Księgi wieczyste

Tak jak każdy z nas ma dowód osobisty, który poświadcza naszą tożsamość, tak samo każda nieruchomość powinna mieć swoją księgę wieczystą.

Tak jak każdy z nas ma dowód osobisty, który poświadcza naszą tożsamość, a bez niego praktycznie nie możemy wykazać swojej tożsamości, tak samo każda nieruchomość powinna mieć swoją księgę wieczystą, która jest równie ważna, o ile nie ważniejsza. Bez księgi wieczystej w zasadzie nieruchomość nie istnieje i nie wiadomo, kto jest jej właścicielem.

Księgi wieczystej przez internet
Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe wydziały ksiąg wieczystych właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Obecnie, aby przeglądnąć księgę wieczystą i zawarte w nich wpisy, nie musimy już odwiedzać odpowiedniego wydziału księgą wieczystych. Księgi wieczyste, nawet te prowadzone przez sądy na drugim krańcu Polski, możemy obecnie przeglądać przez internet. Wystarczy tylko znać numer interesującej nas księgi wieczystej i uruchomić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości przeglądarkę pod adresem www.ekw.ms.gov.pl.

Jak czytać księgi wieczyste
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. W dziale I znajdziemy oznaczenie nieruchomości. Tu wpisuje się numery działek składających się na daną nieruchomość, ich powierzchnię i położenie, a pod pozycją I-Sp. wpisuje się prawa przysługujące danej nieruchomości, na przykład służebność przejazdu przez sąsiednią nieruchomość. Dział II wskazuje właściciela nieruchomości wraz z podstawą prawną, zgodnie z którą stał się właścicielem, na przykład akt notarialny umowy sprzedaży czy darowizny.

W dziale III wpisuje się prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia obciążające daną nieruchomość, na przykład służebności gruntowe i osobiste obciążające nieruchomość.
W ostatnim dziale, tj. dziale IV, dokonuje się wpisów hipotek obciążających nieruchomość. Zatem jeżeli weźmiemy kredyt pod zastaw tej nieruchomości, to tutaj zostanie wpisana hipoteka na rzecz banku, który udzielił nam kredytu. Możemy też przyjrzeć historię wpisów w księdze wieczystej, czyli zobaczyć wpisy wykreślone już z tej księgi wieczystej oraz kiedy je wykreślono. Ma to zasadnicze znaczenie przy określaniu stanu prawnego nieruchomości.

Wniosek o wpis w księgach wieczystych
Wpis do księgi wieczystej następuje na wniosek złożony w sądzie na urzędowym formularzu. Jest kilka rodzajów formularzy w zależności od tego, jakiego wpisu chcemy dokonać. Formularze wniosków są dostępne na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości i mają swoje oznaczenia. Wiele informacji, w jaki sposób je wypełnić, znajdziemy w zawartości samego formularza. Formularze w założeniu mają pomagać we właściwym składaniu wniosków do ksiąg wieczystych.

• KW-ZAL – Wniosek o założenie księgi wieczystej
• KW-WPIS – Wniosek o wpis w księdze wieczystej
• KW-OZN – Oznaczenie działki ewidencyjnej
• KW-ZAD – Żądanie wpisu w księdze wieczystej
• KW-PP – Pełnomocnik/przedstawiciel ustawowy
• KW-WU – Wnioskodawca/uczestnik postępowania

Opłaty za wpisy w księgach wieczystych
Za wpis w księgach wieczystych sąd wieczystoksięgowy pobiera opłatę sądową. Ich wysokość i inne kwestie z tym związane reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłaty te są stałe, tj. nie zależą od wartości nieruchomości ani innych okoliczności. I tak pobiera się:

• 200 złotych za wpis w księdze wieczystej prawa własności, a jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych;
• 150 złotych od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności na podstawie dziedziczenia, działu spadku albo zniesienia współwłasności niezależnie od liczby udziałów w tych prawach;
• 150 złotych od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności nabytej w wyniku podziału majątku po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami; własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 hektarów; praw osobistych i roszczeń;
• 60 złotych od wniosku o założenie księgi wieczystej; połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości; odłączenie nieruchomości lub jej części; sprostowanie działu I-O oraz dokonanie innych niewymienionych w ustawie wpisów.

Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.
Wyliczenie należnej opłaty sądowej nie jest skomplikowane, pod warunkiem że zrozumiemy, iż sąd pobiera opłatę sądową od każdego pojedynczego wpisu. Jeżeli więc wniosek składa się z kilku wpisów, za każdy wpis pobierana jest opłata i opłaty te należy zsumować. Zatem jeżeli wnosimy o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności, łączną opłata sadowa wyniesie 260 złotych (60 zł założenie księgi + 200 zł wpis własności).

Ponadto ponosimy opłaty za wydawanie odpisów, wyciągów i zaświadczeń z ksiąg wieczystych. I tak, za wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej zapłacimy 30 00 zł, odpisu zupełnego księgi wieczystej 60 zł, a za wydanie wyciągu z księgi wieczystej:

• 15 zł – za wyciąg z jednego działu księgi wieczystej,
• 20 zł – za wyciąg z dwóch działów księgi wieczystej,
• 25 zł – za wyciąg z trzech działów księgi wieczystej,
• 30 zł – za wyciąg z czterech działów księgi wieczystej.

