Krajowy Zasób Nieruchomości – zasady działania

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości ma przyczynić się do zwiększenia podaży nieruchomości dostępnych pod budownictwo mieszkaniowe.

11 września 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jej celem jest wprowadzenie rozwiązań służących zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem (w tym z opcją uzyskiwania własności przez najemcę – najem z opcją), o umiarkowanych czynszach, poprzez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Na mocy ustawy został powołany Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN). KZN będzie zarządzał nieruchomościami Skarbu Państwa i tworzył warunki finansowania rozwiązań przyjętych w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Ustawa ma przyczynić się do zwiększenia podaży nieruchomości dostępnych pod budownictwo mieszkaniowe. Określa zasady kwalifikowania i przekazywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo pozostających w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa do KZN. Nowe przepisy obejmują również zasady gospodarowania nieruchomościami, które wejdą w skład KZN, oraz mieszkaniami o czynszu normowanym. Ponadto powołuje instytucję KZN, która będzie gospodarowała zasobem nieruchomości Skarbu Państwa w celu wspierania budownictwa mieszkaniowego.

Wprowadzone zostały także regulacje mające równoważyć interesy inwestorów (operatorów mieszkaniowych). Będą oni ponosić mniejsze koszty uzyskania nieruchomości w związku z jej oddaniem w użytkowanie wieczyste, część powierzchni będą mogły stanowić lokale usługowe (20 proc.) oraz mieszkania o charakterze deweloperskim (30 proc.), a przy określaniu wysokości czynszu uwzględniany będzie również racjonalny zysk inwestora.

Ustawa przewiduje środki prawne służące kontroli wykorzystania nieruchomości przez inwestora oraz kontrolę nad wysokością czynszu normowanego. Za naruszenie przez operatora mieszkaniowego obowiązków wynikających z ustawy, Prezes KZN, w drodze decyzji (od której służy odwołanie do właściwego ministra) ma prawo nałożyć administracyjne kary pieniężne.

W ustawie określono zasady najmu i ustalania czynszu normowanego w mieszkaniach na wynajem. Regulacjami służącymi ochronie najemcy są (poza określeniem zasad ustalania czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty i ceny 1 mkw.): obowiązek oferowania umowy najmu jako umowy z opcją (najemca może zdecydować się na sam najem), możliwość przekształcenia najmu bez opcji w najem z opcją, ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu (tylko w sytuacji zalegania z czynszem lub wykraczania przeciwko porządkowi domowemu). Pierwszeństwo zawarcia najmu będą miały osoby spełniające kryteria określone w ustawie (m.in. niższe dochody, posiadanie dzieci, brak prawa własności do lokalu przez członka rodziny, zmiana miejsca pracy lub nauki, status repatrianta, ukończenie 65. roku życia). Najemca nie będzie mógł podnajmować mieszkania, chyba że podnajem będzie dotyczył osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza zmiany o charakterze dostosowującym w szeregu ustaw. Ponadto zmienia ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ograniczając zakres najmu okazjonalnego do najmu przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (najem maksymalnie na 10 lat). Dodana regulacja dotycząca najmu instytucjonalnego obejmie lokale wynajmowane przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (możliwe będzie zawieranie umów na okres dłuższy niż 10 lat). Jednocześnie wprowadzono przepis stanowiący, iż do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, zgodnie z którym w przypadku opróżnienia lokalu nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego albo pomieszczenia tymczasowego.