Kredyt na zakup działki

W ciągu ostatniego roku znacznie wzrosła liczba transakcji kredytowych na sfinansowanie zakupu działek budowlanych i rolnych oraz domów. O ile poprzednie dwa lata to głównie transakcje związane z zakupem mieszkań, tak teraz przy wygórowanych cenach lokali mieszkalnych większość osób myślących o nowym miejscu zamieszkania kupuje bądź gotowe domy, bądź działki z zamiarem budowy. Wynika to z prostego przeliczenia: cena mieszkania o powierzchni około 50 m kw. np. w śródmieściu Krakowa równa jest cenie zakupu działki w dość atrakcyjnej okolicy i budowy średniej wielkości domu.

Duża część osób kupujących działki traktuje te transakcje jako czystą inwestycję. Większość z nich wie również, że najlepiej zrobić to za pieniądze z kredytu. Koszty zaciągnięcia kredytu, koszty odsetek, koszty wcześniejszej spłaty (naliczane są przez większość z banków) i tak będą niższe od zysku ze sprzedaży zakupionej ziemi nawet już po kilku miesiącach od jej nabycia.

W ofercie większości banków funkcjonujących na naszym rynku znajdują się produkty na sfinansowanie zakupu działek zarówno budowlanych, jak i tych, które w dalszej perspektywie mogą być przeznaczone pod zabudowę. Jednak kiedy zaczniemy się przymierzać do zaciągnięcia kredytu na ten cel, wyłączenia w dostępności kredytów na nabycie działki w procedurach bankowych znacznie skomplikują skredytowanie takiej transakcji.

Pierwszy problem wiąże się z faktem, że nie wszystkie banki chcą sfinansować zakup działek innych niż całkowicie budowlane, a tych na rynku obrotu nieruchomości zaczyna brakować. Istnieje oczywiście rozwiązanie polegające na zabezpieczeniu kredytu na zakup działki rolnej lub siedliskowej na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy lub osoby trzeciej, ale nie każdy ma taką możliwość. Na szczęście są banki, które zgadzają się na kredytowanie tego typu nieruchomości, jeśli posiadają studium zagospodarowania lub zaświadczenie z gminy o zabudowie. Są także banki umożliwiające zakup działki rolnej, jeśli kredytobiorca nie uzyskuje dochodu z rolnictwa. Ale i tu można napotkać problem, a wynika on z faktu, że sprzedający ustala cenę działki, traktując ją jako budowlaną, bądź mającą mieć takie przeznaczenie w przyszłości, a bank ustali jej wartość dla zabezpieczenia kredytu w cenie działki rolnej, czyli nawet kilkakrotnie niższej, bo taki jest jej statut na dzień udzielenia kredytu. Sprowadza się to do sytuacji, w której nie można zakupić takiej działki bez udziału środków własnych, chyba że znów odwołamy się do możliwości zabezpieczenia kredytu dzięki innej nieruchomości.

Kolejny problem przyszłego kredytobiorcy to ograniczenie możliwej do uzyskania kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, czyli tzw. LTV. Duża część banków wymaga wkładu własnego na poziomie przynajmniej 20%, a jeden z najpopularniejszych banków działających na rynku finansowania nieruchomości – nawet 50% wartości nieruchomości. Sprowadza się to do konieczności wniesienia własnych środków na zakup nieruchomości. Sytuacja ta stawia osoby finansujące kredytem zakup działki w mniej korzystnej sytuacji niż osoby kupujące mieszkania, a zaciągające kredyt w tych samych bankach. Chodzi tu przede wszystkim o przedmiot zabezpieczenia. Banki uznają działki za nieruchomości trudniej zbywalne, a przez to o ograniczonej możliwości egzekucji z nich niespłaconego kredytu, co obecnie wydaje się zupełnie oderwane od sytuacji panującej na rynku obrotu nieruchomościami.

Jeśli weźmiemy pod uwagę ograniczenia maksymalnego poziomu LTV, wykluczenia proceduralne banków (wynikające np. z restrykcji wobec osób uzyskujących dochody z zagranicy czy z działalności gospodarczej rozliczanej w formie karty podatkowej lub ryczałtu ewidencjonowanego), okaże się, że np. na ponad dwadzieścia banków funkcjonujących na rynku małopolskim zaledwie kilka sfinansuje zakup działki w pełnej kwocie transakcji, niezależnie od źródła uzyskiwania dochodu.

Kiedy dotrzemy już do banku, który będzie skłonny udzielić nam kredytu w interesującej nas kwocie, istotne będzie zgromadzenie dokumentów niezbędnych do jego uzyskania. Pierwszym, i jak się wydaje, najistotniejszym dokumentem dla zaciągnięcia jakiegokolwiek kredytu hipotecznego jest odpis z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, a ponadto wypis z rejestru gruntów, który potwierdza przeznaczenie kupowanej działki. Dodatkowo większość banków wymaga przedłożenia wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Ten dość skomplikowany proces oraz fakt, że procedura uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości wiąże się obecnie przynajmniej z trzema tygodniami oczekiwania na jego uzyskanie, sprowadza się do tego, że na rynku nieruchomości przewagę mają osoby posiadające środki finansowe w gotówce. Strony sprzedające coraz częściej nie chcą czekać na załatwienie formalności bankowych przez kupujących, ponieważ każdy tydzień zwłoki przy ustalonej cenie na etapie umowy przedwstępnej to strata na wartości działki w chwili zawierania ostatecznej transakcji notarialnej. Stąd popularnym staje się pomysł zaciągnięcia pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości, która to z założenia przeznaczona jest na dowolny cel i nie podlega rozliczeniu jej celowości z bankiem, a środki uzyskane w ten sposób można przeznaczyć na sfinansowanie zakupu nieruchomości gruntowych.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?