Kontrowersyjne przekształcenie użytkowania wieczystego

Wątpliwości w praktyce wywołuje kwestia, dotycząca zasad przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej domem wielolokalowym, w przypadku braku zgody wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości.

Wątpliwości w praktyce wywołuje kwestia, dotycząca zasad przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej domem wielolokalowym, w przypadku braku zgody wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości. Stanowisko w tej sprawie zajęło Ministerstwo Infrastruktury.

Problem ten wynikł na skutek problemu, zgłoszonego przez mieszkańców budynku wielorodzinnego w Oświęcimiu, a następnie został poruszony w interpelacji poselskiej (nr 21870), skierowanej do ministra infrastruktury. W sprawie, która stała się przedmiotem interpelacji poselskiej, mieszkańcy budynku wielorodzinnego wykupili mieszkania i stali się ich właścicielami. Z kolei grunt, na którym położona jest nieruchomość, oddany jest w użytkowanie wieczyste. Część osób zamieszkujących budynek tj. mieszkańcy jednej części ze wspólną klatką schodową, jest zainteresowana zamianą użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej na formę własności. Przeszkodą jest fakt, że nie wszyscy mieszkańcy zamieszkujący pozostałą część budynku chcą wyrazić taką wolę.

W związku z tym powstaje pytanie, czy istnieje możliwość wystąpienia tylko części osób zainteresowanych zamianą z użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej na własność tzn. czy jeden właściciel lub grupa właścicieli zamieszkujących w budynku wielorodzinnym może wszcząć procedurę zmiany takiej formy własności.

W odpowiedzi na interpelację Ministerstwo Infrastruktury wskazało, że wymóg złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez wszystkich właścicieli lokali, którym przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której usytuowany jest budynek wielolokalowy, nie wynika bezpośrednio z przepisów powołanej w interpelacji poselskiej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651, z późn. zm.), lecz z ogólnych przepisów regulujących stosunki cywilnoprawne, a przede wszystkim z art. 199 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współuprawnionych (współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych). Wskazany wyżej przepis należy czytać w powiązaniu z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, poz. 1459, z późn. zm.), której przepisy określają tryb przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do nieruchomości m.in. zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomość gruntowej, zabudowanej budynkiem wielolokalowym, jest możliwe w przypadku złożenia wniosków w tej sprawie przez wszystkich współużytkowników wieczystych tej nieruchomości, co wynika z art. 2 w związku z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.

Resort infrastruktury podkreślił, że cechą współużytkowania wieczystego, podobnie jak współwłasności, jest to, że każdemu ze współuprawnionych przysługuje prawo do całej nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że poszczególnym współuprawnionym nie przysługują i nie mogą przysługiwać wyłączne prawa do określonej fizycznej części nieruchomości. Nie jest zatem możliwa sytuacja, w której w stosunku do jednej nieruchomości gruntowej, przysługiwałyby podmiotom niejednorodne prawa (prawo użytkowania wieczystego i prawo własności), a taka sytuacja byłaby skutkiem dokonania przekształcenia wyłącznie na rzecz niektórych współużytkowników wieczystych nieruchomości. Ponadto w konsekwencji takiego rozwiązania złamana zostałaby podstawowa zasada określona w art. 232 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może być wyłącznie Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego bądź związek takich jednostek.

W związku z powyższym nie jest możliwe dokonanie przekształcenia na wniosek tylko niektórych współużytkowników wieczystych nieruchomości gruntowej, z uwagi na fakt, że byłoby to niezgodne z obowiązującym systemem praw rzeczowych, w tym przede wszystkim z przepisem art. 199 kodeksu cywilnego. W przypadku braku zgody wszystkich współużytkowników wieczystych istnieje możliwość skorzystania z przepisu art. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. odwołującego się do odpowiedniego stosowania art. 199 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią w/w przepisu wobec braku zgody wszystkich współuprawnionych, współużytkownicy wieczyści, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który odpowiednio orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości.