Kredyt hipoteczny - krok po kroku

Jakie kroki należy podjąć, żeby starania o uzyskanie kredytu na zakup mieszkania zakończyły się sukcesem?

Kredyt hipoteczny jest obecnie najpowszechniejszą formą, która umożliwia nam realizację własnych planów mieszkaniowych przy braku odpowiednich środków. Decyzja o kredycie zazwyczaj kojarzy się z zawiłą biurokracją i stosami dokumentów, z którymi przychodzi nam się zmierzyć. Niemniej jednak, w myśl znanego porzekadła „nie taki diabeł straszny…”, proces ubiegania się o środki finansowe może przebiegać w sposób o wiele prostszy, niż mogłoby się wydawać. Oferta produktów bankowych nieustannie się powiększa, a przedzieranie się przez gąszcz informacji nierzadko przysparza nerwów i utrudnia podjęcie optymalnej dla nas decyzji.

Krok 1: Spotkanie z doradcą i obliczenie zdolności kredytowej

Jeśli myślimy o kredycie, powinniśmy najpierw skierować swoje kroki do doradcy finansowego, spotkanie pomoże nam w skutecznym planowaniu przyszłej inwestycji mieszkaniowej. Na początku warto sprawdzić swoją zdolność kredytową, czyli po prostu zorientować się, czy bank udzieli nam kredytu. Dopiero mając pełen obraz swoich „możliwości” finansowych, możemy w pełni rozpocząć poszukiwania. Warto podkreślić, że procedury poszczególnych banków różnią się między sobą. W efekcie może okazać się, że w banku X nasza zdolność kredytowa wynosi 300 000zł, w banku Y o połowę mniej, a jeszcze w innym możemy w ogóle nie dostać kredytu.

Krok 2: Wybór nieruchomości

Znając swoją zdolność kredytową, możemy przystąpić do kolejnego etapu – poszukiwań wymarzonego domu lub mieszkania. Znalezienie idealnego lokum stanowi nie lada wyzwanie. Bywa, że etap poszukiwań trwa kilka tygodni, a czasem nawet miesięcy. Podczas mojej pracy niejednokrotnie spotkałem się z sytuacją, w której klient znający swą zdolność kredytową dokonywał wyboru nieruchomości po 2-3 latach. Wszystko uzależnione jest od naszych chęci, determinacji oraz – jak to często w życiu bywa – odrobiny szczęścia.

Krok 3: Znaleźliśmy mieszkanie. Co dalej?

Poszukiwania zakończone. Przed nami kolejny ważny krok. Na tym etapie powinniśmy przystąpić do sporządzenia pisemnej umowy pomiędzy stronami. Na rynku pierwotnym może to być umowa rezerwacyjna lub od razu deweloperska. Stanowi ona warunek konieczny do rozpoczęcia przez bank procesu analizy kredytowej. W umowie określamy harmonogram wpłat, których będziemy dokonywać na rachunek sprzedającego. Istotne, by czas od podpisania umowy do wypłaty kredytu był nie krótszy niż 4-6 tygodni. Swoim klientom zazwyczaj rekomenduję okres 1,5-2 miesięcy. Taki margines bezpieczeństwa pozostawia nam czas na negocjacje warunków kredytu z bankiem, zapoznanie się z umową kredytową oraz wszystkimi decyzjami. Z doświadczenia wiem, że klient, który otrzyma umowę kredytową ma wiele pytań i wątpliwości z nią związanych. Pośpiech nie jest dobrym doradcą, może narazić nas na wątpliwości i niepotrzebny stres.

Umowa rezerwacyjna – zazwyczaj cywilno-prawna jest wystarczająca do tego, aby złożyć wnioski do banków, przeprowadzić analizę kredytową i otrzymać decyzję. Jeśli jest ona pozytywna, dopiero wówczas podpisujemy umowę deweloperską. Ma ona formę aktu notarialnego i musi spełniać wymogi Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W niektórych bankach istnieje możliwość otrzymania decyzji bez podpisania umowy przedwstępnej. Musimy jednak pamiętać, że jest to jedynie decyzja finansowa tzn. dotycząca naszych dochodów.

