Konflikt interesów

Notariusze żądają od zbywców spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaświadczeń wystawionych przez spółdzielnię mieszkaniową, które potwierdzają, że zbywcy służy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Notariusze żądają od zbywców spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaświadczeń wystawionych przez spółdzielnię mieszkaniową, które potwierdzają, że zbywcy służy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielnie odmawiają wydawania zaświadczeń

Do Rzecznika Praw Obywatelskich (dalej: RPO) kierowany jest szereg skarg od osób posiadających, a chcących sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Osoby te w skargach podkreślają, że w przypadku gdy nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnie odmawiają im wydawania zaświadczeń o posiadaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. A to z kolei utrudnia lub wręcz uniemożliwia im sprzedaż mieszkania.

Spółdzielnie mieszkaniowe, jako argument swojego postępowania w omawianej sprawie podają obawę przed odpowiedzialnością, przewidzianą w art. 271 Kodeksu karnego. Zgodnie z nim, funkcjonariusz publiczny lub inna osoba uprawniona do wystawienia dokumentu, która poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat.

Nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi być członkiem spółdzielni

Warto podkreślić, że na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. sygn. akt K 32/03 skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie zależy już od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Oznacza to w praktyce, że obrót spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu bez założonej księgi wieczystej pozostaje poza kontrolą spółdzielni mieszkaniowych. Obecnie zatem nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi ubiegać się o członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej.

RPO: Domaganie się zaświadczeń przez notariuszy jest nieuzasadnione

Zdaniem RPO, zarówno przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003r. nr 188, poz. 1848 ze zm.), jak i przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003r. nr 119, poz. 1116 ze zm.) nie nakładają na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązku wydawania zaświadczeń, potwierdzających przysługiwanie zbywcy spółdzielczego własnościowego prawa do zbywanego lokalu. Spółdzielnie mieszkaniowe mają jedynie obowiązek wystawić zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, co jest podstawą do oznaczenia lokalu w księdze wieczystej (art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Spółdzielnie wskazują także na przepis art. 17 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym, w każdym przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, notariusz niezwłocznie przesyła spółdzielni mieszkaniowej wypis aktu notarialnego, w formie jakiej została sporządzona umowa. W praktyce oznacza to, że w przypadku osoby niebędącej członkiem spółdzielni, przy wystawieniu omawianego zaświadczenia, spółdzielnia mieszkaniowa może opierać się jedynie na otrzymanym od notariusza wypisie aktu notarialnego, na mocy którego osoba ta nabyła prawo, które ma zamiar zbyć.

Notariusze przy wykonywaniu swoich czynności mają obowiązek czuwać nad zabezpieczeniem praw stron oraz innych osób, dla których umowy będą powodować skutki prawne. Wynika to z art. art. 80 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2008 r. nr 189, poz. 1158 ze zm.).

RPO jest zdania, że zarówno spółdzielnia mieszkaniowa, jak i zbywca spółdzielczego prawa do lokalu w jej zasobach dysponują tego samego rodzaju dokumentami (wypisem aktu notarialnego), żądanie przez notariuszy dostarczenia przez zbywcę zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługiwaniu mu zbywanego prawa nie jest uzasadnione. Z uwagi na to RPO zwrócił się do prezesa Krajowej Rady Notarialnej zarówno o zajęcie stanowiska w omawianej sprawie, jak i o podjęcie działań, które zmienią niekorzystną praktykę notariuszy wobec zbywców spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.