Kto wypłaca odszkodowanie za niedostarczenie lokalu?

Odszkodowanie zastępuje przychód, który byłby osiągnięty, gdyby lokal został opróżniony zgodnie z wyrokiem.

Sąd Najwyższy nie wypowiadał się dotąd wprost w kwestii uprawnienia współwłaściciela do dochodzenia od gminy odszkodowania w związku z niedostarczeniem lokalu socjalnego uprawnionym byłym lokatorom, dla którego podstawę prawną stanowi art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kwestia takiego uprawnienia osoby mającej wyłączny tytuł własności nie budzi żadnych wątpliwości. Sytuacja współwłaściciela nieruchomości, gdy chodzi o uprawnienie do dochodzenia takiego odszkodowania, nie należy jednak do zagadnień rozstrzyganych jednolicie w praktyce sądowej. W praktyce sądowej liczba spraw, w których pojawia się wskazane zagadnienie legitymacji współwłaściciela, jest natomiast znaczna i wynika z liczby postępowań sądowych, w których dochodzone są roszczenia odszkodowawcze związane z niedostarczaniem lokali socjalnych przez zobowiązane do tego gminy.

Omawiane odszkodowanie od gminy ma charakter zbliżony do przychodów z rzeczy – stanowi w istocie surogat przychodu z czynszu, który rzecz przyniosłaby na podstawie stosunku najmu, a którego współwłaściciele rzeczy zostali pozbawieni w wyniku bezprawnego zachowania gminy. Czynsz taki, gdyby został pobrany od najemcy zajmującego lokal w oparciu o stosunek zobowiązaniowy, trafiłby do przychodów wspólnych z rzeczy. Celem odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego jest więc wyrównanie uszczerbku, jaki ponieśli współwłaściciele przez to, że rzecz nie przyniosła przychodu i to w wysokości odpowiadającej kwocie tego przychodu. Odszkodowanie, podobnie jak czynsz i w jego zastępstwie, ma z założenia zasilić budżet nieruchomości, a zatem stanowi ono przychód wspólny współwłaścicieli i z tego powodu nie ma podstaw do dokonania podziału odszkodowania pomiędzy współwłaścicieli stosownie do wysokości udziałów. Dopiero po włączeniu tej kwoty do „budżetu” nieruchomości po stronie przychodów, jakie przynosi nieruchomość i po odliczeniu wydatków, podziałowi proporcjonalnemu do przysługujących współwłaścicielom udziałów podlegać będzie kwota czystego dochodu (przychody, do których zalicza się m.in. przedmiotowe odszkodowanie, pomniejszone o wszystkie koszty, jakie nieruchomość generuje) – co będzie możliwe z końcem roku obrachunkowego. Tym samym, dochodzenie odszkodowania zmierza do zachowania wspólnego prawa w szerokim znaczeniu (podobnie jak dochodzenie czynszu najmu) i jest obiektywnie korzystne dla wszystkich współwłaścicieli, bowiem zwiększa przychód, który nieruchomości przynosi.

W wyroku z dnia 9 czerwca 1998 r. II CKN 792/97 Sąd Najwyższy opowiedział się za legitymacją współwłaściciela nieruchomości, który nią zarządza, wynikającą z art. 209 k.c., do dochodzenia zasądzenia całego odszkodowania za wyrządzoną czynem niedozwolonym szkodę polegającą na wycięciu drzew rosnących na nieruchomości. Z kolei w wyroku z 28 kwietnia 2005 r. III CK 504/04 Sąd Najwyższy uznał, że współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres. Stanowisko to wynika z faktu, iż zgodnie z art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, do których to czynności zalicza się także dochodzenie roszczeń dotyczących rzeczy wspólnej. Zdaniem Sądu Najwyższego, pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą (art. 201 k.c.), wobec czego należy do osób, które zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd umowny, sądowy czy wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy. Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika z art. 204 k.c., a jeśli nie ma on większości udziałów, zgodę pozostałych współwłaścicieli wywodzi się z ich milczącej aprobaty. Sąd Najwyższy przyjął w omawianym wyroku, że nie jest zatem w ogóle konieczne powoływanie się na przepis art. 209 k.c. jako na podstawę uzasadniającą prawo zarządzającego współwłaściciela do dochodzenia całego czynszu. Rozważania powyższe dotyczą jednak dochodzenia czynszu najmu, a nie odszkodowania przewidzianego w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Również w uzasadnieniu wyroku z 25 lipca 2013 r., V CK 141/02, Sąd Najwyższy podkreślił, że zgodnie z regulacją kodeksową każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, przy czym w praktyce często się zdarza, że wykonuje zarząd faktyczny tylko jeden ze współwłaścicieli. Z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Wydaje się zatem, że również w tym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał za wystarczającą dla uzasadnienia legitymacji dla działania mniejszościowego współwłaściciela w czynnościach z zakresu zarządu milczącą akceptację innych współwłaścicieli.

W praktyce odszkodowanie dochodzone na podstawie art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi substytut czynszu najmu, którego współwłaściciele nie zdołali uzyskać w ramach prawidłowej gospodarki wspólną nieruchomości z przyczyny, za którą odpowiedzialność ponosi pozwana gmina. Cel obu przychodów z nieruchomości wspólnej jest taki sam, chociaż różny jest ich prawny charakter. Odszkodowanie uzyskiwane od gminy zastępuje przychód z nieruchomości, który byłby osiągnięty, gdyby lokal został opróżniony zgodnie z wyrokiem eksmisyjnym, po dostarczeniu przez gminę lokalu socjalnego osobom uprawnionym, i gdyby współwłaściciele mogli ten lokal wynająć. Niemożność ta rekompensowana jest odszkodowaniem płaconym przez gminę. Istnieje zatem istotne podobieństwo gospodarcze obu przychodów z nieruchomości wspólnej, różniących się pod względem charakteru prawnego. W typowym przypadku odszkodowanie uzyskane od gminy zastępuje w rozrachunku gospodarczym czynsz najmu, którego współwłaściciele nie zdołali uzyskać. Skoro zatem przyznaje się legitymację do dochodzenia czynszu najmu współwłaścicielowi, traktując jego dochodzenie jako czynność zachowawczą, nie ma podstaw, by odmawiać takiego charakteru czynności polegającej na dochodzeniu przez współwłaściciela odszkodowania zastępującego czynsz najmu. Te same względy, które Sąd Najwyższy potraktował jako przemawiające za uznaniem dochodzenia czynszu najmu przez współwłaściciela za czynność zachowawczą, powinny przemawiać za nadaniem takiego charakteru dochodzeniu odszkodowania.

Na bazie powyższego zagadnienia prawnego Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 grudnia 2014 r. sygn. akt III CZP 92/14 uznał, że współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego.