Konsekwencje kryzysu na rynku nieruchomości

Większość osób zakup mieszkania czy domu finansuje ze środków pochodzących z kredytu. W ubiegłych latach w związku z dużą konkurencją na rynku banki skłonne były udzielać kredytów na granicy możliwości finansowych klientów.

Większość osób zakup mieszkania czy domu finansuje ze środków pochodzących z kredytu. W ubiegłych latach w związku z dużą konkurencją na rynku banki skłonne były udzielać kredytów na granicy możliwości finansowych klientów. W Stanach Zjednoczonych doprowadziło to do załamania rynku kredytów hipotecznych, a w związku z tym i rynku nieruchomości. Kredytodawcy pozyskiwali klientów, kusząc ich niskim oprocentowaniem i małymi ratami przez pierwsze lata. Szczególnie mocno ucierpiała społeczność imigrantów, którzy dostawali kredyty zdecydowanie wykraczające poza ich zdolność kredytową. W Waszyngtonie komisja gospodarcza obu izb Kongresu oszacowała, że kryzys na rynku kredytów doprowadzi do odebrania 2 milionów domów w całych Stanach Zjednoczonych. 

Spirala zadłużenia
Należy zwrócić uwagę, że rynek pracy przeobraża się coraz szybciej. Niektóre zawody na stałe znikają z rynku, pojawiają się nowe, zmieniają się też wymagania pracodawców. Obniża się również średnia „żywotność” firm na rynku. Z biegiem czasu procesy te będą nabierać coraz większej dynamiki. Zatem w dzisiejszych czasach pewna praca w jednej firmie do emerytury i stopniowy awans po szczeblach kariery jest już tylko czystą iluzją. Jednak wiele osób w tej iluzji ciągle żyje i na bazie tej iluzji podejmuje swoje decyzje finansowe. W związku z tymi przemianami dochody Polaków będą ulegały zmianom i nie zawsze będzie to trend wzrostowy. Dla wielu Polaków zakup mieszkania miał być spełnieniem ich marzeń, ale stale wzrastające raty kredytów sprawiły, że dziś muszą pracować od rana do wieczora. Coraz częściej po pracy zamiast do domu jadą do drugiej firmy. Pracują po to, żeby starczyło na kolejną ratę za mieszkanie. Pracują po kilkanaście godzin na dobę, dorabiają, bo z pensji wystarczy tylko na opłaty rat i czynszu. Praca, praca, jedzenie, sen i tak dzień w dzień. Przy takim trybie życia nawet mieszkanie przestaje już cieszyć. Ponadto takie rozwiązanie jest możliwe tylko przez krótki czas. Nie da się bowiem pracować na dwa etaty przez całe życie zawodowe. Na takie przejściowe rozwiązanie mogą sobie pozwolić tylko ludzie młodzi. Po czterdziestce człowiek nie może tak ciężko pracować, bo się wykończy.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w I kwartale 2008 roku ponad 1,171 milion osób pracowało w więcej niż jednym miejscu pracy, a w ciągu następnych trzech miesięcy przybyło kolejnych 75 tysięcy osób. Obecnie na dwóch etatach pracuje aż o 10 proc. więcej osób, niż to miało miejsce w roku 2006. Zwróćmy uwagę, że to tylko oficjalne dane, a w rzeczywistości problem dotyczy prawdopodobnie dwukrotnie większej grupy osób. Tymczasem w związku z kryzysem co czwarta firma w Polsce już dziś rozważa zwolnienia pracowników. Dla osób, które spłacają coraz wyższe kredyty, będzie to oznaczało katastrofę finansową i wpadnięcie w spiralę zwiększającego się zadłużenia. Nie wszyscy Polacy będą umieli się odnaleźć w nowej rzeczywistości. W przyszłości możemy więc spodziewać się, tak jak w USA, znacznego zwiększenia się liczby osób, których nie będzie stać na spłatę kredytów mieszkaniowych. 

