Kupno działki okiem pośrednika

Styczeń upłynął pod znakiem intensywnych zakupów działek. Na niespotykany o tej porze roku boom na zakup działek miała wpływ wyjątkowa pogoda, sprzyjająca oglądaniu nieruchomości gruntowych, ale przede wszystkim gwałtowny wzrost cen mieszkań w Krakowie. Spowodowało to znaczny wzrost atrakcyjności działek.


Jednak kupowanie działek nastręcza wiele kłopotów, gdyż nie jest to takie łatwe jak kupowanie mieszkań. Z naszych doświadczeń wynika, że wymaga bardziej specjalistycznej wiedzy.

Aby ułatwić przejście przez urzędowe procedury Pośrednictwo Great House we współpracy z wyspecjalizowanym biurem architektonicznym oferuje swoim klientom dodatkowe usługi. Przygotowanie wszelkich dokumentów do umowy sprzedaży, opinię architektoniczną lub analizę urbanistyczną, które pozwalają przewidzieć możliwości zabudowy i określić maksymalne wykorzystanie terenu oraz pełne przygotowanie wniosku o wydanie WZ.

Tym osobom, które chcą samodzielnie zająć się przygotowaniem dokumentów urzędowych do transakcji nasi specjaliści ds. nieruchomości gruntowych pomogą zapoznać się ze specyfiką tych transakcji.


Jaki rodzaj działki

Dla kupującego nieruchomość gruntową najistotniejszą rzeczą jest jej przeznaczenie. Wyróżniamy działki leśne, rolne, rolno-budowlane oraz budowlane. Przeznaczenie działki jest określone w miejscowym planie zagospodarowania, a jeśli takiego nie ma, to określa je decyzja o warunkach zabudowy (WZ). Dla obszarów położonych w granicach administracyjnych Miasta Krakowa istnienie planu sprawdza się w Urzędzie Miasta w Biurze Planowania Przestrzennego, zaś w gminach podkrakowskich – w odpowiednim Urzędzie Gminy.

Najmniejszy kłopot jest przy kupnie działek w pełni budowlanych. Do umowy zakupu nieruchomości potrzebne są: odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile taki plan istnieje), wydawane przez urząd gminy.

Należy zwrócić uwagę, od kogo sprzedający wcześniej kupił nieruchomość. Jeśli był to Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, to wówczas prawo pierwokupu przysługuje gminie.

W przypadku działek rolno-budowlanych lub rolnych prawo pierwokupu tej nieruchomości przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych.

W przypadkach, kiedy z ustawy prawo pierwokupu przysługuje gminie lub Agencji Nieruchomości Rolnych, notarialna umowa sprzedaży, którą podpisuje sprzedający oraz nabywca, musi być warunkową umową sprzedaży (o to musi zadbać notariusz na podstawie przedłożonych dokumentów do umowy). Notariusz obowiązany jest wysłać wypis z aktu notarialnego, informując odpowiednie władze. Prawo pierwokupu wykonuje się w ciągu miesiąca. Jeśli gmina lub Agencja Nieruchomości Rolnych są zainteresowane wykonaniem prawa pierwokupu, wówczas w ciągu miesiąca od otrzymania dokumentów składają notarialne oświadczenie o wykonaniu tego prawa. Sprzedaż gminie lub Agencji Nieruchomości Rolnych dokonuje się za cenę ustaloną w akcie notarialnym. Sytuacja ta nie zdarza się często. W zasadzie, jak wynika z naszego doświadczenia oraz informacji uzyskanych od notariuszy krakowskich, dotyczy tylko nieruchomości rolnych o dużym areale.

Natomiast w większości przypadków gmina ani Agencja Nieruchomości Rolnych nie są zainteresowane wykonaniem prawa pierwokupu i po upływie miesiąca od warunkowej umowy sprzedaży, kupujący staje się właścicielem sprzedawanej nieruchomości.


Jak uzyskać WZ

Jeżeli w gminie lub na jakimś obszarze gminy nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, możemy lub musimy uzyskać decyzję o WZ. Aby uzyskać WZ należy złożyć wniosek do Wydziału Architektury i Urbanistyki i spełnić warunki z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mianowicie:

Art. 61 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
a) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

W uproszczeniu – na działce możemy zbudować budynki podobne do istniejących w bezpośredniej okolicy.

b) teren ma dostęp do drogi publicznej;
c) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

Czyli, czy media są doprowadzone w wystarczającej ilości w stosunku do planowanego budynku. Natomiast jeśli media musimy dopiero doprowadzić, to do uzyskania WZ musimy przynajmniej uzyskać tzw. informację techniczną lub warunki techniczne dostawy i odbioru mediów wydawane przez odpowiednie instytucje, a zapewniające obsługę planowanej inwestycji.

d) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

Mogłoby się wydawać, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest proste i polega na złożeniu kilku dokumentów do urzędu. Jednakże często prawidłowe i wystarczające określenie zakresu inwestycji, czyli co mamy napisać we wniosku, nastręcza dużo kłopotów nawet specjalistom. Niedokładne określenie we wniosku charakteru i zakresu zabudowy może spowodować jego odrzucenie i w konsekwencji konieczność jego ponownego złożenia i stratę cennego czasu.


Co zrobić, żeby rozpocząć budowę

Przeznaczenie działki na cele budownictwa mieszkaniowego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza jeszcze, że na świeżo zakupionej działce możemy zbudować wymarzony dom.

Jeśli nasza działka posiada aktualne WZ lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na cele budowlane, to należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenie na budowę, czyli uzyskać pozwolenie na rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych. Wniosek ten składa się również do Wydziału Architektury i Urbanistyki. Wnioski dotyczące działek objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z aktualnym WZ wymagają innych formularzy wniosków.


Naszym zdaniem osoba fizyczna zainteresowana kupnem działki, nawet jeśli posiada odpowiednią wiedzę, powinna korzystać z pomocy wyspecjalizowanych firm w procesie przygotowania dokumentacji inwestycyjnej i uzyskania pozwolenia na budowę.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?