Kto musi płacić czynsz poza najemcą?

Do Rzecznika Praw Obywatelskich napływa wiele skarg od osób, od których wynajmujący żądają zapłaty zadłużenia czynszowego solidarnie z najemcą lokalu.

Do Rzecznika Praw Obywatelskich napływa wiele skarg od osób, od których wynajmujący żądają zapłaty zadłużenia czynszowego solidarnie z najemcą lokalu. Chodzi o przepisy dopuszczające solidarną odpowiedzialność najemcy mieszkania oraz zamieszkujących z nim na stałe pełnoletnich dzieci (znajdujących się wciąż na utrzymaniu rodziców) za zaległości czynszowe oraz w innych opłatach. Przepisy te budzą wątpliwości także Rzecznika Praw Obywatelskich.

Według przepisu art. 688 § 1 kodeksu cywilnego, za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność osób, o których jest mowa powyżej, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Solidarna odpowiedzialność polega na tym, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, oraz że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Jak wskazał Rzecznik Praw Obywatelskich (dalej: RPO) w piśmie skierowanym do ministra sprawiedliwości, w praktyce odpowiedzialnością za zadłużenie z tytułu czynszu i innych opłat za zajmowane mieszkanie rodziców, będących najemcami, obciążane są ich pełnoletnie dzieci, bez względu na ich sytuację życiową. Do RPO napływają skargi od pełnoletnich osób mieszkających z rodzicami, w których wskazują, że są wobec nich wszczynane i prowadzone postępowania egzekucyjne z tytułu zaległości czynszowych i innych opłat z tytułu wynajmowania mieszkania przez ich rodziców. Warte podkreślenia jest, że w znacznej części są to osoby studiujące lub uczące się, które nie są jeszcze w stanie się samodzielnie utrzymać.

Obarczanie dzieci najemców lokalu koniecznością ponoszenia opłat czynszowych i innych opłat solidarnie z rodzicami oznacza, że ponoszą oni koszt tych długów nawet w całości. Jak podkreślił RPO, młode osoby wchodzą w tej sytuacji w dorosłe życie obarczone długiem rodziców.

Zdaniem RPO omawiany problem wynika ze złego sformułowania art. 688 kodeksu cywilnego. Przepis ten nie uwzględnia bowiem sytuacji osób pełnoletnich - dzieci najemców oraz nie bierze pod uwagę sytuacji, w której na rodzicach tych dzieci spoczywa obowiązek alimentacyjny do czasu ich usamodzielnienia.

Obecnie art. 688 § 1 kodeksu cywilnego zrównuje sytuację prawną wszystkich pełnoletnich osób, zamieszkujących wspólnie z najemcą: a zatem zarówno tych, które są w stanie samodzielnie utrzymać się, ale z różnych powodów zamieszkują wspólnie z najemcą; jak i tych, które pomimo osiągnięcia pełnoletniości, nie posiadają środków wystarczających do samodzielnego utrzymania się.

Właśnie wobec tej grupy osób, możliwość domagania się spłaty zadłużenia czynszowego (czy z tytułu innych opłat należnych) wzbudza, zdaniem RPO wątpliwości, mając na uwadze jednoczesne istnienie obowiązku alimentacyjnego, który ciąży na rodzicach.

Jak podkreślił RPO, czas trwania obowiązku alimentacyjnego, który jest uregulowany w przepisach kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie jest ograniczony terminem i nie pozostaje też w zależności od osiągnięcia przez dziecko określonego wieku, czy też stopnia wykształcenia. Jedyną okolicznością, od której zależy trwanie bądź ustanie obowiązku jest to, czy dziecko może się utrzymać samodzielnie.

RPO stwierdził, że w świetle art. 688 k.c. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, gdy tymczasem ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z odpowiedzialności tej wyłącza pełnoletnich zstępnych (dzieci), stale zamieszkujących w lokalu, lecz pozostających na utrzymaniu osób, którym służy tytuł prawny do lokalu.

W ocenie RPO zróżnicowanie to narusza konstytucyjną zasadę równości. RPO jest zdania, że rodzaj tytułu prawnego do lokalu - najem, spółdzielcze prawo czy własność, nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia zakresu solidarnej odpowiedzialności osób zamieszkujących wraz z rodzicami z tytułu czynszu i innych opłat. Zakres tej odpowiedzialności powinien być zatem określony w sposób analogiczny.

W konsekwencji RPO zwrócił się do ministra sprawiedliwości o zajęcie stanowiska w omawianej kwestii, przedstawienie powodów, dla których obowiązujące przepisy prawa dopuszczają wskazane wyżej zróżnicowanie sytuacji pełnoletnich dzieci, pozostających na utrzymaniu rodziców, w zakresie ich odpowiedzialności za zadłużenie związane z zajmowanym lokalem mieszkalnym. RPO zasugerował także zmianę przepisów dotyczących omawianej kwestii, jeśli minister sprawiedliwości podzieli stanowisko rzecznika.