Kupujemy lokal użytkowy w budynku mieszkalnym

Chcąc kupić lokal użytkowy (sklep, biuro itp.) w budynku wspólnoty mieszkaniowej, warto poznać dokładnie swoje prawa i obowiązki z tym związane.

Prowadzenie działalności gospodarczej w budynku mieszkalnym
Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalach wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od uzyskania zgody innych członków wspólnoty. Inaczej mówiąc, wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie do nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu prawnego do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku sygn. akt II CSK 601/08. Podjęcie działalności gospodarczej w lokalu, jej prowadzenie, jak i zmiana profilu działalności to wyłączna decyzja właściciela lokalu. Dotyczy to także lokali mieszkalnych, tzn. podjęcie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, a nawet zmiana lokalu mieszkalnego w lokal użytkowy jest decyzją właściciela lokalu, na którą wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływu.

Jednak wprawdzie prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, ale na pewne czynności związane z działalnością gospodarczą zgoda wspólnoty mieszkaniowej może być potrzebna. Taka zgoda wspólnoty mieszkaniowej będzie potrzebna w przypadku, gdy właściciel lokalu będzie chciał go przebudować, a przebudowa będzie ingerować w nieruchomość wspólną. Tak że jeżeli właściciel lokalu gastronomicznego na parterze chce zająć część nieruchomości wspólnej, na przykład stawiając na działce wspólnoty mieszkaniowej stoliki dla klientów lokalu lub umieścić na terenie wspólnoty mieszkaniowej baner reklamowy, musi porozumieć się ze wspólnotą co do korzystania z tej części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie. Ma też prawo odmówić właścicielowi i wówczas jedyną szansą dla właściciela jest zaskarżenie uchwały do sądu. Ponadto zgodnie z ustawą o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy, a zgodnie z normą prawa wyrażoną w art. 18 ust. 6 pkt 3 w/w. ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W przypadku udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu czynność ta z reguły będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd zatem wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali. Jeżeli zatem właściciel lokalu dla prowadzenia działalności gospodarczej zamierza wykonać wyżej wymienione czynności wymagające zgody wspólnoty mieszkaniowej powinien wystąpić o zgodę do zarządu wspólnoty. Zarząd wspólnoty powinien opracować stosowną uchwałę i przedstawić ją właścicielom na najbliższym zebraniu lub skierować do indywidualnego zbierania głosów. W sytuacji gdy prowadzenie działalności gospodarczej nie wiąże się z wyżej opisaną ingerencją w nieruchomość wspólną lub ze sprzedażą alkoholu, wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływu na rodzaj działalności gospodarczej prowadzonej w lokalu użytkowym ani na to kto ją będzie wykonywał.

Ponoszenie kosztów zarządu
Każdy właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej oprócz kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Jedynym dopuszczalnym przez ustawę o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej. Jednak zgodnie z art.12 ust 3 ustawy o własności lokali uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Jak wynika z tego przepisu uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów zarządu dla właścicieli lokali użytkowych tylko jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 roku sygn. II CKN 226/97. Funkcjonowanie i eksploatacja lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej wiąże się z reguły ze zwiększonymi wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej w porównaniu z lokalami mieszkalnymi. Z tego względu właśnie ustawa o własności lokali dopuszcza zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Jednak wspólnota mieszkaniowa nie może zwiększać obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej w sposób automatyczny bez żadnego uzasadnienia praktycznego. Ustawa bowiem wyraźnie wskazuje kiedy takie zwiększenie obciążenia jest dopuszczalne posługując się sformułowaniem, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Na takim stanowisku stanął Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 6 kwietnia 2011 roku sygn. akt I ACa 23/11. Ponadto to na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności uzasadniające zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych. Także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku sygn. akt II CKN 226/97 wyjaśnił, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie potrafi obliczyć wysokości zwiększonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną jakie generuje dany lokal użytkowy nie ma podstaw do zwiększania obciążeń lokalu użytkowego. Uchwała, która nie będzie poprzedzona konkretnymi wyliczeniami w przypadku jej zaskarżenia zostanie uchylona przez sąd.