Przygotowywanie wniosku kredytowego

Decydując się na moją pomoc, wnioski kredytowe składamy zazwyczaj po podpisaniu umowy rezerwacyjnej (bądź deweloperskiej) w 3-4 bankach jednocześnie. Cały proces uzależniony jest od indywidualnej sytuacji klienta. Początek 2016 r. przyniósł niekorzystne zmiany na rynku kredytów hipotecznych. Banki podniosły marże oraz wymagania dotyczące klientów, bardziej niekorzystnie liczona jest także zdolność kredytowa – obecnie po prostu o wiele trudniej uzyskać kredyt niż jeszcze rok temu. Transakcję należy zabezpieczyć od strony kredytowej. Jeśli z różnych przyczyn zdarzy się tak, że dany bank obniży nam kwotę kredytu lub wyda decyzję negatywną, mamy zabezpieczenie w postaci wniosku złożonego w 3 pozostałych, tam decyzje mogą okazać się dla nas korzystne. Na podstawie otrzymanych decyzji kredytowych jesteśmy w stanie dokładnie porównać i negocjować poszczególne parametry z bankiem. Co możemy negocjować? Tak naprawdę wszystko. Zależy to od banku i indywidualnej sytuacji klienta.

Krok 4: Analiza wniosku

W przypadku kredytu hipotecznego bank dokonuje 3 analiz: prawnej, technicznej i finansowej.

Analizy prawna i techniczna dotyczą nieruchomości. Rzeczoznawca dokonuje inspekcji prawnej oraz wyceny nieruchomości. Może zdarzyć się sytuacja, w której bank nie będzie chciał zaakceptować danej inwestycji/dewelopera. Bywa, że bank X wyda nam decyzję negatywną z powodu braku akceptacji inwestycji, natomiast bank Y bez problemu przyzna nam decyzję pozytywną. Każda nieruchomość rozpatrywana jest niezwykle indywidualnie, dlatego tak ważne jest wspomniane wcześniej składanie wniosków w kilku bankach jednocześnie.

Analiza finansowa odnosi się do klienta. Analityk sprawdza zdolność kredytową, historię kredytową i analizuje sytuację klienta. Na podstawie tych danych powstaje tzw. scoring – punktowa ocena wiarygodności osoby ubiegającej się o kredyt. Ma ona duże znaczenie
przy podjęciu ostatecznej decyzji kredytowej.

Fakt, że nie mamy historii kredytowej, nie oznacza, że nie otrzymamy kredytu hipotecznego. Lepiej w ogóle nie mieć historii kredytowej niż mieć złą. Jednak w niektórych bankach ze względu na jej brak możemy mieć gorsze warunki cenowe. Podczas pierwszego etapu, czyli dokładnej analizy zdolności i sytuacji klienta, zawsze o to pytam. Jeśli nie mamy historii kredytowej, wybieramy po prostu banki, które nie zwracają na to uwagi. Proszę pamiętać, że na rynku jest około 30 banków – jest w czym wybierać.

W zależności od banku cały proces trwa 3-4 tygodnie. Jeśli otrzymamy 4 decyzje pozytywne poddajemy je dokładnej analizie, spełniamy wszelkie wymogi i staramy się wybrać bank, który najlepiej odpowiada naszym potrzebom.

Krok 5: Podpisanie umowy kredytowej

Na tym etapie otrzymujemy umowę kredytową, z którą możemy zapoznać się przed złożeniem podpisu. Przed podpisaniem umowy spotykamy się w celu wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości. Kolejny krok to podpisanie umowy kredytowej. Podpisujemy ją bezpośrednio w oddziale banku, umawiając się na daną godzinę do konkretnego doradcy.

Samo podpisanie umowy nie oznacza uruchomienia kredytu. Pozostaje jeszcze szereg innych warunków, które musimy spełnić. Główny to zaangażowanie wkładu własnego oraz – na rynku pierwotnym – tzw. cesja na rzecz banku wierzytelności z umowy deweloperskiej
wraz z oświadczeniem o przyjęciu do wiadomości o dokonaniu przelewu przez dłużnika wierzytelności (dewelopera).

Dokument podpisujemy na umowie kredytowej. Dodatkowo swój podpis składa sam deweloper, czasem również jego bank. Po spełnieniu wszystkich warunków bank uruchamia kredyt – zazwyczaj nie trwa to dłużej niż 2-3 dni robocze.

Jeśli nasza inwestycja jest w trakcie budowy, kredyt jest wypłacany w transzach, zgodnie z umową deweloperską oraz zazwyczaj z postępem prac budowlanych. Deweloper kończąc budowę otrzymuje wszystkie środki i dopiero wówczas podpisujemy akt notarialny przenoszący własność, a tym samym zostajemy właścicielami upragnionej nieruchomości.

Droga do otrzymania kredytu na własne cztery kąty może wydawać się wyboista i przepełniona trudnościami. Każda inwestycja jest inna i wymaga odmiennego podejścia. Ważne, aby wybrać odpowiedniego doradcę, który dzięki swojemu zaangażowaniu i doświadczeniu przeprowadzi nas przez proces kredytowy w sposób „bezbolesny” i oczywiście maksymalnie dla nas korzystny.