Wnioski z obecnej sytuacji rynkowej
Młode osoby wpadły w pułapkę braku doświadczenia i naiwnej wiary w reklamy przekonujące ich, że wystarczy tylko wejść do banku, by odebrać klucze do swojego nowego mieszkania. Trudno się dziwić, że większość z nich tym pokusom uległa, bo przecież pamiętali tylko czasy, kiedy dostawali atrakcyjną pracę i wszystko się układało. Niewielu z nich przy podejmowaniu decyzji patrzyło w przyszłość. Liczyli tylko, jaką ratę muszą spłacić teraz, a ich przemyślenia opierały się na niczym nieuzasadnionym twierdzeniu, że świat tylko się rozwija, w przyszłości będzie tylko lepiej, a oni będą zarabiać coraz więcej. Nie brali pod uwagę ani utraty pracy, ani wahań na rynku walutowym.
Zatem podstawowym wnioskiem, jaki powinniśmy wyciągnąć z obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, jest właściwie ocenianie swoich możliwości. Lekcję tę szczególnie dotkliwie odczuli ci, którzy finansowali swoje mieszkania kredytami sięgającymi ich maksymalnej zdolności kredytowej. Przez ostatnie miesiące w mediach wielokrotnie przytaczane były opowieści o rodzinach postawionych pod ścianą przez wyższe stopy procentowe i wahania kursowe. Czy ta lekcja przyniesie skutek, pokaże czas. Nie należy liczyć, że lekcję tę zapamiętają instytucje finansowe, bo one kierują się tylko zyskiem i koniecznością sprostania warunkom konkurencji rynkowej, dlatego powinny zostać wprowadzone przepisy regulujące maksymalną wysokość raty kredytu w stosunku do dochodu wnioskodawcy. Wśród Polaków natomiast niewątpliwie powróci ostrożne podejście do zadłużania się, charakteryzujące starsze pokolenie, a zupełnie obce obecnemu pokoleniu młodych i ambitnych. Polacy będą musieli pogodzić się z tym, że ich aspiracje dotyczące własnego mieszkania były w ostatnich latach zbyt wygórowane. Dobrze, jeżeli większość osób ta lekcja doprowadzi do wniosku, że lepiej zamiast większego mieszkania kupić mniejsze, czyli takie, na jakie ich obecnie stać. Dobrze byłoby też, gdyby oprócz lekcji z kredytowania inwestycji w nieruchomościach większość osób odrobiła lekcję dotyczącą filozofii mieszkania.

Powinniśmy zrozumieć, że nie każdy może sobie pozwolić na swoje mieszkanie czy dom. Nie każdy musi być właścicielem. Czasem dużo lepiej, a zdarza się, że i taniej, jest mieszkanie wynajmować. Ponieważ o kredyt hipoteczny jest w Polsce coraz trudniej, zwiększa się liczba tych, którzy po prostu muszą pogodzić się z faktem, że będą wynajmować mieszkanie przez całe życie. Dla Polaków wynajem to konieczność, ale w wielu krajach Europy Zachodniej ludzie nawet wolą wynajmować mieszkania, niż być ich właścicielami. Nie muszą się troszczyć o remonty czy płacić podatków. Przykładowo w Niemczech tylko 43 proc. mieszkań jest zamieszkanych przez ich właścicieli, reszta są to lokale wynajęte. W Polsce jest odwrotnie – prawie 75 proc. to mieszkania własnościowe. Konsekwencją wyższej liczby mieszkań na wynajem na Zachodzie jest większa mobilność zawodowa. Ludzie mieszkają tam, gdzie jest praca. W Polsce zwykle szukają zajęcia tam, gdzie mają mieszkanie, i nie wyobrażają sobie, że może być inaczej. Jednak jedną z przyczyn niechęci do wynajmu mieszkań w Polsce jest słabo rozwinięty rynek. Mieszkania są zwykle słabo wyposażone i drogie. Większość to mieszkania ze starymi meblami i mocno zużytym sprzętem.

Wprawdzie w tej chwili w Polsce wynajem długoterminowy to bardzo wąski rynek, należący głównie do gmin, jednak może się okazać, że tego rodzaju oferty zaczną pojawiać się na rynku. Dziś inwestycje deweloperskie w trakcie realizacji są wyprzedane na poziomie mniejszym niż 50 proc. Analitycy zakładają, że sprzedaż wybudowanych mieszkań może zająć nawet kilkanaście miesięcy od zakończenia inwestycji. W takiej sytuacji deweloperzy zaczynają się zastanawiać nad wynajmowaniem lokali, aby zapewnić sobie mały, ale stały dochód pozwalający na spłatę kredytów zaciągniętych na realizację inwestycji. Już teraz coraz więcej młodych osób w dużych miastach zadaje sobie pytanie, czy naprawdę warto płacić ratę wysokości kilku tysięcy złotych miesięcznie przez trzydzieści lat tylko po to, żeby mieć złudne poczucie prawa własności, które i tak w dobie kryzysu można stracić. Tymczasem mieszkanie wynajmowane może być tańsze w utrzymaniu i dawać możliwość mobilności, tak ważną w ciągle zmieniającej się gospodarce. Osobie, która wynajmuje mieszkanie, dużo łatwiej będzie bowiem przenieść się za lepszą pracą do innego miasta i coraz więcej osób dostrzega tę zaletę.

