Koszty transakcji na rynku nieruchomości

Podczas planowania zakupu nowego lokum należy pamiętać, że oprócz ceny nieruchomości czeka nas poniesienie wielu dodatkowych kosztów.

Podczas planowania zakupu nowego lokum należy pamiętać, że oprócz ceny nieruchomości czeka nas poniesienie wielu kosztów i opłat związanych bezpośrednio lub pośrednio z prawidłowym przeprowadzeniem transakcji na rynku nieruchomości. Warto jak najwcześniej wliczyć te opłaty do planowanego "budżetu", gdyż może się okazać, że tuż przed zakupem mieszkania spotka nas niemiła niespodzianka. Opłaty, o których mowa, sięgają średnio aż 8–10 proc. ceny nieruchomości.

Przeanalizujmy, skąd się biorą tak wysokie koszty przeprowadzenia transakcji oraz jakiego rodzaju są to koszty:

1. Notariusz

Podczas zakupu nieruchomości wizyta u notariusza jest niezbędna, ponieważ każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynagrodzeniem notariusza jest tzw. taksa notarialna. Jej maksymalna wysokość jest uregulowana prawem. Określa ją Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna wysokość taksy zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej (kupowanej nieruchomości) i wynosi:

• wartość nieruchomości: do 3000 zł
• maks. wysokość taksy: 100 zł

• wartość nieruchomości: powyżej 3000 zł do 10 000 zł
• maks. wysokość taksy: 100 zł + 3 proc. nadwyżki powyżej 3000 zł

• wartość nieruchomości: powyżej 10 000 zł do 30 000 zł
• maks. wysokość taksy: 310 zł + 2 proc. nadwyżki powyżej 10 000 zł

• wartość nieruchomości: powyżej 30 000 zł do 60 000 zł
• maks. wysokość taksy: 710 zł + 1 proc. nadwyżki powyżej 30 000 zł

• wartość nieruchomości: powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł
• maks. wysokość taksy: 1010 zł + 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 000 zł

• wartość nieruchomości: powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł
• maks. wysokość taksy: 4770 zł + 0,2 proc. nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

• wartość nieruchomości: powyżej 2 000 000 zł
• maks. wysokość taksy: 6770 zł + 0,25 proc. nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej – nie więcej niż 7500 zł

Za sporządzenie aktów notarialnych dokumentujących poniższe umowy maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1/2 stawki wyliczonej według powyższego schematu:

• umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• umowa sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego (stanowiącego odrębną nieruchomość).

Maksymalnie 1/4 ww. wysokości stawki zapłacimy natomiast za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej zaciągnięty kredyt mieszkaniowy.

Do tak wyliczonej taksy należy doliczyć podatek VAT.

2. Skarb Państwa

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, musisz się liczyć z zapłaceniem podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Podatek od czynności cywilnoprawnych płacimy również od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących w wysokości 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności oraz od ustanowienia hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – 19 zł. W powyższych przypadkach podatek jest naliczany i pobierany przez notariusza.

Jeśli kupujemy mieszkanie lub dom u dewelopera, nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast deweloper dolicza do ceny nieruchomości podatek VAT.

3. Sąd

Kupując mieszkanie, należy wpisać ten fakt do księgi wieczystej. Opłata za wpis prawa własności lub prawa spółdzielczego wynosi 200 zł. Jeśli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej, należy się liczyć z koszem jej założenia. Wynosi on 60 zł. Wpis hipoteki zabezpieczającej zaciągnięty w banku kredyt mieszkaniowy będzie nas kosztować kolejne 200 zł.

4. Bank

Opłaty, z którymi należy się liczyć, zaciągając w banku kredyt na zakup mieszkania, zostały wymienione w tekście poświęconym kredytom mieszkaniowym. Są to przede wszystkim prowizja za udzielenie kredytu (przeważnie w wysokości 0–2 proc.), ubezpieczenia, często wycena nieruchomości oraz spread (różnica pomiędzy kursem kupna a sprzedaży waluty w banku) przy kredytach zaciąganych w obcej walucie.

5. Pośredni

Prowizja dla pośrednika powinna być negocjowana indywidualnie i zależeć przede wszystkim od tego, co pośrednik dla nas zrobi. W przypadku pełnej usługi prowizja sięga 3 proc. wartości nieruchomości.

6. Inne

Kupując mieszkanie, możemy się spotkać z koniecznością pokrycia innych od wyżej wymienionych kosztów, np. wyceny nieruchomości, wpisowego do spółdzielni, kosztu remontu mieszkania czy podatku od nieruchomości.

www.bezpiecznie.info