Kredyty budowlane i mieszkaniowe wciąż można rozliczyć

Osoby z kredytami budowlanymi i mieszkaniowymi mogą nadal korzystać z niektórych przywilejów fiskalnych.

Obowiązujące prawo podatkowe nie przewiduje preferencyjnych rozwiązań dla osób korzystających z kredytów mieszkaniowych i budowlanych. Ustawodawca respektuje jednak uprawnienia nabyte na mocy uchylonych przepisów, co sprawia, że kredytobiorcy w dalszym ciągu mogą korzystać z niektórych przywilejów fiskalnych. W tym kontekście należy wspomnieć o uldze budowlanej odsetkowej, która została zniesiona wraz z początkiem 2007 r.

Odsetki można odliczać do 2027 r.

Prawo do zmniejszenia podstawy opodatkowania o naliczone odsetki, przysługuje tym osobom fizycznym, które w latach 2002-2006 sfinansowały własne potrzeby mieszkaniowe za pomocą pożyczonego kapitału (dokładne wymagania określa uchylony artykuł 26b ustęp 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Kredyty mieszkaniowo-budowlane charakteryzują się długim okresem spłaty, dlatego grupa korzystających z ulgi odsetkowej jest w dalszym ciągu liczna. Aktualny stan prawny zezwala podatnikom na odliczanie faktycznie poniesionych kosztów odsetkowych w trakcie całego okresu spłaty lub do końca 2027 r. (patrz artykuł 9 ustęp 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw).

W 2012 warunki mniej korzystne, ale…

Osoby korzystające z omawianej ulgi przyzwyczaiły się do tego, że całkowite odliczenie odsetek dotyczy tylko kredytów, których wartość nie przekracza odpowiednich limitów. Dla wyższych sum stosuje się metodę proporcjonalnych przeliczeń. W roku bieżącym fiskus przygotował przykrą niespodziankę – maksymalna wartość objętego ulgą odsetkową kredytu została zredukowany o ponad 14 proc. (z 325 990 zł na 279 160 zł). Ta zmiana będzie miała wpływ tylko na te osoby, które rozpoczną korzystanie z ulgi odsetkowej przez złożenia formularza PIT-2K do końca kwietnia 2013 r. Pozostali podatnicy są uprawnieni od ustalania wartości ulgi na podstawie historycznych limitów, które obowiązywały w dniu zakończenia inwestycji.

Przykład: Państwo Nowakowie, zaciągnęli w grudniu 2006 r. kredyt budowlano-hipoteczny (kwota 300 tys. zł), aby finansować koszty budowy domu. Iinwestycja została ukończona na początku 2009 r. Zatem składając deklarację PIT/D do 30 kwietnia bieżącego roku Nowakowie muszą uwzględnić warunki ulgi odsetkowej, które obowiązywały w 2009 r. Takie rozwiązanie nie jest dla nich opłacalne, gdyż ubiegłoroczna wartość limitu (325 990 zł) umożliwiłaby odliczenie całości kosztów odsetkowych. Stanowisko fiskusa jest jednak nieodwołalne, a osoby zmieniające warunki korzystania z ulgi muszą się liczyć z surowymi konsekwencjami. Dlatego Nowakowie w dalszym ciągu powinni stosować proporcjonalne odliczenie w kwocie, która stanowi iloczyn odsetek zapłaconych w 2011 r. oraz niezmiennego współczynnika. Współczynnik ten jest obliczany poprzez podzielenie limitu kwotowego, który obowiązywał w 2009 r. przez sumę pożyczonego kapitału (243 460 zł/300 000 zł).

(Nie)znane pułapki

Długi okres funkcjonowania ulgi odsetkowej sprawił, że jej adresaci przyzwyczaili się do kluczowych reguł, takich jak: nieuwzględnianie kredytów służących do zakupu nieruchomości na rynku wtórnym oraz wykluczenie podatników korzystających z tak zwanej „dużej” ulgi budowlanej. Niemniej jednak nadal istnieją aspekty umykające uwadze wielu osób. Przykładem może być zasada, która stanowi, że prawo do skorzystania z omawianego przywileju, przysługuje tylko temu podatnikowi, który dokonuje faktycznej wpłaty. Dlatego uregulowanie zobowiązania ratalnego przez inną osobę (np. rodzica) sprawia, że posiadacz kredytowanej nieruchomości traci prawo do odliczenia (wpłacający ratę zyskuje możliwość skorzystania z ulgi tylko, gdy jest współwłaścicielem kredytu odpowiadającym solidarnie). Fakt, iż kredytobiorca dokonuje zwrotu określonej kwoty osobie wpłacającej nie zmienia oceny sytuacji z punktu widzenia organów podatkowych (patrz interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 17 października 2011 r., nr ITPB2/415-687a/11/MU). Warto wspomnieć, że małżonkowie będący współwłaścicielami kredytu hipotecznego podlegają odrębnym regulacjom. Dlatego mąż oraz żona mogą dokonywać odliczenia kwoty wspólnie zapłaconych odsetek, nawet w przypadku gdy wypełniają osobne deklaracje.

Szczególny status małżonków na gruncie prawa podatkowego nie zawsze okazuje się korzystny. Przekonały się o tym osoby, które po zawarciu małżeństwa utraciły część lub całość swoich przywilejów z tytułu ulgi odsetkowej. Pierwszy wariant ma miejsce gdy w związek małżeński wstępują podatnicy, którzy byli dotychczas uprawnieni do osobnego odliczania kosztów odsetkowych. Niestety w takim przypadku zostaje im przydzielony jeden limit o standardowej kwocie. Całkowite zniesienie ulgi odsetkowej następuje, gdy jeden z małżonków skorzystał w przeszłości ze wspomnianej już „dużej” ulgi budowlanej, która została zlikwidowana w 2001 r.