Kupujesz mieszkanie? Zrób to mądrze

O wymaganiach banków stawianych osobom planującym zakup mieszkania, z Michałem Strzylakiem, ekspertem finansowym rozmawia Anna Kapłańska.

Aby zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, warto odpowiednio przygotować się do złożenia wniosku. O wymaganiach banków w przypadku różnych form zatrudnienia oraz o tym, w jaki sposób zwiększyć swoją zdolność kredytową, z ekspertem kredytowym Michałem Strzylakiem rozmawia Anna Kapłańska.

W przypadku danej osoby jeden bank może zgodzić się na udzielenie kredytu hipotecznego, a inny nie. Z czego to wynika?

Głównym kryterium udzielenia kredytu jest posiadanie zdolności kredytowej, czyli możliwość spłacania kredytu. Bank na podstawie swoich procedur określa, czy dany klient będzie spłacał kredyt.

Do ilu banków najlepiej złożyć wniosek kredytowy?

Ze swoimi klientami zazwyczaj składam wniosek do 3-4 banków, po to, żeby zabezpieczyć całą transakcję, zminimalizować ryzyko niepowodzenia. Jeśli z różnych przyczyn bank powie Nie, to mamy alternatywę.

Czy jeżeli złożymy zbyt dużo wniosków, ryzykujemy czymś więcej niż stratą czasu?

To wszystko zależy od sytuacji klienta, jego historii kredytowej, oceny w BIK, planów na przyszłość. Jeśli w najbliższym czasie nie zamierza starać się o inny kredyt, to 3-4 zapytania dotyczące kredytu hipotecznego nie mają negatywnego wpływu na ocenę w BIK. Jeśli myślimy o innych kredytach, np. niezabezpieczonych – gotówkowych czy firmowych, w najbliższej przyszłości, to wtedy zapytania mają większe znaczenie. Przy kredycie gotówkowym 3-4 zapytania w krótkim czasie mogą spowodować, że klient nie otrzyma kolejnego kredytu. Przy hipotece – nie.

Załóżmy, że złożyliśmy wniosek do 3-4 banków i wszystkie są gotowe udzielić nam kredytu hipotecznego. Jakie inne kryteria powinniśmy wziąć pod uwagę przy wyborze oferty?

Większość klientów zwraca uwagę na wysokość raty i całkowity koszt kredytu. Ja też, z racji tego, czym się zajmuję, mam odpowiednie narzędzia, żeby porównać różne oferty banków właśnie pod tym kątem. Jeśli porównujemy oferty najlepszych banków, całkowite koszty kredytu są podobne. Bardzo często klienci wybierają więc instytucję, która ma mniejsze wymagania – np. nie wymaga założenia konta z wpływem wynagrodzenia, karty kredytowej, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia nieruchomości itd.

Na zdolność kredytową wpływa wysokość wynagrodzenia, ale też forma zatrudnienia. Jaka umowa jest najbardziej korzystna?

Banki najlepiej oceniają umowę o pracę na czas nieokreślony. Tutaj oczywiście ważny jest też staż pracy – im dłuższy, tym lepiej. Znaczenie ma również forma prawna pracodawcy – czy jest to jednoosobowa działalność, spółka, czy może administracja publiczna. Najlepiej oceniana jest strefa budżetowa, z racji stabilności zatrudnienia.

Jakie kryteria musimy spełnić, jeśli pracujemy na podstawie umowy o dzieło albo umowy zlecenie?

Jeśli chodzi o takie formy zatrudnienia, nie jest tak źle, jak mogłoby się wydawać, bo banki akceptują również takie dochody. W pracy często spotykam się z tym, że klienci mają dosyć duże obawy, jeśli pracują na podstawie takich umów. Oczywiście różnie bywa, każdy bank ma inne procedury i wymagania. Ważny jest okres trwania umowy i tutaj minimalny czas uzyskiwania dochodu z tego tytułu powinien wynosić 12 miesięcy. Dla porównania, przy umowach o pracę w wielu przypadkach wystarczają nawet 3 miesiące. Bardzo często dodatkowo bank chce to zweryfikować na podstawie PIT-u. Banki różnie liczą dochód, dużo zależy od kosztów uzyskania przychodu. Jeśli w przypadku praw autorskich na rozliczeniu podatkowym mamy odliczone 50 proc. jako koszty uzyskania przychodu, to część banków pomniejszy nasz dochód również o 50 proc., co z punktu widzenia kredytobiorcy jest dosyć niekorzystne. Część banków jednak przyjmie taki dochód, jaki wpływa na konto – to jest oczywiście najkorzystniejsza wersja.

W przypadku umowy o dzieło często jedna osoba uzyskuje dochód z różnych źródeł. Czy to ma negatywny wpływ na zdolność kredytową?

