Kraków liderem jakości życia

Rozmowa z Maciejem Gołębiewskim o preferencjach najemców oraz szansach i zagrożeniach rynku biurowego w Krakowie

O preferencjach najemców oraz szansach i zagrożeniach rynku biurowego w Krakowie – z Maciejem Gołębiewskim, dyrektorem ds. najmu w Avestus Real Estate rozmawia Maciej Jakubowiak.

Maciej Jakubowiak: Które czynniki są najważniejsze dla najemców przy wyborze powierzchni biurowych?

Maciej Gołębiewski: Najemcy w miarę rozwoju swoich przedsiębiorstw analizują nowe biurowce przede wszystkim pod kątem standardu, lokalizacji, komunikacji i kosztów najmu. Obecnie standardy powierzchni biurowych idą w kierunku podnoszenia efektywności i komfortu pracy poprzez wydajniejsze systemy ogrzewania, klimatyzacji i wentylacji oraz zapewnianie jak najlepszego dostępu naturalnego światła. Coraz ważniejsze jest to, aby budynek spełniał zasady zrównoważonego rozwoju, a więc zużywał jak najmniej energii i był bardziej ekologiczny niż dotychczas.

Czy lokalizacja wciąż odgrywa istotną rolę w wyborze biurowca?

Tak, lokalizacja jest bardzo istotnym elementem wyboru biura przez najemców. Biorą pod uwagę dostępność komunikacji miejskiej i to najlepiej w kilku wariantach: tramwaj, autobus i pociąg. Jednocześnie oczekują dobrego dostępu dla samochodów i rowerów. Lokalizacja powinna też być dobrze widoczna, gdyż najemcy często oczekują możliwości identyfikacji swojej firmy.

Można zatem powiedzieć, że najemcy mają coraz wyższe wymagania?

Tak, obecnie najemcy są już dobrze zaznajomieni ze standardami najmu powierzchni biurowych, dlatego analizują koszty najmu całościowo, a więc biorąc pod uwagę nie tylko czynsz i opłaty eksploatacyjne, ale również koszty aranżacji i wyposażenia. Istotnym czynnikiem jest też efektywność samej powierzchni, która może znacząco wpłynąć na obniżenie kosztów operacyjnych użytkownika.

Czy uważa Pan, że Kraków ma szanse stać się atrakcyjną alternatywą dla Warszawy na rynku powierzchni biurowych?

Warszawa jako stolica i siedziba wielu instytucji i firm jest oczywiście największym rynkiem biurowym w Polsce. Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej wynosi  tam obecnie 3, 46 mln m kw. Kraków natomiast jest największym rynkiem regionalnym w Polsce i drugim po Warszawie. Dotychczasowa podaż kształtuje się na poziomie ok. 450 tys. m kw. i zapewne będzie rosnąć. Kraków przyciąga bardzo dużo nowych firm z zagranicy, szczególnie z sektora BPO, SSC, IT i R&D, które nie potrzebują lokalizacji w stolicy, natomiast potrzebują odpowiednio wykwalifikowanego personelu i dobrej jakości życia. Można powiedzieć, że na tym polu Kraków jest liderem w Polsce, i myślę, że ta pozycja utrzyma się przez najbliższe lata.

Jakie firmy są najbardziej zainteresowane najmem powierzchni biurowych w Krakowie?

Kraków jest jednym z liderów na skalę europejską w zakresie firm z branży BPO i SSC. Większość obecnych tu firm jest zrzeszona w prężnie działającej organizacji Aspire, która prognozuje ok. 50-proc. wzrost w najbliższych dwu latach. Poza tym pojawiają się nowe międzynarodowe korporacje, poważnie rozważające Kraków jako miasto do zlokalizowania swojej placówki.

Co można zrobić, aby je skutecznie do tego zachęcić? Jak zwiększyć atrakcyjność krakowskich powierzchni biurowych?

Moim zdaniem dużą rolę w tym zakresie powinno pełnić miasto poprzez tworzenie rozsądnej polityki urbanistycznej. Podstawowym narzędziem kreowania tej polityki są plany miejscowe, w których jest opisany zakres i sposób użytkowania terenów w danej lokalizacji. Przykładem może być teren Zabłocia i Płaszowa, uznany przez władze miejskie za kluczowy dla rozwoju miasta. Przewidziano tam przede wszystkim usługi, biura i mieszkania. To jest duża zaleta dla firm, które się lokują w takich miejscach, ponieważ zyskują gwarancję, że nikt nie wybuduje im na przykład pod oknem fabryki czy dużego centrum logistycznego generującego hałas i ruch. Kiedy taki klaster biurowy powstanie, będzie przyciągał nowych najemców, co widać na przykładzie dawniej przemysłowego Służewca, doków londyńskich czy wielu innych centrów biznesu powstałych na terenach poprzemysłowych.

Jakie są największe zagrożenia dla rozwoju rynku biurowego w Krakowie?

Największym zagrożeniem są ograniczone źródła finansowania. Ostatni kryzys ekonomiczny wymusił na bankach zmniejszenie akcji kredytowej oraz rozszerzenie warunków niezbędnych do uzyskania finansowania przez deweloperów. W najbliższych latach powstanie zapewne mniej projektów biurowych niż w latach 2006-2008, a deweloperzy będą poszukiwać kluczowych najemców, żeby móc rozpocząć budowę. Z drugiej strony, to zagrożenie może mieć taką zaletę, że banki będą skłonne finansować tylko te projekty, które spełniają wysokie wymogi jakości.

Dziękujemy za rozmowę.

Czytaj więcej artykułów