Gdy nie spłacasz kredytu 
Jak dotąd w Polsce przymusowe przejmowanie prywatnych mieszkań czy domów za niespłacone kredyty hipoteczne należało raczej do rzadkości. Jednak przejęcia takie mogą mieć miejsce w przyszłości. Na razie – jak deklarują banki – kredyty mieszkaniowe zaciągane przez nabywców mieszkań i domów są spłacane raczej terminowo. Nawet jeżeli kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, banki nie wszczynają od razu postępowania egzekucyjnego, z reguły najpierw ustalają, co jest przyczyną kłopotów, oraz próbują temu zaradzić. Bank może zawiesić spłatę kredytu, jeżeli kłopoty klienta są tylko przejściowe. Wówczas kredytobiorca przez czas zawieszenia kredytu spłaca tylko odsetki. W innym przypadku bank może na przykład wydłużyć czas spłaty kredytu, obniżając przez to raty. Jeżeli żadne możliwości nie powodują poprawy sytuacji klienta, z reguły on sam, w obawie przed konsekwencjami, decyduje się na sprzedaż mieszkania i kupno na przykład mniejszego. W sytuacji, gdy klient nie spłaca kredytu i nie kontaktuje się z bankiem, bank wysyła do niego kolejno monity informujące o braku spłat zadłużenia oraz o grożących konsekwencjach. Jeśli klient nie zdecyduje się na ugodę, bank wszczyna postępowanie egzekucyjne. Najpierw występuje do sądu o nadanie bankowego tytułu egzekucyjnego, po jego nadaniu składa wniosek do komornika. Kolejnym krokiem jest już postępowanie komornicze, a w jego ramach najpierw następuje opis i oszacowanie wartości nieruchomości, a następnie jego licytacja. W przypadku bezskuteczności licytacji jest ona ponawiania i dopiero po dwóch nieskutecznych licytacjach bank, jako wierzyciel, ma prawo do przejęcia przedmiotu zabezpieczenia, co w praktyce się nie zdarza. Ponadto klient zawsze do ostatniego momentu ma możliwość pójścia z bankiem na ugodę. Zawarcie porozumienia z bankiem leży przede wszystkim w interesie dłużnika, bo gdy do akcji wkroczy komornik, obciąży on dłużnika kosztami. Właśnie z uwagi na te koszty postępowania egzekucyjne w sprawach kredytów mieszkaniowych są bardzo rzadkie, gdyż zawsze korzystniej jest, jeżeli właściciel sam sprzeda nieruchomość, aby spłacić dług, niż gdy ma to miejsce w drodze licytacji komorniczej.

Powinniśmy się cieszyć, że mieszkamy w Polsce, bo zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Stanach Zjednoczonych. Amerykański system prawny nie jest tak pobłażliwy dla swoich obywateli, a posiadanie własnego domu, czym może się pochwalić większość Amerykanów, niejednokrotnie przysparza im wielu problemów. Najgorszym z nich jest możliwość przymusowego przejęcia nieruchomości z powodu zaległości w spłacie pożyczki (forecloser). Instytucja ta daje o sobie znać ze wzmożoną siłą zwłaszcza w okresach recesji, na przykład takiej jak obecna. Nieruchomości w tym trybie traci wówczas co najmniej kilka procent ich właścicieli.

W Stanach, w odróżnieniu od naszego kraju, wystarczy, że przez kilka miesięcy właściciel zalega ze spłatą, aby wierzyciel wystąpił do sądu o przymusowe przejęcie. Amerykanie boją się doprowadzić do przejęcia, gdyż osoba, której odebrano w ten sposób nieruchomość, staje się napiętnowana. Przejęcie jest traktowane jako potężna rysa na zdolności kredytowej danej osoby, która utrudnia lub wręcz uniemożliwia kupno na raty, zaciąganie jakiejkolwiek pożyczek, nawet kupno telefonu komórkowego, czy założenie konta inwestycyjnego, nie mówiąc już o wydaniu karty kredytowej, która dla Amerykanów jest czymś nieodzownym w normalnym życiu. Zresztą konsekwencje takiego przejęcia sięgają niejednokrotnie dużo dalej niż tylko w sferę finansów danej osoby.

