Korzyści z kupna własnego mieszkania coraz mniejsze. Te dane nie pozostawiają złudzeń

Ceny mieszkań rosną w zastraszającym tempie. Dla większości konsumentów wiąże się to z koniecznością zaciągania kredytów na coraz wyższe kwoty. Wysokie miesięczne raty stają się coraz mniej opłacalne w zestawieniu z czynszem najmu, który w ostatnich tygodniach zaczął spadać. Jak obecna sytuacja wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Mimo że ostatnie miesiące wyróżniały się ogromnym popytem na nieruchomości oraz finansujące je kredyty mieszkaniowe, wiele wskazuje na to, że trend ten w przyszłości może mocno wyhamować. Przyczyną są coraz wyższe ceny mieszkań oraz niepewna przyszłość programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

Koszty najmu spadają

Jak wynika z raportu stworzonego przez Expandera i Rentier.io ceny na rynku najmu spadły we wrześniu w stosunku do sierpnia bieżącego roku średnio o 1 proc. Może się wydawać, że nie jest to dużo, jednak należy wziąć pod uwagę, że wrzesień zazwyczaj jest miesiącem wyróżniającym się rekordowym popytem na lokale do wynajęcia generowanym głównie przez studentów.

"Co roku w tym miesiącu obserwujemy zdecydowany wzrost zarówno popytu jak i podaży. Kumuluje się wtedy popyt ze strony studentów, którzy szukają mieszkań na kolejny rok akademicki. Jednocześnie wystawianych jest w tym czasie wiele ogłoszeń o wynajmie, które są kierowane właśnie do tej grupy" – możemy przeczytać w raporcie.

Mimo że ceny mieszkań do wynajęcia wciąż utrzymują się na ok. 2,5 proc. wyższym poziomie niż rok temu, już jakiś czas temu można było zaobserwować wyhamowanie dynamiki wzrostu kosztów, a w ostatnich tygodniach nawet ich spadek. Największe upusty ze strony wynajmujących zanotowano w Sosnowcu (spadek cen o ponad 6 proc. w stosunku miesiąc do miesiąca), a także w Trójmieście (ponad 5 proc.) i w Katowicach. Z 17 badanych miast aż w 13 z nich ceny najmu spadły.

Wynajem dużego mieszkania tańszy, niż małego?

Warto również przyjrzeć się bardziej szczegółowym danym. Analiza ostatniego kwartału pokazuje, że największe spadki cen zanotowano w przypadku wynajmu mieszkań o powierzchni powyżej 35 mkw. (średnio – 4 proc.). Mniejsze, a co za tym idzie najczęściej poszukiwane przez najemców mieszkania tanieją znacznie wolniej. W niektórych miastach – jak np. w Krakowie czy Warszawie – ich ceny nawet lekko wzrosły.

Specjaliści zajmujący się analizą rynku nieruchomości przewidują, że w kolejnych miesiącach popyt na mieszkania na wynajem prawdopodobnie będzie się kurczył .Wiąże się to nie tylko z faktem, że studenci znaleźli już lokum na kolejny rok akademicki, ale również z rekordowo dużym zainteresowaniem programem rządowym „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Chociaż jego przyszłość w 2024 r. nie jest znana, z pewnością do końca grudnia skorzysta z niego wielu obecnych najemców nieruchomości, zamieniając wynajmowane do tej pory mieszkanie na własne M. Może to oznaczać, że ceny najmu spadną jeszcze bardziej.

Zakup nieruchomości przestaje się opłacać?

Rosnące ceny nieruchomości spowodowały jednak, że mimo rządowych dopłat przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania do własnego coraz mniej się opłaca. Jak wynika z przytaczanego raportu Expandera i Rentier.io jeszcze w lipcu bieżącego roku różnica w kosztach pomiędzy najmem a ratą kredytu wynosiła 465 zł miesięcznie. Dawało to ponad 5 500 zł rocznie.

We wrześniu było to już tylko 309 zł miesięcznie, czyli 3 703 zł rocznie. Korzyści wciąż są widoczne, jednak zdecydowanie mniejsze. Trend ten jest najbardziej widoczny w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, gdzie ceny mieszkań rosną wyjątkowo dynamicznie. Osoby kupujące mieszkanie w Krakowie w lipcu mogły zaoszczędzić względem najmu średnio 233 zł miesięcznie. We wrześniu różnica ta wyniosła już zaledwie 34 zł miesięcznie, czyli niewiele ponad 400 zł rocznie.

Zakup mieszkania pod wynajem przestanie być dobrą inwestycją?

Obecna sytuacja prowadzi do jeszcze jednego wniosku – skoro ceny nowych nieruchomości wciąż rosną, a koszty najmu spadają, zakup mieszkania z myślą o wynajmie staje się coraz mniej atrakcyjny. Rentowność najmu spada ze względu na malejące przychody.

We wrześniu bieżącego roku średnia rentowność netto (z uwzględnieniem wszystkich kosztów i podatków) spadła o niemal 6 proc. w przypadku małych mieszkań oraz ok. 5,5- 5 proc. w przypadku lokali o średnim metrażu.