Kraków: Ocena sytuacji na rynku i prognoza

Aby przewidzieć koniunkturę na rynku mieszkaniowym w 2007 roku, trzeba przeanalizować rok ubiegły. W 2006 roku krakowski rynek mieszkań był niesłychanie dynamiczny. Od stycznia aktywność sprzedających i kupujących stale wzrastała. Pojawiało się coraz więcej ofert sprzedaży i jeszcze więcej chętnych na zakup. Zjawisko „podkupywania” i przebijania cen w trakcie transakcji stało się powszechne na niespotykaną wcześniej skalę.

Sprzedający częstokroć sami urządzali „licytacje” swoich nieruchomości. Lato – które zwykle jest sezonem sennym, jeśli chodzi o liczbę transakcji – tym razem było bardzo gorące. Ceny mieszkań poszybowały w górę, osiągając 7 – 8 tys. złotych za metr przeciętnego mieszkania, 10 – 12 tys. za mieszkania w kamienicach i o troszkę wyższym standardzie, a za metr apartamentu życzono sobie nie mniej niż 15 tys.

Później na rynku nieruchomości pojawiło się mnóstwo ofert. Nagle ci, którzy nawet nie planowali sprzedawać, wystawili swoje mieszkania do sprzedaży. Wizja osiągnięcia dużego zysku stała się realna i nawet mieszkania o wygórowanych cenach sprzedawały się z łatwością. Również ci, którzy wcześniej kupili mieszkanie na kredyt, mogli uzyskać potężną nadwyżkę w wysokości 2 – 4 tys. za metr, co przy mieszkaniu 50-metrowym daje kapitał w wysokości 100 – 200 tys. zł. Za środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania można było kupić lub wybudować dom.

Kupujący poddali się temu trendowi i kupowali gorączkowo, byle szybciej od innych. Tym bardziej, że tym innym mógł być bogaty kupiec zagraniczny. Kraków stał się modny w Europie. Oprócz turystów zaczęli również przyjeżdżać inwestorzy. W Krakowie ludzie dobrze się czują, dobrze bawią, a inwestycje są bezpieczne.

Rynek nieruchomości ogarnęło szaleństwo, które trwało do września. Od października gorączka wyraźnie opadła. Okazało się, że nawet jeśli się sprzeda mieszkanie za wysoką cenę, nie bardzo wiadomo, co za te pieniądze można kupić. Koniunktura spowodowała niezwykły wzrost cen: materiałów budowlanych o 15 – 20 proc., a robocizny nawet o 30 – 40 proc. Na ten ogromny wzrost cen robocizny miała oczywiście dodatkowo wpływ wielka emigracja zarobkowa polskich pracowników. Środowiska deweloperskie zaapelowały do władz o złagodzenie rygorów przyjazdowych do Polski dla sąsiadów zza wschodniej granicy. Tylko takie rozwiązanie umożliwi pozyskanie taniej siły roboczej i pozwoli zahamować dalszy wzrost cen robocizny.

Najbardziej w zeszłym roku podrożały jednak działki. Według szacunku pośredników wzrost cen był co najmniej dwu-, a nawet czterokrotny! Na ostudzenie rynku mieszkaniowego w ostatnim kwartale 2006 roku miały wpływ nie tylko rosnące ceny, ale też alternatywa w postaci mieszkań z rynku pierwotnego.

Przez długi czas część kupujących z rezerwą podchodziła do ofert deweloperów. Na rynku wtórnym mieszkania były droższe, ale transakcja była bezpieczna. Zamiast „wirtualnego” mieszkania, klient kupował realną nieruchomość, w której mógł od razu zamieszkać. Jednak wyeliminowanie z rynku nieuczciwych deweloperów, co pozostawiło jedynie firmy wiarygodne, oraz bogata oferta deweloperów (pod koniec roku 2006 prezentowano około 70 inwestycji) spowodowało, że kupujący zaczęli preferować mieszkania z rynku pierwotnego. Dodatkowym argumentem jest dobra obsługa – w biurach sprzedaży deweloperów klienci nie są narażeni na arogancję sprzedających na rynku wtórnym, której nie są w stanie złagodzić nawet wytrawni pośrednicy. Choć jeśli policzy się liczbę mieszkań, to dalej jest ona niewielka w stosunku do popytu.

Ostatnie miesiące roku – listopad i grudzień – charakteryzowało zmniejszone zainteresowanie mieszkaniami na rynku wtórnym. Potwierdzają to notariaty oraz pośrednicy kredytowi i nieruchomości. Oczywiście im większe biuro, tym mniej widoczny był ten spadek.

Trudno jednoznacznie wyrokować, co było tego przyczyną. Oferta sprzedających była dalej dość duża. Dziennie w województwie małopolskim pojawiało się od 50 do 100 nowych ofert sprzedaży mieszkań (według POP – Przeglądu Ofert Prywatnych KRN).

Rok 2006 pokazał, że rynek nieruchomości w Krakowie jest bardzo dynamiczny i niestabilny; a to sprawia, że prognozy na 2007 rok mogą być mocno zróżnicowane. Zgodnie z jedną z obiegowych opinii koniunktura się „przegrzała”. Kto miał nabyć mieszkanie, ten zrobił to w ubiegłym roku, część osób uznała, że nie stać ich na zakup mieszkania, a część zdecydowała się na kupno działki lub domu pod Krakowem. Według innych prognoz, to, co się działo w roku 2006, to dopiero początek wzrostu cen nieruchomości oraz liczby transakcji.

Jednak naszym zdaniem, sytuacja w 2007 roku się ustabilizuje. Nastąpi równowaga między popytem i podażą, pojawią się nowe nieruchomości wystawione do sprzedaży oraz powróci fala kupujących. Transakcje będą się odbywać na warunkach korzystnych dla obu stron, a nie jak w „szalonym” 2006 roku na warunkach sprzedającego.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?