Koszty transakcji na rynku wtórnym

Podczas planowania zakupu nieruchomości należy pamiętać, że nabywcę czeka całkiem pokaźna lista wydatków.

Podczas planowania zakupu nieruchomości, należy pamiętać, że oprócz konieczności zapłaty uzgodnionej ze sprzedającym ceny, nabywcę czeka całkiem pokaźna lista wydatków, które są bezpośrednio lub pośrednio związane z prawidłowym przeprowadzeniem transakcji. Koszty i opłaty „okołotransakcyjne” sięgają średnio 8-10 proc. ceny nieruchomości. Warto więc jak najwcześniej wliczyć je do planowanego „budżetu", gdyż może się okazać, że tuż przed zakupem kupującego spotka niemiła niespodzianka.

Koszty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym różnią się od opłat, które należy wnieść kupując nieruchomości od dewelopera. W niniejszym artykule omówiony zostanie ten pierwszy przypadek. Zastanówmy się więc, skąd się biorą tak wysokie koszty przeprowadzenia transakcji na rynku wtórnym oraz jakiego rodzaju są to koszty.

Opłaty notarialne
Podczas zakupu nieruchomości, wizyta u notariusza jest niezbędna, ponieważ każda umowa kupna-sprzedaży przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynagrodzeniem notariusza jest tzw. taksa notarialna. Jej maksymalna wysokość jest uregulowana prawem. Określa ją Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna wysokość taksy zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej (w tym wypadku wartości kupowanej nieruchomości). Oblicza się ją następująco:

• wartość nieruchomości: do 3 000 zł
• maksymalna wysokość taksy: 100 zł
• wartość nieruchomości: powyżej 3 000 zł do 10 000 zł
• maksymalna wysokość taksy: 100 zł + 3 proc. nadwyżki powyżej 3 000 zł
• wartość nieruchomości: powyżej 10 000 zł do 30 000 zł
• maksymalna wysokość taksy: 310 zł + 2 proc. nadwyżki powyżej 10 000 zł
• wartość nieruchomości: powyżej 30 000 zł do 60 000 zł
• maksymalna wysokość taksy: 710 zł + 1 proc. nadwyżki powyżej 30 000 zł
• wartość nieruchomości: powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł
• maksymalna wysokość taksy: 1 010 zł + 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 000 zł
• wartość nieruchomości: powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł
• maksymalna wysokość taksy: 4 770 zł + 0,2 proc. nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• wartość nieruchomości: powyżej 2 000 000 zł
• maksymalna wysokość taksy: 6 770 zł + 0,25 proc. nadwyżki powyżej 2 000 000 zł
• nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, nie więcej niż 7 500 zł

Należy pamiętać, że podczas obliczania wartości nieruchomości będącej przedmiotem czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń ciążących na nieruchomości. Stawki obliczone według powyższego schematu stosujemy w całości lub dzielimy przez 2 lub 4 w zależności od rodzaju umowy dokumentowanej aktem notarialnym.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej za sporządzenie aktów notarialnych wynosi 1/2 stawki wyliczonej według przedstawionego wyżej schematu m.in. w przypadku:

• umowy przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
• umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną
• umowy przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, - umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z kolei maksymalnie 1/4 wysokości określonej wyżej stawki zapłacimy za ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe.

Wyliczone w ten sposób stawki są kwotami netto, należy do nich doliczyć podatek VAT w wysokości 23 proc.

Pamiętajmy, że przepisy określają jedynie maksymalną stawkę taksy, jaką może od nas zażądać notariusz. Zawsze mamy prawo do negocjacji wynagrodzenia notariusza i może się okazać, że uda nam się uzgodnić z rejentem stawkę istotnie niższą od maksymalnej określonej przez prawo.

Podatki
Drugą kategorią opłat, przed którymi nie uciekniemy nabywając nieruchomość są opłaty wnoszone na rzecz Skarbu Państwa. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, należy liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) w wysokości 2 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Obowiązek odprowadzenia tego podatku spoczywa wyłącznie na stronie kupującej nieruchomość. Jest on naliczany i pobierany bezpośrednio przez notariusza sporządzającego umowę.

Jeśli nieruchomość jest finansowana kredytem, dodatkowo należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie zaciąganego kredytu w wysokości 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W przypadku, gdy kwota wierzytelności jest nieznana (nieznana ostateczna wysokość odsetek w przypadku zastosowania zmiennej stopy procentowej), stosowana jest zryczałtowana stawka podatku PCC w wysokości 19 zł.

