Kupujesz mieszkanie? Sprawdź księgę wieczystą!

Kiedy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, powinniśmy zapoznać się dokładnie z jego księgą wieczystą. Możemy w niej znaleźć istotne informacje dotyczące nieruchomości, dzięki czemu nasza decyzja o zakupie będzie świadoma.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to dokument, który zawiera najważniejsze informacje odnośnie nieruchomości. Jest ona rejestrem publicznym, w którym znajdziemy dane o stanie prawnym mieszkania. Dzięki temu, że księgi są jawne, zajrzeć może do nich każdy, kto zna numer księgi - bez uprzedniego złożenia wniosku lub podania. Wykazanie interesu prawnego konieczne jest tylko wtedy, gdy sprawdzić chcemy akta księgi w sądzie rejonowym.

Ponieważ od kilku lat księgi wieczyste zakładane i prowadzone są w formie elektronicznej, dostęp do nich możliwy jest przez Internet - o każdej porze, bez konieczności wychodzenia z domu.

Kiedy powinniśmy zajrzeć do księgi wieczystej?

Do księgi wieczystej powinniśmy zajrzeć przede wszystkim w sytuacji, gdy jesteśmy zainteresowani nabyciem mieszkania z rynku wtórnego. Dzięki temu unikniemy kupienia kota w worku, czyli na przykład zadłużonej nieruchomości. W księdze wieczystej dostępne są informacje o właścicielu mieszkania, ewentualnych służebnościach czy hipotekach, które obciążają nieruchomość. 

Jeśli stan z księgi wieczystej i stan rzeczywisty różnią się między sobą, zadecyduje stan z księgi. Ma to znaczenie, na przykład jeżeli w związku z zakupem mieszkania dojdzie do sprawy w sądzie. Może się to wydarzyć, gdy decyzję podjęliśmy pod wpływem błędu, w który nas wprowadzono. Wtedy też, sąd na pewno będzie próbował dociec, czy dokonaliśmy należytej staranności w weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, polegającej między innymi na zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej danego lokalu.

Uwaga! Nie wszystkie mieszkania mają urządzoną księgę wieczystą. Na rynku wciąż są dostępne nieruchomości o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w których przypadku prowadzenie księgi wieczystej nie jest obowiązkowe. 

Na co zwracać uwagę, korzystając z ksiąg wieczystych

Każda księga wieczysta dzieli się na cztery działy. Dział I-O "Oznaczenie nieruchomości" oraz I-Sp "Spis praw związanych z własnością" jest częścią, w której dostępne są wszystkie oznaczenia dotyczące mieszkania i prawa związane z prawem własności. Zwróćmy uwagę na to, czy adres z księgi i adres, pod którym znajduje się nieruchomość są tożsame. Warto sprawdzić też metraż, rodzaj oraz ilość pomieszczeń. W tym dziale sprawdzimy też, czy do mieszkania przynależy na przykład komórka lokatorska.

Dział II - "Własność" dotyczy właściciela lub użytkownika wieczystego mieszkania. Zapoznanie się z treścią tego działu jest konieczne, aby zweryfikować czy osoba, która podaje się za właściciela jest ujawniona w księdze lub też czy nie ma innych współwłaścicieli, którzy także powinni uczestniczyć w sprzedaży nieruchomości.

Dział III - "Prawa, roszczenia i ograniczenia" zawiera informacje o prawach rzeczowych i osobistych, które związane są z mieszkaniem. Tam więc sprawdzimy służebności, prawo dożywocia, zapisy o najmie czy dzierżawie.

Niezwykle istotny jest także Dział IV - "Hipoteka", w którym to dostępne są informacje o ewentualnym zadłużeniu nieruchomości.

Porady i wyjaśnienia odnośnie wpisów, które mogą się znaleźć w księdze wieczystej, znajdziesz na stronie Ksiegi-wieczyste.org. 

Jak zajrzeć do księgi wieczystej?

Na wstępie artykułu wspomnieliśmy o łatwym i powszechnym dostępie do ksiąg wieczystych. Jest to możliwe za pośrednictwem oficjalnej przeglądarki ksiąg wieczystych dostępnej na stronie internetowej prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości (portal Elektroniczne Księgi Wieczyste). Aby zapoznać się z treścią wybranej księgi wieczystej, w znajdującej się na stronie wyszukiwarce należy wpisać numer KW. Numer ten składa się z trzech części połączonych ze sobą według schematu XXXX/XXXXXXXX/X. Wgląd do księgi wieczystej jest bezpłatny. Z dokumentem można się też zapoznać w siedzibie właściwego miejscowo sądu rejonowego, który prowadzi daną księgę.

Może się jednak zdarzyć, że numer KW interesującej nas nieruchomości jest nam nieznany. W takiej sytuacji warto skorzystać z internetowych wyszukiwarek numerów ksiąg wieczystych, które umożliwiają odnalezienie numeru KW na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki.

Zaglądnięcie do księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości pomoże nam w podjęciu świadomej decyzji i zdecydowanie zmniejszy ryzyko związane z transakcją. Dlatego też warto to zrobić.