Oczywiście tak, im więcej tych umów, tym gorzej banki na to patrzą. Ważne jest też, czym się klient zajmuje i jak długo ma te umowy, bo w przypadku umów o dzieło czy zlecenie, nie patrzymy na kilka miesięcy, tylko raczej na kilka lat. Jeśli przedstawimy dochód na Picie z poprzedniego roku, ewentualnie z jeszcze wcześniejszego, to nie widzę problemu z uzyskaniem kredytu. Pewnie nie w każdym banku, ale znajdziemy co najmniej kilka, które zaakceptują taki dochód.

A jak to wygląda w przypadku własnej działalności gospodarczej?

Jeśli mówimy o jednoosobowej działalności gospodarczej, w zdecydowanej większości banków minimalny okres prowadzenia działalności wynosi 12 miesięcy. Niektóre instytucje wymagają dłuższego czasu, nawet 24 miesięcy. I tutaj znowu – im dłuższy okres prowadzenia, np. 2-3 lata, tym lepiej wypadamy w oczach banku, a co za tym idzie, tym większa szansa, że dochód zostanie zaakceptowany. Większość banków zwraca uwagę na ostatni PIT i na rok bieżący, są banki, które porównują 2 ostatnie PIT-y i rok bieżący. Przykładowo, jeśli składamy wniosek w listopadzie 2018 r., to bank chce cały rok 2018, ale prosi też o PIT-y z 2017 i 2016 r. Ważna jest tutaj stabilność dochodu. Jeśli na przestrzeni dosyć długiego czasu mamy duże zmiany, to będziemy musieli się z tego tłumaczyć.

Czy znaczenie ma również forma rozliczania z Urzędem Skarbowym?

Oczywiście tak. Jeśli chodzi o działalność gospodarczą, najbardziej popularną formą jest księga przychodów i rozchodów. Bank do zdolności kredytowej przyjmuje dochód netto, czyli przychód minus koszty, składki na ubezpieczenie społeczne i podatek. To, co nam zostaje, stanowi dochód netto, który bank przyjmuje do wyliczania zdolności kredytowej. Jeżeli jest on wystarczająco wysoki, nie ma problemu z uzyskaniem kredytu. Mniej przychylnie banki patrzą na pozostałe formy rozliczenia. W przypadku ryczałtu, w zależności od stawki, bank przyjmuje do zdolności kredytowej ok. 10, maksymalnie 20 proc. uzyskiwanych przychodów. W większości przypadków jest to niekorzystne – tak obliczony dochód okaże się dosyć niski. Występuje także karta podatkowa. Nie każdy bank akceptuje taki dochód, który dodatkowo również wychodzi na dosyć niskim poziomie, dlatego także zdolność kredytowa zazwyczaj nie jest duża.

Załóżmy, że złożyliśmy wniosek kredytowy, dostaliśmy pozytywną decyzję z banków. Ile mamy czasu, żeby wybrać konkretną instytucję?

W większości banków mamy minimum 30 dni na to, by spokojnie podjąć decyzję i podpisać umowę kredytową. Ale tutaj też dużo zależy od banku. Już na etapie wyboru banków, do których złożymy wniosek kredytowy, ustalamy również potencjalny termin uruchomienia kredytu. Jest to ważne, ponieważ jeśli chcemy kupić mieszkanie w inwestycji, która dopiero się buduje i z harmonogramu wynika, że kredyt mamy uruchomić za rok, to nie składamy teraz wniosku, bo żaden bank nie będzie czekał tak długo z uruchomieniem kredytu. Często spotykam się z takimi sytuacjami, szczególnie teraz, kiedy bardzo dobrze sprzedają się mieszkania z rynku pierwotnego i zdecydowana większość klientów czeka nawet 2 lata na zakończenie budowy.

Co już dzisiaj może zrobić osoba, która chce zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego za rok lub dwa?

Zdolności kredytowej nie da się poprawić tak łatwo. Teoretycznie najlepiej zwiększyć dochód, ale w rzeczywistości z reguły nie jest to wcale takie proste. Czynnikiem, który obniża zdolność kredytową, są różnego rodzaju zobowiązania finansowe. Dobrym rozwiązaniem jest spłata kredytów, pożyczek czy kart kredytowych. Z drugiej strony, gdy mamy jakieś zobowiązania finansowe i regularnie je spłacamy, to tworzymy sobie dobrą historię kredytową. Dlatego jeśli myślimy o kredycie za rok lub dwa, moim zdaniem warto zainteresować się jakimś produktem kredytowym, który bardzo często nie ponosi za sobą dodatkowych opłat. Przykładem mogą być zakupy w markecie na nieoprocentowane raty bądź karta kredytowa. Jeśli umiejętnie z niej korzystamy, w wielu przypadkach nie ponosimy żadnych opłat, a często możemy korzystać z dodatkowych programów rabatowych. Jeżeli karta kredytowa jest prawidłowo obsługiwana, stanowi bardzo dobry sposób na podwyższenie oceny scoringowej w BIK, czyli zwiększa naszą wiarygodność. Nie wpływa to bezpośrednio na zdolność kredytowa, ale polepsza ogólną ocenę w banku.

*Michał Strzylak – ekspert finansowy, specjalizuje się w kredytach hipotecznych i gotówkowych. www.1ekspert.pl