Kredyty mieszkaniowe coraz droższe. Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Żaden bank nie udzieli nam kredytu hipotecznego, dopóki nie sprawdzi, czy jesteśmy w stanie spłacić wnioskowaną kwotę wraz z jej odsetkami w określonych terminach. Jest to tzw. zdolność kredytowa. Co wpływa na jej wysokość, jakie osoby będą miały problem z uzyskaniem kredytu i czy świadczenia typu 500+ są uwzględniane przy analizie naszych dochodów?

O te oraz inne kwestie zapytaliśmy eksperta kredytowego Michała Strzylaka.

Jakie elementy składają się na zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa określa, jaką kwotę kredytu możemy uzyskać w banku. Na wysokość tej zdolności wpływają nasze dochody, koszty utrzymania i szeroko pojęte zobowiązania finansowe (kredyty, pożyczki, karty kredytowe). Oczywiście wiek kredytobiorcy też ma znaczenie. Jeśli mówimy o kredycie hipotecznym, czyli z reguły jest to zobowiązanie zaciągane na dłuższy czas, to wiadomo, że kredytobiorca, który ma 60 lat i wnioskuje o udzielenie kredytu na 30 lat, może go nie uzyskać. W zależności od banku maksymalny dopuszczany wiek kredytobiorcy wyniesie 70-80 lat.

Czy osoby młode, które np. dopiero od niedawna są zatrudnione na umowie o pracę, będą przez bank gorzej postrzegane właśnie przez wzgląd na swój wiek?

Istnieje spora szansa, że taka osoba zostanie gorzej oceniona i będzie miała tzw. niski scoring. To jednak nie wpływa na jej zdolność kredytową. Jeśli uzyskujemy dochody na dobrym poziomie, to powinniśmy dostać kredyt mimo młodego wieku.

Jakie znaczenie przy obliczaniu zdolności ma okres kredytowania i rodzaj rat?

Maksymalna zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym jest wtedy, kiedy wnioskujemy o kredyt na 25 lat. Im krótszy okres kredytowania, tym wyższa rata, a wskutek tego niższa zdolność kredytowa.

Jakie znaczenie przy ocenie zdolności ma nieruchomość, którą chcemy zakupić?

Co do zasady, wybrane mieszkanie lub dom nie mają w tym przypadku większego znaczenia. Jeśli staramy się o kredyt hipoteczny, to bank przeprowadza trzy analizy: finansową, prawną i techniczną. Pierwsza analiza dotyczy nas, naszej zdolności kredytowej, a druga i trzecia nieruchomości.

Czy możemy dostać kredyt, mając duży wkład własny, ale nie wykazując bieżących dochodów?

Tak się nie dzieje, dla banków brak dochodów jest problemem. A czasem rzeczywiście spotykam się z takim podejściem, że skoro dysponuję dużym wkładem własnym, to nawet jak nie mam udokumentowanego dochodu, uzyskam kredyt hipoteczny.

Jak możemy sprawdzić naszą zdolność kredytową?

Najlepiej jest spotkać się z ekspertem kredytowym, który ma dostęp do większej liczby banków i dzięki temu jest w stanie ocenić, jaką kwotę i w jakim banku jesteśmy w stanie uzyskać. Takie konsultacje są bezpłatne, można je przeprowadzić w formie zdalnej. Oczywiście w Internecie są też dostępne specjalne kalkulatory do obliczania zdolności, niemniej jednak ich wiarygodność nie jest zbyt duża.

Czy w każdym banku nasza zdolność kredytowa będzie wyglądać inaczej?

Tak, banki mają różne procedury do wyliczania zdolności. Nie każdy uzyskiwany przez nas dochód może być akceptowany przez każdą placówkę. Różnice mogą być spore, bo np. ING Bank Śląski nie akceptuje umów zlecenie, co oznacza, że jeśli jesteśmy zatrudnieni na takiej umowie, to nasza zdolność kredytowa w tej placówce wyniesie 0. Jednak nie wszędzie tak jest, bo znajdziemy też banki, dla których takie źródło dochodu jest wystarczające i są w stanie pożyczyć nam nawet więcej pieniędzy, niż początkowo wnioskowaliśmy.

Czy umowa o dzieło jest traktowana przez banki w podobny sposób?

Tak, jeśli mamy dochód z tego tytułu, to tak jak w przypadku umowy zlecenie – kredyt możemy uzyskać, ale nie w każdym banku. Ważne jest to, aby dochód był uzyskiwany od dłuższego czasu, w zasadzie większość banków wymaga, żeby to było minimum 12 miesięcy. Branża i zatrudniający nas podmiot również ma w tym przypadku istotne znaczenie. Bank lepiej spojrzy na osobę pracującą w IT niż w gastronomii.

A jakie jest stanowisko banków wobec osób prowadzących własną działalność gospodarczą?

