Kupno domu w celu stworzenia kilku mieszkań

Alternatywą dla kupna mieszkania może być kupno domu w celu wyodrębnienia w nim oddzielnych mieszkań. Cena domu w przeliczeniu na mkw. jest o wiele niższa.

Ciekawą alternatywą dla kupna mieszkania może być kupno domu w celu wyodrębnienia w nim oddzielnych mieszkań, ponieważ cena domu w przeliczeniu na metry kwadratowe jest o wiele niższa niż mieszkania. Osoby chcące kupić dom decydują się głównie na domy małe, około 100 mkw., bo większy budynek nie jest im potrzebny, a ponadto z większym budynkiem wiążą się większe koszty utrzymania. Dlatego w ofertach znajdziemy wiele domów nawet 300-metrowych, wielopokoleniowych budowanych w latach 80., których nikt nie chce kupić. W obecnej sytuacji rynkowej, kiedy trudno naleźć kupca na atrakcyjne oferty, takie wielopokoleniowe duże domy wiszą u pośredników wiele lat, a ich właściciele nieraz w ogóle nie dostają ofert kupna. Jakiekolwiek zainteresowanie takimi domami przejawiają tylko osoby prowadzące działalność gospodarczą, które widzą w nich, oprócz możliwości mieszkania, możliwość dostosowania części pomieszczeń pod własną działalność. Takie domy były budowane jako domy wielopokoleniowe, a zatem w zasadzie każdy poziom w tych domach to samodzielne mieszkanie z własną łazienką, kuchnią i trzema, nieraz czterema pokojami. Nierzadko każde z tych mieszkań ma oddzielne wejście lub łatwo je zapewnić na przykład przez wspólną klatkę schodową znajdującą się z boku budynku.

Ponieważ nie cieszą się one powodzeniem na rynku, ich ceny są niskie w stosunku do powierzchni mieszkalnej, a ponadto cenę tę można negocjować. Zatem cena metra kwadratowego w takim dużym domu może wynosić nawet 50 procent mniej niż w mieszkaniu. Oczywiście pozostaje problem sfinansowania zakupu takiego domu z kilkoma mieszkaniami, gdy chcemy kupić tylko jedno z nich. Warto więc popytać wśród znajomych i rodziny. Może ktoś też szuka mieszkania, a nawet jeżeli nie szukał, to jeśli dowie się, że może je kupić za połowę ceny rynkowej, może nagle być zainteresowany.

Jeżeli natomiast mamy dużą zdolność kredytową, to może nie warto szukać wspólników do inwestycji, tylko kupić samemu dom, wydzielić w nim samodzielne mieszkania, jedno zostawić sobie, a resztę sprzedać z dużym zyskiem lub wynajmować. Spłacić kredyt i mieć swoje mieszkanie za darmo. To całkiem realna perspektywa.

Jak przeprowadzić taką transakcję

Tak jak każda umowa sprzedaży nieruchomości, wymaga ona formy aktu notarialnego. W przypadku takiej wspólnej inwestycji do aktu notarialnego będzie stawał właściciel oraz wszystkie osoby kupujące. W transakcji takiej nie kupujemy konkretnego lokalu, ale wraz z innymi osobami całą nieruchomość (dom wraz z działką) na współwłasność w określonych udziałach. Nasz udział powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni naszego mieszkania do powierzchni wszystkich lokali w budynku, i taki też ułamek całej ceny powinniśmy zapłacić. Na przykład jeżeli dom ma trzy mieszkania o łącznej powierzchni 300 mkw., a mieszkanie, które chcemy zająć ma 78 mkw., to nasz udział w całej nieruchomości powinien wynieść 78/300. W zasadzie też taki ułamek ceny powinniśmy zapłacić, choć oczywiście inny podział ceny między nabywców jest jak najbardziej dopuszczalny i zależy tylko od ustaleń między nimi.

