów budowlanych. Co prawda w największym stopniu odnosi się to dużych miast, gdzie zapotrzebowanie na nowe mieszkania jest tak duże, że zaczęło się mówić o nienadążającej za popytem podaży. W tym przypadku dużą rolę odgrywają atrakcyjnie zlokalizowane działki. Liczba nowo powstałych inwestycji sprawia, że zabudowa miejska zagarnia kolejne tereny, a to w następstwie prowadzi do zjawiska rozlewnia się miast.

W pewnym stopniu przed niekontrolowaną suburbanizacją mają ustrzec zapisy, jakie znalazły się w specustawie. Stanowiąc narzędzie służące wspieraniu mieszkalnictwa, ma ona pomóc w przemyślanym, zgodnym z ładem przestrzennym lokowaniu inwestycji. Jednym z rozwiązań, które temu posłuży, jest wykorzystanie w celach budowlanych terenów niezagospodarowanych, a dobrze skomunikowanych i mieszczących się w atrakcyjnych miejscach. Dotyczy to głównie gruntów rolnych, jak również działek użytkowanych przez kolej, wojsko czy zakłady produkcyjne.

Oznacza to, że działki znajdujące się w centrach miast, zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Stanie się tak, jeśli samorząd wyrazi zgodę na daną inwestycję. Brak aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego niejednokrotnie sprawia, że inwestorzy oraz lokalne władze mają związane ręce, a zrealizowanie inwestycji na danym obszarze jest niemożliwe lub trwa kilka lat. Specustawa ma być narzędziem, które ułatwi sprawne kształtowanie przestrzeni. Dzięki temu, że dokument współgra z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, umożliwia dostosowanie planowanych inwestycji do aktualnych potrzeb każdej społeczności. Jest to o tyle istotne, że w odróżnieniu od planów zagospodarowania, studium posiada każda gmina i stanowi źródło informacji na temat czynników ekonomicznych, a także potrzeb demograficznych.

Jednym z najważniejszych skutków, jakie ma przynieść specustawa, jest skrócenie czasu przygotowania inwestycji. Obecnie taki proces może trwać nawet 5 lat, a w myśl nowych przepisów skróci się on do roku. Wydawać by się mogło, iż tyle uproszczeń faktycznie przyczyni się do tego, że deweloperzy zaczną budować co i gdzie chcą. Nie można jednak zapominać o szeregu obostrzeń, jakie wynikają z Lex Deweloper.
 

Kto zdecyduje o powstaniu mieszkań?

Gdzie zatem będą mogły powstawać nowe inwestycje? O tym zadecyduje rada gminy oraz mieszkańcy. Zaproponowana przez dewelopera lokalizacja zostanie bowiem poddana dyskusjom lokalnych władz i społeczności. Oprócz pozytywnej decyzji gminy istotny będzie również głos mieszkańców. Jeśli zgłoszona przez inwestora lokalizacja z jakiś przyczyn nie spodoba się osobom zamieszkującym dany teren, będą one mogły przedstawić swoją opinię na ten temat i zgłosić uwagi. To nie jedyny warunek, jaki inwestor będzie musiał spełnić, aby rozpocząć budowę. Zgodnie z przepisami specustawy, rozpoczęcie procesu inwestycyjno-budowlanego, uchwalenie lokalizacji wymaga przedłożenia koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, stanowiącej kompendium informacji, co ułatwi podjęcie właściwej decyzji.

Wiąże się to z koniecznością przestawienia projektu spójnego z określonymi m.in. w specustawie standardami. Mówią one, że osiedle mieszkaniowe może powstać jedynie w miejscu gwarantującym dostęp do niezbędnej infrastruktury. Jeśli takowej nie ma, deweloper chcąc zrealizować przedsięwzięcie, musi ją zapewnić.

Dokument określa bowiem odległość inwestycji od szkół, przedszkoli czy przystanków komunikacji zbiorowej, a także dróg publicznych. Nie może zostać pominięta też kwestia związana z siecią wodociągową, kanalizacyjną oraz elektroenergetyczną. W świetle tak skonstruowanego prawa, teoria mówiąca, że inwestycje będą lokowane, gdzie popadnie, upada. W tym zakresie dość znacząca będzie rola lokalnych władz.
 

Osiedla w szczerym polu zakazane

Otóż specustawa dopuszcza, by gmina mogła we własnym zakresie regulować proponowane standardy, w zależności od danej sytuacji inwestycyjnej, ale tylko do 50 proc. przewidzianych w ustawie wskaźników. Te z kolei zależą od liczby mieszkańców i odpowiadają stopniowi zurbanizowania danego regionu. Przedziały obejmują gminy do 30 tys. mieszkańców, od 30 do 100 tys. oraz powyżej 100 tys. osób. Jak to wygląda w praktyce? Mieszkańców od przystanku nie może dzielić więcej niż 1 km, a od placówek edukacyjnych 3 km, jeśli miejscowość liczy do 100 tys. mieszkańców. Powyżej tej wartości odległość skraca się o połowę. Ograniczenia odnoszą się również do wysokości budynków. Im mniejsza gmina, tym zabudowa musi być niższa.

Lex Deweloper utrzymuje decyzyjność gminy w odniesieniu do powstających na jej terenie obiektów, a dewelopera zobowiązuje do przemyślanego i odpowiedzialnego inwestowania, w większym stopniu służącego jakości życia mieszkańców, jak również ładowi przestrzennemu. Warto zaznaczyć, że przepisy ustawy jednoznacznie zabraniają lokowania inwestycji na terenach chronionych.