Kooperatywa mieszkaniowa jako sposób na własne mieszkanie

Oferty deweloperów nie zawsze spełniają oczekiwania osób myślących o własnym mieszkaniu. Jednym z największych ograniczeń jest ich cena.

Problem braku własnego mieszkania doświadczają nie tylko ludzie młodzi, którzy próbują się usamodzielnić, ale także osoby w średnim wieku, myślące o zmianie dotychczasowego lokum. Ograniczeniem stającym na drodze do osiągnięcia celu są finanse. Niedostateczny budżet często idzie w parze z brakiem zdolności kredytowej, co wyłącza z grona szczęśliwców mających własne 4 kąty. Zakup mieszkania od dewelopera to wydatek pochłaniający oszczędności gromadzone przez większość życia, a zobowiązanie kredytowe to wieloletnie ryzyko, na które nie każdy jest skory się zdecydować. Na rynku nieruchomości pojawiają się wprawdzie zróżnicowane oferty, zarówno w postaci wielorodzinnych inwestycji, jak i kameralnej zabudowy szeregowej, jednak nie zawsze w pełni odpowiadają one oczekiwaniom i potrzebom zainteresowanych. Alternatywą ogólnodostępnych rozwiązań jest kooperatywa mieszkaniowa.
 

Kooperatywa sposobem na tańsze budowanie

W polskim budownictwie system kooperatyw mieszkaniowych nie jest jeszcze rozwinięty. Nieliczne inwestycje, jakie powstały dzięki tej metodzie, swoją inspirację czerpały z projektów realizowanych głównie w krajach skandynawskich czy Niemczech, gdzie tzw. co-housing jest znacznie bardziej popularny. Kooperatywa mieszkaniowa bywa nazywana również Indywidualnym Budownictwem Mieszkaniowym, co wynika z idei przyświecającej tego typu inwestycjom. Główny cel przedsięwzięcia stanowi chęć zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych pewnej grupy osób. Istotnym czynnikiem są w tym przypadku wydatki, które mają być możliwie najniższe. Co ważne, minimalizacja kosztów nie wiąże się z gorszą jakością techniczną wykorzystywanych materiałów.

Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze, fot. Marcin Ochociński

Własne mieszkanie jako wspólny cel

Do jednej z najistotniejszych różnic pomiędzy kooperatywami a mieszkaniami deweloperskimi czy spółdzielczymi należy fakt, że o wszystkich szczegółach decydują przyszli mieszkańcy, czyli członkowie kooperatywy. Możliwość samodzielnego decydowania zarówno o przebiegu budowy, jak i ostatecznym efekcie, a nawet sąsiadach sprawia, że inwestycja od samego początku powstaje zgodnie z oczekiwaniami inwestorów i każdy z jej aspektów jest dostosowany do indywidualnych potrzeb udziałowców. Za punkt wyjścia można uznać moment formowania się grupy, która będzie chciała uczestniczyć w realizacji. Najlepiej, kiedy tworzą ją znające się osoby, tj. grono znajomych, rodzina czy dane środowisko, np. górnicy. Po wstępnym omówieniu wspólnej wizji planowanej realizacji następuje wybór odpowiedniego projektu oraz załatwianie formalności. To na tym etapie ostatecznie kształtuje się skład mieszkańców i podejmuje się decyzje co do zagospodarowania części wspólnych, układu pomieszczeń czy ogólnego funkcjonowania całości. Do projektu przystępują ci, którym odpowiadają przyjęte założenia, a następnie spośród siebie wybierają osobę odpowiedzialną za nadzorowanie prac, załatwianie kwestii formalnych, czyli tzw. lidera kooperatywy.

Cechą charakterystyczną kooperatywy jest to, że uznaje się ją za jednorazowe zadanie inwestycyjne. Tym samym na czas realizacji wszyscy członkowie są współwłaścicielami, natomiast po zakończeniu budowy współwłasność jest znoszona i każdy notarialnie otrzymuje prawo własności do swojego mieszkania z odrębną księgą wieczystą. Wysokość wkładu poszczególnych członków ustala się na podstawie wielkości mieszkania. Ze względów formalno-prawnych, a także organizacyjnych, w przebieg inwestycji najczęściej angażuje się podmioty zewnętrzne, tzw. inwestora zastępczego. Takie rozwiązanie nie tylko przyczynia się do usprawnienia działań, ale przede wszystkim zapobiega konfliktom pomiędzy członkami.

Kontrolowane wydatki – tanie mieszkanie

Tym, co skłania członków kooperatywy do zaangażowania się w tego typu projekty, obok chęci pełnego decydowania o wydatkach, jakości wybieranych materiałów czy aranżacji mieszkań, są finanse. Idea kooperatywy wynika z jej podstawowego celu – uzyskania własnego mieszkania za możliwie najniższą cenę. Jak zaznacza Roman Paczkowski z projektu Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze, koszty zrealizowania zabudowy w ramach kooperatyw są z reguły o 20-30 proc. niższe od tradycyjnych ofert z rynku nieruchomości. Oszczędność wynika przede wszystkim z braku dodatkowych opłat, jakie pojawiają się w przypadku inwestycji deweloperskich – kooperatywa nie płaci za utrzymanie biur sprzedaży i ich pracowników, kampanie reklamowe itp. Ponadto cena mieszkania jest pozbawiona podatku VAT, jakim obciążone są lokale kupowane w tradycyjny sposób.

