Lokale wybudowane przy wsparciu KFM

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na interpelację poselską wyjaśniło aktualną sytuację lokali wybudowanych przy wsparciu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na interpelację poselską wyjaśniło aktualną sytuację lokali wybudowanych przy wsparciu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Jak wyjaśnia Ministerstwo program społecznego budownictwa czynszowego realizowany głównie przez TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe w swoich zasadniczych ramach został określony w I połowie lat 90. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego umożliwiła TBS-om oraz spółdzielniom mieszkaniowym realizację przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych mających na celu budowę mieszkań na wynajem oraz mieszkań, co do których przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Kwestie związane z gospodarowaniem zasobem mieszkań społecznych reguluje zarówno ww. ustawa, określając podstawowe zasady działania towarzystw budownictwa społecznego oraz kryteria dostępu do mieszkań, jak i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych regulująca m.in. kwestie w zakresie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

W 2011 r. z inicjatywy poselskiej przeprowadzona została istotna nowelizacja przepisów regulujących program społecznego budownictwa czynszowego. Ustawą z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie w dniu 11 października 2011 r., wprowadzono możliwość wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na podstawie wniosków o kredyt, złożonych w BGK do 30 września 2009 r.. Ustawa ta uchyliła jednocześnie ust. 2 w art. 121 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w którym zawarty był zakaz wyodrębniania na własność lokali spółdzielczych wybudowanych ze środków KFM.

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w art. 29a określa zasady partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. Daje on możliwość zawarcia przez osobę fizyczną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji, a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. Zgodnie z art. 29a ust. 3 ustawy w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Wartość odtworzeniowa ustalana jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy ustawy nie określają natomiast zasad wnoszenia wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, a także zasad jego zwrotu w przypadku rezygnacji z lokalu. W przypadku rezygnacji lokatora ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, do rozliczeń finansowych związanych z tym lokalem stosuje się natomiast przepisy art. 11 ust. 2, 21 i 22 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewidują one, że w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. Jednocześnie zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię. Warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na ten lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty ewentualnych zaległych opłat na eksploatację i utrzymanie lokalu oraz nieruchomości, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu – art. 11 ust. 22 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zastrzeżenie, o którym mowa we wskazanym wyżej art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczy roszczeń o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługujących małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim byłego członka spółdzielni, wymienionym w art. 2 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W takim przypadku spółdzielnia nie ogłasza przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu, lecz realizuje przysługujące osobom uprawnionym roszczenia, o których mowa wyżej.

Należy przy tym wskazać, że w wyroku z dnia 27 czerwca 2013 r. (sygn. akt K 36/12). Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 8 pkt 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim upoważnia spółdzielnię mieszkaniową do uregulowania w swoim statucie zasad rozliczenia z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, będącego ekwiwalentem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, w sytuacjach, gdy sam lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu, jest niezgodny z Konstytucją RP. Z ww. wyroku TK wynika, iż zasady rozliczeń z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego za lokal, który nie podlega zbyciu w drodze przetargu (tj. przede wszystkim w sytuacji, gdy po ustaniu małżeństwa na skutek rozwodu, unieważnienia lub śmierci jednego z małżonków zachodzi konieczność rozliczenia wkładu mieszkaniowego w związku z dziedziczeniem go albo objęciem lokalu przez osoby bliskie), powinny być uregulowane w ustawie w taki sam sposób dla wszystkich adresatów. Obecnie kwestie te regulowane są przez spółdzielnie mieszkaniowe w statutach, natomiast charakter statutu – umowa wiążąca tylko członków spółdzielni – wyłącza możliwość kształtowania w jego treści relacji z osobami niebędącymi członkami spółdzielni.