Jak uregulować prawo do konkretnego lokalu

W przypadku gdy kupujemy mieszkania, cała transakcja się w zasadzie kończy na kupnie, bo nabywamy lokal we wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni, która jest już zarządzana, a zasady korzystania i zarządu zostały ustalone. Natomiast przy takiej wspólnej inwestycji podpisanie umowy sprzedaży to jeszcze nie koniec formalności. Na razie bowiem w wyniku umowy sprzedaży każdy ze współwłaścicieli kupił tylko udział w nieruchomości, a nie konkretny lokal, w którym chce mieszkać. Kupujący dopiero ustnie umówili się co do sposobu, w jaki podzielą dom na mieszkania, i kto zajmie którą część domu.
Zatem w dalszej kolejności trzeba podjąć kroki w celu usamodzielnienia swojego lokalu, gdyż na razie nie jest on mieszkaniem, tylko częścią budynku. Pierwszym krokiem w celu uregulowania praw do konkretnych lokali jest dokonanie przeróbek technicznych, a często także budowlanych. Pamiętajmy bowiem, że kupiliśmy dom, który stanowił jedną całość. Miał wspólne instalacje, w tym ogrzewanie, i jeden zestaw liczników do rozliczenia mediów dostarczanych do budynku. Ciągi komunikacyjne istniejące w budynku mogą nie zawsze odpowiadać idei oddzielnych mieszkań. Nabywcy muszą więc rozpocząć od rozdziału instalacji, założyć odrębne liczniki dla każdego lokalu, dokonać niezbędnych przeróbek w budynku, np. zamontować drzwi wejściowe do każdego mieszkania itd. Przeróbki techniczne to pierwszy krok do usamodzielnienia naszego mieszkania. Pozostałe kroki maja już charakter czysto prawny.

W zasadzie najprostszy sposób usamodzielnienia mieszkania polega na dokonaniu niezbędnych przeróbek technicznych i podpisaniu wraz z pozostałymi współwłaścicielami umowy quoad usum, określającej sposób korzystania z nieruchomości. Dla umowy tej wystarczy zwykła forma pisemna, ale lepiej będzie, jeżeli podpisy na niej złożymy w obecności notariusza, co notariusz na tej umowie poświadczy. Wówczas umowę taką będzie można ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości. Wprawdzie dalej nie jesteśmy właścicielem konkretnego lokalu, który zajmujemy, tylko współwłaścicielem całej nieruchomości, ale kwestia zasad korzystania z lokali została uregulowana, a opłaty za media będziemy płacić tylko za swój lokal.

Podejmowanie innych kroków uzależniłbym od tego, z kim kupiliśmy dom. Jeżeli są to ludzie, których dobrze znamy i potrafimy się porozumieć, to inne kroki będą raczej zbędne. Jeżeli mamy wątpliwości co do pozostałych współwłaścicieli, możemy doprowadzić do wyodrębnienia z budynku samodzielnych lokali, tak aby każdy ze współwłaścicieli stał się jedynym właścicielem zajmowanego lokalu o określonym numerze (tak jak w bloku). Możemy to zrobić zaraz po kupnie domu, ale równie dobrze po kilku latach. Wyodrębnienia lokali dokonuje się poprzez zniesienie współwłasności, które można dokonać na dwa sposoby: albo podpisując umowę u notariusza, albo wnosząc sprawę do sądu. Jednak aby notariusz sporządził umowę zniesienia współwłasności, będziemy musieli dostarczyć mu szereg dokumentów, a przede wszystkim będziemy musieli przejść całą procedurę administracyjną, aby uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokali w budynku, które jest niezbędne dla notariusza. Dużo prościej będzie wnieść sprawę do sądu. Wprawdzie w sądzie sprawa ta może trochę potrwać, ale po pierwsze, po co mamy się spieszyć, a po drugie, z reguły zapłacimy dużo mniejsze opłaty.

Co można zyskać na takiej transakcji

Poza ceną, która powinna być znacznie atrakcyjniejsza od ceny podobnego mieszkania w typowym bloku, zyskujemy mieszkanie w małym bloku, tylko z kilkoma sąsiadami i to takimi, których sami sobie dobieramy. Poza mieszkaniem zyskujemy ogrodzony teren, który – tak jak dom – możemy podzielić do używania. Możemy tam postawić garaże. Na terenie bez obaw mogą się bawić nasze dzieci. Mamy też zaraz za oknem kawałek trawnika, gdzie możemy odpocząć.