Prowadzony na „własną rękę” rachunek techniczno-rozliczeniowy pozwala nie tylko na pełną kontrolę wydatków, ale również daje wgląd w poszczególne etapy budowy – członkowie kooperatywy poprzez jedno konto techniczne, zarządzane przez lidera, regulują opłaty za zrealizowane prace. W większości przypadków finansowanie kooperatywy odbywa się za pomocą kredytu. Hipoteka jest zaciągana przez wszystkich udziałowców, ale każdy z nich otrzymuje własne zobowiązanie na swoje mieszkanie, czyli podobnie jak w przypadku tradycyjnego zakupu mieszkania. Proces kredytowania inwestycji zazwyczaj odbywa się poprzez otwarty rachunek powierniczy i bank sukcesywnie uruchamia transzę kredytową po zakończeniu kolejnych etapów. Nieco inaczej rozpatruje się zdolność kredytową zainteresowanych. Wynika to m.in. z niższej sumy koniecznej do pokrycia kosztów, dzięki czemu możliwości finansowe kooperantów się zwiększają. Przekłada się to również na sam okres spłaty kredytu – może się on skrócić nawet o połowę w stosunku do tradycyjnych 25-30 lat. Co ważne, zabezpieczeniem jest działka, więc kooperanci nie potrzebują włączać do umowy kredytowej np. mienia członków rodziny w celu zwiększenia swojej zdolności kredytowej.

Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze, fot. Marcin Ochociński

Dzięki temu, że kooperatywa może funkcjonować na prawach inwestycji prywatnej, nie generuje dodatkowych opłat związanych z zawiązywaniem spółki. Tym samym nakłady finansowe wynikające z budowy mieszkań, ograniczają się jedynie do środków mających pokryć koszty budowy. Ostateczna cena uzależniona jest także od liczby członków – im więcej osób tworzy kooperatywę, tym korzystniej.

Kontrola nad wydatkami jest możliwa także dzięki indywidualnemu doborowi projektu do możliwości finansowych grupy. Kooperatywy mieszkaniowe to z reguły niewielkie inwestycje tworzone przez budynki wielorodzinne mieszczące kilkanaście mieszkań lub zabudowę szeregową domów jednorodzinnych. Zagospodarowanie terenów wspólnych jest ustalane przez wszystkich uczestników przedsięwzięcia, natomiast o organizacji swoich mieszkań decydują indywidualnie. Na takie możliwości decyzyjne nie można liczyć, kupując nieruchomość z dostępnych na rynku ofert. Nawet jeżeli dokonujemy zakupu na etapie przysłowiowej dziury w ziemi, wpływ kupującego na wykorzystywane materiały, rozplanowanie zabudowy itp. kwestie jest znacznie ograniczony – zazwyczaj zawęża się do drobnych ingerencji w projekt.
 

Trudności do ominięcia

Jako największy problem w realizacji kooperatyw Roman Paczkowski wskazuje procedury. W usługach bankowych brakuje gotowego produktu finansowego, który umożliwiałby sprawne kredytowanie tego typu inwestycji. Jednak jak widać na przykładzie Kooperatywy Mieszkaniowej Pomorze, odpowiednie starania doprowadzają do osiągnięcia celu.

Zdobycie stosownych kredytów jest stosunkowo trudne, ale nam się to już wielokrotnie udało, mamy za sobą 4 udane inwestycje, razem 36 mieszkań. Myślę, że to ułatwia zdobycie kolejnych kredytów. Za każdym razem bankowcy przyjeżdżają przekonać się, że faktycznie funkcjonuje i się sprawdza - mówi Roman Paczkowski.

Kolejną przeszkodą mogą okazać się kwestie uzyskania pozwolenia na budowę. Wynikają one z mechanizmów prawnych, które nie wypracowały narzędzi pozwalających na uwzględnienie grona inwestorów. Z brakiem stosownej dokumentacji członkowie Kooperatywy Mieszkaniowej Pomorze postanowili poradzić sobie sami, przygotowując odpowiednie druki i formularze.

Kooperatywy mieszkaniowe są realną szansą na własne lokum skrojone na miarę indywidualnych oczekiwań mieszkańców. Wydane na ten cel pieniądze ograniczają się do kosztów związanych z budową oraz procesem formalnym. Co więcej, koszty rozkładają się na wszystkich kooperantów, dzięki czemu jest to opcja korzystniejsza nie tylko od ofert deweloperskich, ale także samodzielnych realizacji mieszkaniowych. Zysk stanowi tutaj nie pieniądz, ale tanie mieszkanie w wybranej przez członków jakości, dlatego też w tego typu inwestycjach nie znajdziemy lokali przeznaczonych na sprzedaż czy wynajem – kooperatywa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Pełna kontrola nad projektem, finansami, pracami budowlanymi, a także możliwość doboru współmieszkańców sprawiają, że zaangażowani w przedsięwzięcie otrzymują to, do czego dążyli.