Za wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej zapłacimy 10 zł.
Jeżeli zamiast odwiedzać sąd posłużymy się internetem, to od wniosku o wydanie w celu samodzielnego wydrukowania odpisu zwykłego księgi wieczystej zapłacimy 20 zł, odpisu zupełnego księgi wieczystej 50 zł, a za wydanie wyciągu z księgi wieczystej:

• 5 zł – za wyciąg z jednego działu księgi wieczystej,
• 10 zł – za wyciąg z dwóch działów księgi wieczystej,
• 15 zł – za wyciąg z trzech działów księgi wieczystej,
• 20 zł – za wyciąg z czterech działów księgi wieczystej

Za wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej zapłacimy 5 zł. Ponadto od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych zapłacimy 20 zł. Wgląd do księgi wieczystej jest natomiast bezpłatny.

Postępowanie o wpis w księdze wieczystej
Po złożeniu stosownego wniosku sąd nadaje sprawie numer i wszczyna postępowanie, które jest postępowaniem nieprocesowym. Jeżeli sąd prowadzi już dla danej nieruchomości księgę wieczystą, stosowna wzmianka z numerem sprawy od razu pojawi się w księdze wieczystej. Taka procedura ma ograniczyć oszustwa oraz umożliwić bieżące i w kolejności wnoszenia wniosków rozpatrywanie spraw.

Jeszcze większe usprawnienie ma nas czekać w niedalekiej przyszłości, a mianowicie wzmianki o wnioskach wynikające z aktów notarialnych, na przykład kupna, ma od razu zamieszczać w księdze wieczystej notariusz spisujący umowę. Obecnie notariusz ma trzy dni na przesyłanie aktu notarialnego do właściwego sądu wydziału ksiąg wieczystych. Do tego terminu należy jeszcze dodać czas dostarczenia do sądu przesyłki pocztowej. Ta procedura powoduje istnienie luki w systemie i umożliwia na przykład wielokrotną sprzedaż tej samej nieruchomości i to nawet w odstępach kilkudniowych. Stanowi to olbrzymie niebezpieczeństwo dla rynku obrotu nieruchomościami.

Wracając do postępowania wieczystoksięgowego, należy pamiętać, że postępowanie to oparte jest o dokumenty i to one stanowią podstawę wpisu, a zatem jeżeli nie ma dokumentów potwierdzającego żądanie zawarte we wniosku o wpis, to nie uzyskamy wpisu w księdze wieczystej. W toku postępowania musimy wykazać za pomocą dokumentów fakty podlegające wpisowi.

Dokumentami stanowiącymi podstawę opisu nieruchomości (na przykład numer działki, jej powierzchnia, położenie) są dane z ewidencji gruntów i budynków wydane przez właściwych miejscowo starostów. Dokumentami takimi będą wyrys z mapy ewidencyjnej z wykazem zmian gruntowych wyjaśniającym w swej treści dotychczasowe zmiany oznaczeń i powierzchni działek składających się na daną nieruchomość oraz wypis z rejestru gruntów, zawierający aktualne dane geodezyjne nieruchomości.

Inną grupę dokumentów stanowią dokumenty stwierdzające własność nieruchomości, czyli wykazujące, kto jest właścicielem danej nieruchomości. Nie każdy dokument, w którym dana osoba wpisana jest jako właściciel, będzie mógł być uznany za podstawę wpisu własności. Podstawę wpisu własności może bowiem stanowić tylko dokument, na którego podstawie tę własność przysądzono lub nabyto. Najczęściej takim dokumentem są akty notarialne, decyzje administracyjne oraz orzeczenie sądowe przysądzające własność, na przykład postanowienie o dziale spadku czy o zniesieniu współwłasności albo o zasiedzeniu nieruchomości. Nie będą nim jednak na przykład dane z ewidencji gruntów i budynków. Zatem fakt, że na wypisie z rejestru gruntów dana osoba figuruje jako właściciel, nie może dla sądu stanowić podstawy do wpisu w księdze wieczystej. Jednak ten fakt może wskazywać, że skoro geodezja wpisała w ewidencji jakąś osobę jako właściciela, dysponuje dokumentami, które mogą to wykazać i w jej zasobach można szukać odpowiedniego dokumentu.

Jeśli własność nieruchomości przenoszona jest aktem notarialnym, na przykład w przypadku kupna, darowizny czy zamiany, to wszystkie formalności związane z wpisem do ksiąg wieczystych załatwia notariusz. Zamieszcza on bowiem w akcie notarialnym wniosek o wpis w księdze wieczystej oraz w ciągu trzech dni przesyła do sądu akt notarialny i niezbędną dokumentacją. Notariusz pobiera i przesyła na konto sądu należną opłatę sądową za wpisy w księgach wieczystych.

W przypadku gdy wpisy w księgach wieczystych nie wynikają z aktu notarialnego, na przykład nieruchomość została odziedziczona lub zasiedziana, właściciel sam musi złożyć odpowiedni wniosek do sądu wraz z dokumentacją.

Jeszcze parę lat temu na wpis w księgach wieczystych czekało się rok, a nieraz i dłużej. Obecnie, między innymi w wyniku wdrożenia elektronicznych ksiąg wieczystych, na wpis czekamy około miesiąca, a nierzadko, zwłaszcza w przypadku prostych wniosków, można spotkać się z realizacją wniosków już w ciągu tygodnia czy dwóch tygodni.

Dodatek specjalny „ABC kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym” 7. numerze dwutygodnika „Krakowski Rynek Nieruchomości”. W sprzedaży do 1 maja 2015 r.