Kupno obciążonej nieruchomości

Kupując nieruchomość, często spotkamy się z obciążeniami dotyczącymi nabywanej nieruchomości. Jednak obciążenia te tylko pozornie uniemożliwiają sprzedaż.

Kupując mieszkanie, dom czy samą działkę, często spotkamy się z obciążeniami dotyczącymi nabywanej nieruchomości. Obciążenia te z reguły tylko pozornie uniemożliwiają sprzedaż i w większości przypadków przy zrozumieniu problemu można skutecznie doprowadzić do zawarcia umowy.

Hipoteka na nieruchomości

Najpowszechniejszym obciążeniem nieruchomości, z jakim się spotkamy, jest ustanowiona na nieruchomości hipoteka, z reguły wpisana na rzecz banku, który właścicielowi udzielał kredytu na zakup nieruchomości. Takie kredyty są udzielane na okres kilkudziesięciu lat, zatem w przypadku, gdy właściciel po kupnie nieruchomości po paru latach z różnych względów decyduje się na jej sprzedaż, powstaje problem, co zrobić z hipoteką obciążającą tę nieruchomość. Sytuacja nie jest prosta, gdyż jeżeli nabędziemy nieruchomość obciążoną hipoteką, to jeżeli sprzedający przestanie z różnych względów spłacać swój kredyt, którego zabezpieczeniem jest ta hipoteka, bank będzie miał prawo „zapukać do naszych drzwi”, tzn. nastąpi zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym w celu zaspokojenia wierzytelności banku. Bez znaczenia będzie fakt, że mieszkanie jest już własnością innej osoby, niż ta, która zaciągnęła kredyt. Jak zatem widać, właściwe przeprowadzenie takiej transakcji jest bardzo ważne. Nie należy tutaj wierzyć jakimkolwiek zapewnieniom sprzedającego, że możemy kupić tę nieruchomość i nie myśleć o hipotece, gdyż on będzie regularnie spłacał raty lub spłaci ją za dwa, trzy miesiące. Zawsze należy mieć świadomość, że nawet jeżeli sprzedający nie ma zamiaru nas oszukać, nie jest w stanie przewidzieć różnych życiowych sytuacji, które mogą mu się przydarzyć, a za które my jako kupujący nie powinniśmy odpowiadać. Zatem zawsze przy okazji sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi.

Aby doprowadzić do wykreślenia hipoteki, sprzedający powinien skontaktować się z bankiem, który określi w zaświadczeniu kwotę, której zapłata spowoduje uregulowanie wszystkich należności banku z tytułu zaciągniętego kredytu, sposób spłaty oraz po spłacie wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Transakcję zbycia można przeprowadzić w ten sposób, że w akcie notarialnym określi się, że część ceny ma zostać przelana bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego (podany w zaświadczeniu) w celu spłaty kredytu, a dopiero reszta kwoty ma zostać przelana na rachunek sprzedającego.

Prawo dożywocia

Kolejnym z przypadków obciążenia nieruchomości, z jakim spotykamy się na rynku, jest dożywocie wpisane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, a także odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony mogą jednak swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości, a przeniesienie własności nieruchomości następuje z obciążeniem jej prawem dożywocia. Dożywocie wpisywane jest w dziale III księgi wieczystej danej nieruchomości. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia musi zdawać sobie sprawę, że w razie nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem dożywocia objęte. Ponadto dożywotnik może też żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Zatem pozornie atrakcyjna transakcja kupna nieruchomości może nas dużo kosztować. Zakup nieruchomości z dożywotnikiem występuje w transakcjach rynkowych, ale ma wówczas charakter inwestycyjny. Kupujący płaci wówczas dużo niższą cenę, godząc się na fakt, że będzie musiał czekać z przejęciem nieruchomości w posiadanie do czasu śmierci dożywotnika. Dopuszcza się jednak możliwość zwolnienia przez dożywotnika sprzedawanej nieruchomości z obciążenia.

Służebność osobista lub gruntowa

Nieruchomość może być też obciążona służebnością osobistą. Najczęstszą służebnością osobistą jest służebność mieszkania, która uprawnia daną osobą do zamieszkiwania w nieruchomości. Inną służebnością osobistą jest służebność korzystania z określonej części gruntu. Służebność osobistą wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. Zatem jeżeli kupujemy nieruchomość obciążoną służebnością osobistą, powinniśmy zadbać o jej wykreślenie przy zawieraniu umowy sprzedaży. W przypadku służebności osobistej wystarczy, że uprawniony z tytułu służebności przy zawieraniu umowy sprzedaży lub wcześniej złoży oświadczenie o zrzeczeniu się prawa.

Nieruchomość może być też obciążona służebnością gruntową, która – w odróżnieniu od służebności osobistej – jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Służebność gruntową również wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. Zatem jeżeli kupujemy nieruchomość obciążoną służebnością przejazdu i przechodu, musimy liczyć się z tym, że będziemy musieli umożliwiać właścicielowi nieruchomości uprawnionej przejazd i przejście przez naszą nieruchomość. W praktyce równać się to będzie istnieniu drogi przez naszą działkę do nieruchomości sąsiednich, co w praktyce po pierwsze powoduje zmniejszenie naszej działki w stosunku do jej oficjalnej wielkości, a po drugie zmniejsza jej funkcjonalność. Takie służebności w praktyce występują bardzo często, zwłaszcza jeżeli kupowana nieruchomość jest w pierwszym pasie zabudowy, a za nią są kolejne, które nie mają dostępu do drogi publicznej.

Treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej. Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą treścią służebności gruntowej, z jaką można się spotkać zwłaszcza przy zakupie i sprzedaży działek budowlanych, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów. Wprawdzie służebności gruntowe raczej nie będą możliwe do wykreślenia przy kupnie nieruchomości, jednak warto sprawdzić ich treść i przemyśleć, czy w związku z ich istnieniem kupowana nieruchomość nie straci na atrakcyjności.

Zadłużenie z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Ponadto warto zwrócić uwagę, że w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego możemy się spotkać z zadłużeniem z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Gdy właściciel lokalu nie uiszcza należności z tytułu kosztów zarządu, należności tych zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien dochodzić w postępowaniu upominawczym. Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat i ogranicza się ono w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Częstym błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest twierdzenie, że dług z tytułu kosztów zarządu obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Konsekwencją tego błędnego myślenia jest próba dochodzenia zaległości od nowego właściciela, np. po sprzedaży mieszkania.

Wprawdzie zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą, jednak przejście na nowego właściciela korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. To dwa różne pojęcia prawne. Zaliczki na koszty zarządu z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie. Zatem jeżeli w ciągu roku mieszkanie zmieniało trzy razy właściciela i każdy z nich nie płacił zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, to wspólnota mieszkaniowa ma trzech dłużników i od każdego z nich powinna dochodzić zaliczek za okres, w którym był on zobowiązany do ich ponoszenia.