Właściciele firm z reguły są gorzej traktowani niż osoby pracujące na etacie. Banki stawiają wyższe wymagania np. pod względem długości okresu uzyskiwania dochodów. Wiele zależy od tego, jak przedsiębiorca rozlicza podatki. Na pewno korzystnym – przy obliczaniu zdolności – modelem rozliczania jest książka przychodów i rozchodów. Jak bank to liczy? Przychód minus koszty minus ewentualny podatek dochodowy i składki ZUS, co daje dochód netto. Do tej pory był to naprawdę popularny sposób rozliczania, ale teraz, ze względu na Polski Ład, wiele osób przechodzi na ryczałt. A ten model jest gorzej traktowany przez banki.

Pracownicy sektora zaufania publicznego otrzymują kredyty hipoteczne na lepszych warunkach – fakt czy mit?

Na pewno zawód zaufania publicznego jest przez bank lepiej postrzegany. Jeśli chodzi o warunki kredytowania, to rzeczywiście lekarz, adwokat, czy architekt może otrzymać łatwiejsze procedury uzyskania kredytu lub promocyjną ofertę.

Czy przy analizie naszych dochodów banki uwzględniają rentę, świadczenie 500+ lub alimenty?

Każdy bank ma listę akceptowanych dochodów. Świadczenie 500+, renta socjalna, renta tymczasowa – większość banków nie bierze tego pod uwagę. W przypadku alimentów zdarzają się wyjątki. Natomiast głównymi akceptowanymi źródłami dochodu są te uzyskiwane z tytułu umowy o pracę, o dzieło lub zlecenie, szeroko pojętej działalności gospodarczej, najmu nieruchomości i emerytury. Jeśli mamy jakieś dochody jednorazowe lub z inwestycji giełdowych, to one nie są brane pod uwagę. Przy czym każda sytuacja klienta jest rozpatrywana indywidualnie.

Czy zawsze lepiej jest wnioskować o kredyt z kimś – współmałżonkiem, rodzicem, siostrą?

To zależy. Pod kątem oceny ryzyka przez bank lepiej, jak wnioskują dwie osoby. Kluczowe jest jednak to, jakie dochody uzyskuje nasz współkredytobiorca, jaką ma historię kredytową.

Co zrobić w sytuacji, w której ta historia kredytowa jest zła?

Wtedy istnieje duże prawdopodobieństwo, że taka osoba nie dostanie kredytu. Czasami okazuje się, że np. małżonek z różnych przyczyn nie ma prawidłowej historii kredytowej. Jeśli wówczas mamy wspólnotę majątkową, możemy zrobić rozdzielność i ten współmałżonek, który ma dobrą historię kredytową, sam wnioskuje o kredyt hipoteczny.

Czy można samodzielnie oczyścić złą historię kredytową?

To zależy od tego, jaka ona była. Jeśli była bardzo zła (opóźnienia powyżej 60 dni), to przez 5 lat po wygaśnięciu zobowiązania, te informacje będą dalej przetwarzane w BIK-u nawet bez naszej zgody.

Załóżmy, że z analizy zdolności kredytowej pana Kowalskiego wynika, że jest on bardzo terminowy w spłatach wszystkich zobowiązań. Czy ze strony banku może wówczas liczyć na lepsze warunki finansowania?

Pamiętajmy, że zdolność kredytowa to nie to samo, co historia kredytowa. Czasem posługujemy się takim skrótem myślowym, że mamy dobrą historię kredytową, to weźmiemy coś na raty, żeby poprawić zdolność kredytową. Na zdolność kredytową wpływają dochody, zobowiązania, a historia kredytowa poprawia nam ocenę w banku w sposób pośredni. W mojej ocenie niewiele ma wspólnego ze zdolnością. Co do zasady, bardzo dobra ocena kredytowa nie poprawi parametrów zdolności.

Co robić, jeśli mamy jakieś zaległe zobowiązania finansowe? Czy mimo to możemy uzyskać kredyt, czy musimy je wcześniej spłacić?

Zależy, jak duże są te zobowiązania, przy czym, jeśli mamy złą zdolność kredytową, to zawsze ciężej będzie nam uzyskać kredyt. Oczywiście każdy bank inaczej szacuje ryzyko. Odmowa w banku X nie oznacza, że w banku Y również go nie uzyskamy.

Jakiej rady udzieliłby Pan osobom, które w najbliższej przyszłości zamierzają zaciągnąć kredyt hipoteczny? Na co powinny zwrócić uwagę, żeby niejako ułatwić sobie ten proces?

Kluczowe są odpowiednie dochody i zadbanie o terminowość w spłacaniu zobowiązań finansowych. Należy pamiętać, że również, jeśli mamy drobne kredyty, ale jest ich sporo – 5, 7, to bank też będzie miał do tego zastrzeżenia. Jeśli myślimy nad zaciągnięciem kredytu za rok, dwa lata, zadbajmy o swoją historię kredytową, bo ona, choć nie wpływa bezpośrednio na zdolność, pomaga w uzyskaniu kredytu. Podobny wpływ na zdolność mają kredyt ratalny i prawidłowo obsługiwana karta kredytowa.