Opłaty sądowe
Zmiana właściciela musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w księdze wieczystej nieruchomości. Po dokonaniu transakcji kupna nieruchomości, należy ją potwierdzić odpowiednim wpisem, co wiąże się z opłatami dokonywanymi na rzecz sądu wieczystoksięgowego. Opłata za wpis prawa własności lub prawa spółdzielczego wynosi 200 zł. Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, należy się liczyć z koszem jej założenia. Wynosi on 60 zł. Wpis hipoteki, zabezpieczającej zaciągnięty w banku kredyt mieszkaniowy będzie nas kosztować kolejne 200 zł. Oto bardziej rozbudowana lista opłat sądowych, z którymi możemy mieć do czynienia dokonując zakupu nieruchomości:

• wpis hipoteki – 200 zł
• wykreślenie hipoteki – 100 zł
• zmiana hipoteki: podwyższenie kwoty, zmiana terminu spłat – 150 zł
• wpis hipoteki łącznej, choćby wniosek obejmował więcej niż jedną księgę pobiera się jedną opłatę stałą – 200 zł
• wpis właściciela do księgi wieczystej – 200 zł
• opłata za okładkę księgi wieczystej – 60 zł
• połączenie nieruchomości w jedną księgę wieczystą, która jest już prowadzona – 60 zł
• ujawnienie sprostowania oznaczenia nieruchomości – 60 zł
• wpis służebności osobistej – 200 zł
• wykreślenie służebności osobistej – 100 zł
• wpis służebności gruntowej – 200 zł
• wykreślenie informacji o wszczęciu egzekucji komorniczej – 30 zł
• skarga na czynności sądu w sprawach ksiąg wieczystych – 100 zł

Koszt kredytu
ybór kredytu, podobnie jak znalezienie nieruchomości, która spełnia wszystkie oczekiwania nabywcy, nie należy do łatwych. Wydawałoby się, że podstawowym kryterium, jakie należy rozpatrywać szukając kredytu, jest jego oprocentowanie i wysokość raty. W rzeczywistości nie jest tak do końca. Oprócz oprocentowania kredytu, które jest sumą dwóch składowych: marży banku oraz międzybankowej stopy procentowej (np. WIBOR w przypadku polskiej waluty) na koszt kredytu wpływają następujące elementy, które razem z odsetkami składają się na całkowity koszt obsługi zaciągniętego zobowiązania:

• prowizja banku
• wszelkie ubezpieczenia
• prowizja od wcześniejszej spłaty
• spread w przypadku kredytów walucie obcej
• koszt przewalutowania kredytu
• koszty wyceny nieruchomości

Bliższe przyjrzenie się wyżej wymienionym kosztom jest o tyle ważne, że mogą one osiągnąć wysokość nawet 20 proc. zaciąganego kredytu. Banki wyróżniają się wysoką kreatywnością zwłaszcza we wpisywaniu do umów kredytowych licznych ubezpieczeń. Możemy się spotkać z ubezpieczeniem od utraty pracy, od ryzyka stopy procentowej czy od spadku cen nieruchomości.

W kredytach zaciąganych w walucie obcej, oprócz kosztu przewalutowania kredytu, występuje tzw. spread. Jest to różnica pomiędzy kursem sprzedaży, a kursem kupna waluty obcej przez bank, czyli tzw. widełki kursowe znane np. z kantorów wymiany walut.

Dopiero po porównaniu tych kosztów w różnych bankach oraz przeanalizowaniu warunków wcześniejszej spłaty czy przewalutowania, można z czystym sumieniem wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.

Wynagrodzenie pośrednika
Jeśli podczas zakupu nieruchomości, strona kupująca korzysta z usług biura pośrednictwa, często musi się liczyć z koniecznością zapłacenia pośrednikowi wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia pośrednika powinna być w sposób jasny określona w zawartej z nim umowie pośrednictwa i powinna zależeć od katalogu czynności , do których wykonania zobowiązał się pośrednik.

Co raz częściej na rynku spotyka się tzw. „oferty 0 proc.”. Są to oferty sprzedaży nieruchomości, w przypadku których za pośrednictwo w ich kupnie pośrednik nie pobiera wynagrodzenia od nabywcy lub wynagrodzenie jest ustalone na symbolicznym poziomie (np. 1 zł). Większa ilość potencjalnych nabywców rozważy zakup nieruchomości objętej „ofertą 0 proc.” z uwagi na niższe koszty transakcji.

Wynagrodzenie pośrednika nieruchomości zwykle jest negocjowane indywidualnie i jest określone procentowo w stosunku do ostatecznej ceny zakupu nieruchomości. W większości przypadków, w przypadku pełnej usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynagrodzenie pośrednika wynosi 2-3 proc. ceny nieruchomości uzgodnionej pomiędzy sprzedającym i kupującym. Do powyższej kwoty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23 proc. Wynagrodzenie można też ustalić kwotowo umawiając się na ryczałtową kwotę zwłaszcza przy niskich wartościach transakcji.

Koszty modernizacji nieruchomości
Kosztem, który nie jest związany bezpośrednio z transakcją zakupu nieruchomości, ale warto go oszacować jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, jest koszt modernizacji zakupionej nieruchomości. Często w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w stanie „do remontu” zachodzi konieczność poniesienia natychmiastowych kosztów związanych z przystosowaniem nieruchomości do dzisiejszych standardów oraz przywrócenia jej funkcji użytkowych.