Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym? Nie pozwól się oszukać

Szukając wymarzonego mieszkania, przeglądamy setki ofert na portalach internetowych, dzwonimy do właścicieli i wreszcie umawiamy się na prezentację danej nieruchomości. Dopiero na miejscu rozmawiamy o szczegółach inwestycji, dopytujemy o stan prawny mieszkania, a przecież... moglibyśmy zapytać o to przez telefon. Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych i prawdopodobnie najdroższych życiowych decyzji. A na rynku nieruchomości nie brakuje oszustów chcących zarobić na naszym braku ostrożności.

Sąsiad prawdę Ci powie

Na rynku nieruchomości jako oszustwo określa się zatajenie pewnych powodów sprzedaży mieszkania, które nieraz niosą za sobą poważne straty dla kupującego, również te finansowe. Nieraz właściciele mieszkań tłumaczą, że muszą sprzedać lokal, bo wyjeżdżają za granicę, albo budują dom. Zależy im na czasie, więc oferują bardzo atrakcyjną cenę za zakup. To powinno zwrócić Twoją uwagę. Jednym z najczęściej ukrywanych motywów sprzedaży mieszkań jest trudne sąsiedztwo (a czasem też niebezpieczne), skutecznie utrudniające codzienne życie. Nie dowiesz się tego od właściciela, tylko od innych lokatorów. Dlatego, jeśli mieszkanie Ci się spodoba, a chcesz zaoszczędzić sobie późniejszych nerwów, zapukaj do kilku sąsiadów i zapytaj, jak im się tu mieszka. Pamiętaj, że inni lokatorzy danego bloku to najlepsze źródło informacji. To właśnie rozmowa z sąsiadami pozwoliła moim klientom kupującym uniknąć zawarcia transakcji, gdy na jaw wyszło, że w jednym z lokali kobieta popełniła samobójstwo, w drugim doszło do jeszcze innej tragedii, trzeci był ponoć nawiedzony, a osoby wynajmujące to mieszkanie zmieniały się co trzy miesiące.

Zapytaj sąsiadów, czy nikt w bloku nie skarżył się na występowanie uciążliwych insektów (pluskw, czy karaluchów), które mogą znacznie pogorszyć jakość życia. Dokładnie przyjrzyj się też ścianom oglądanego mieszkania – jeśli są świeżo odmalowane, niewykluczone, że w lokalu jest pleśń, którą właściciel chciał ukryć.

Koniecznie zweryfikuj stan prawny lokalu

Tu z pomocą przychodzi nam księga wieczysta (o ile dana nieruchomość ją posiada). Księga wieczysta to urzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów, a także spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. To z księgi wieczystej wynika, kto jest właścicielem nieruchomości, czy sprzedającemu przysługuje własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego, czy na mieszkaniu została ustanowiona hipoteka, jakie są szczegółowe dane na temat lokalizacji „M” i jego powierzchni. Wszystko to możesz sprawdzić bez wychodzenia z domu – w ogólnopolskim rejestrze online „Elektroniczne Księgi Wieczyste”.

Natomiast jeśli nie potrafisz poprawnie odczytać treści księgi wieczystej, zwróć się do wybranego notariusza w celu jej „przetłumaczenia na język ludzki”. Zawrzyj też przedwstępną umowę zakupu, tak, aby strona sprzedająca miała czas na zebranie dokumentów potrzebnych do sfinalizowania transakcji. Każda kancelaria notarialna na podstawie księgi wieczystej określi, czy osoba, która sprzedaje nieruchomość, jest jej właścicielem lub posiada jakiś inny tytuł prawny do jej zbycia (choćby jako pełnomocnik). Na podstawie wpisów w księdze notariusz będzie wiedział, czy lokal nie jest objęty prawami na rzecz osób trzecich (możliwość użytkowania lokalu na podstawie praw dożywocia, prawo pierwokupu, postępowania egzekucyjne przeciwko zbywcy nieruchomości oraz obciążenie nieruchomości hipoteką, choć… hipoteka nie jest taka straszna, jak ją malują).

Sprawdzenie właściciela mieszkania to nie wszystko

Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy w kupowanej nieruchomości są zameldowani inni lokatorzy. Aby uniknąć nabycia lokalu wraz z niechcianymi mieszkańcami, należy zażądać od właściciela zaświadczenia, że w danym „M” nikt nie jest zameldowany. Taki dokument można uzyskać w wydziale meldunkowym urzędu miasta bądź gminy.

Kolejna kwestia – długi czynszowe. Od sprzedającego trzeba również uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. To potwierdzi, czarno na białym, że nie ma zaległości. I wreszcie ostatnią, ale równie ważną sprawą, jest stan techniczny mieszkania. Najlepiej jest mieć zaprzyjaźnionego specjalistę, który fachowo sprawdzi lokal. Zawsze można też skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem, który będzie w stanie zająć się wszystkimi powyżej opisanymi rzeczami, przeprowadzić wywiad sąsiedzki i uchronić kupującego przed podjęciem nieprzemyślanej decyzji.

Rynek nieruchomości nieustannie się zmienia, ale ludzie niekoniecznie. Aby transakcja przebiegła bezpiecznie, potrzebni są: notariusz, specjalista od spraw technicznych oraz – przede wszystkim – szczerzy sąsiedzi.

Autor: Grzegorz Pastuch, Pośrednik w obrocie nieruchomościami, specjalista ds. nieruchomości inwestycyjnych