Niejednokrotnie takie przymusowe przejęcie utrudnia otrzymanie niektórych uprawnień zawodowych, może mieć więc wpływ na karierę zawodową oraz na możliwość zajmowania wysokich stanowisk w administracji. W wyniku zastosowania tej instytucji bank występuje do sądu o przymusową sprzedaż zadłużonej nieruchomości. Sprzedaże te odbywają się na publicznych aukcjach, na których licytować nieruchomość może każdy. Informacje o wszystkich aukcjach muszą być publikowane w specjalnych biuletynach na kilka tygodni przed terminem ich przeprowadzenia.

Cechą charakterystyczną dla systemu amerykańskiego, w odróżnieniu od naszego, jest to, że nie dokonuje się określenia wartości nieruchomości (jej szacowania). Amerykanie bowiem już dość dawno doszli do bardzo słusznego przekonania, że nieruchomość jest warta tylko tyle, ile ktoś jest w stanie za nią zapłacić. Zatem na każdej aukcji ceną wywoławczą jest po prostu wysokość zadłużenia właściciela plus koszty administracyjno-sądowe. Jeśli w wyniku tak przeprowadzonej licytacji nie znajdzie się nabywca, właścicielem nieruchomości zostaje bank. Banki jednak tych nieruchomości nie chcą i bardzo szybko chcą się ich pozbyć niemal po każdej cenie. Zdarza się więc bardzo często, że po bezskutecznej licytacji nieruchomości można odkupić po stosunkowo okazyjnej cenie. W Stanach istnieje cały rynek osób utrzymujących się z przejęć i korzystających z pojawiających się okazji, a każdej aukcji towarzyszą tysiące amatorów łatwych pieniędzy. Z instytucji przymusowego przejęcia korzystają w Stanach nie tylko banki, z wnioskiem do sądu mogą wystąpić także organy podatkowe i celne, sądy karne, władze stanowe czy wreszcie prywatni wierzyciele.

Upadek deweloperów
Polacy muszą się liczyć z jeszcze jedną nieprzyjemną konsekwencją kryzysu, a mianowicie upadłością deweloperów, którzy budują ich mieszkania. Coraz częstsze będą przypadki, gdy osoby, które prowadzą inwestycję z deweloperem, będą tracić wszystkie wpłacone deweloperowi pieniądze z powodu jego upadłości w trakcie budowy mieszkań. Niewykluczone są także upadłości większych deweloperów. Będą rzadsze, ale bardziej spektakularne i bardziej bolesne dla klientów. Zagrożone mogą być zwłaszcza spółki zagraniczne, które weszły do Polski. Obecnie w obliczu załamania na rynkach nieruchomości na Zachodzie Europy nie mogą one liczyć na pomoc spółek matek, które same borykają się z dużymi problemami. O nie najlepszej kondycji deweloperów świadczy także to, że od ubiegłego roku coraz więcej firm z sektora budowlanego ściga dłużników przy pomocy windykatorów. Już teraz duże problemy z odzyskaniem swoich pieniędzy mają dystrybutorzy materiałów budowlanych. Wyraźny jest także wzrost zaległych płatności w przypadku wykonawców, którym deweloperzy nie płacą w terminie. Najbliższe miesiące pokażą, jak głębokie są problemy deweloperów.
Aby w dobie kryzysu uchronić się przed upadłością dewelopera, lepiej zdecydować się raczej na kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Chyba warto zdecydować się na trochę gorszą lokalizację czy starszy budynek, ale za to mieć pewność, że nie będzie się do końca życia spłacać kredytu za mieszkanie, którego się nigdy nie dostanie. Warto również zwrócić uwagę, że deweloperzy już od pewnego czasu oszczędzają – ograniczają zatrudnienie, zamykają biura sprzedaży. To są oszczędności, które widać gołym okiem. W niektórych wypadkach można się jednak również spodziewać spadku jakości budowanych mieszkań. Firmy, aby obniżać koszty, mogą decydować się na gorsze materiały budowlane, mniejsze okna, tańsze drzwi.