Lepsza ochrona klientów

Przyjęta przez Sejm ustawa o ochronie klientów deweloperów wprowadza cały zestaw instrumentów dla zabezpieczenia kupujących.

Określenie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, wprowadzenie środków chroniących interesy klientów, kwestie gwarancji bankowej oraz umowy ubezpieczeniowej przedsięwzięć deweloperskich, jak również zasady prowadzenia upadłości wobec deweloperów – określa uchwalona przez Sejm ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Uchwalona przez Sejm ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa) reguluje nie tylko kwestie związane z umowami pomiędzy deweloperami a klientami mieszkań lub domów; nowe przepisy będą miały zastosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Projekt ustawy wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami poprzez zapewnienie klientom co najmniej jednego z następujących środków ochrony nabywcy:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowa ubezpieczeniowa;

• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa.

W obecnym stanie prawnym umowy deweloperskie nie są zwykle zawierane w formie aktu notarialnego – brak zachowania tej formy skutkuje po stronie zlecającej budowę brakiem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Ustawa zawiera definicję umowy deweloperskiej, zgodnie z którą jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia będą musiały być poniesione w równej części przez dewelopera i kupującego lokal.

Ustawa przewiduje otworzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego powierniczego rachunku powierniczego, na których będą gromadzone środki na budowę lokalu. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzyć będą odrębną masę majątkową, która będzie w pierwszej kolejności służyć zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomośc,i realizowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Istotą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie stworzenie sytuacji, w której kupujący lokal gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem.

Deweloperzy będą także musieli posiadać gwarancję bankową oraz mieć zawarte umowy ubezpieczenia na wypadek swojej upadłości, co ma chronić pieniądze przekazywane im przez klientów. Będą także przekazywać klientom, nie później niż 7 dni przed zawarciem umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego. Deweloper będzie musiał uzyskać od klienta potwierdzenie otrzymania i zapoznania się z jego treścią. Prospekt będzie składał się z dwóch części i zawierał przede wszystkim dane o sytuacji prawno-finansowej dewelopera, aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego oraz informacje dotyczące szczegółowego określenia lokalu klienta.

Na żądanie klienta deweloperzy zostali zobowiązani do okazywania:

• aktualnego  stanu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

• kopii aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, lub aktualnego zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

• kopii pozwolenia na budowę;

• sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdania spółki dominującej;

• projektu architektoniczno-budowlanego.

Ustawa przewiduje znacznie większe możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem niż obecnie. Może to nastąpić m.in. w sytuacji, gdy umowa deweloperska nie będzie zawierała wszystkich niezbędnych elementów, jeżeli deweloper nie dostarczył nabywcy prospektu informacyjnego lub gdy prospekt został wprawdzie doręczony nabywcy, ale zawiera dane niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym.

Zgodnie z ustawą deweloper będzie musiał, w terminie 30 dni od momentu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wady we wskazanym wyżej terminie, będzie mógł wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Ustawa wprowadza także zmiany w Prawie upadłościowym i naprawczym, w tym szczegółowe przepisy regulujące kwestię upadłości deweloperów.

Autorzy ustawy tłumaczą konieczność uregulowania powyższych kwestii tym, że Polska jest jedynym krajem Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej w razie upadłości dewelopera ponosi klient, który chce kupić dom lub mieszkanie. Ustawa ma wejść w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia. Teraz trafiła do Senatu.