Komu mieszkanie po rozwodzie, cz. II

Niezależnie od kwestii podziału majątku, w wyroku rozwodowym, jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd orzeka także o sposobie korzystania z tego lokalu.

W pierwszej części artykułu, poświęconego kwestiom losów nieruchomości małżonków i praw z nimi związanych w przypadku rozwodu, wyjaśniliśmy, czym są stosunki majątkowe małżeńskie i jak wpływają one na podział nieruchomości osób rozwodzących się. Przybliżyliśmy kwestię nierównego dzielenia udziałów oraz jak, gdzie i za ile dokonać podziału majątku wspólnego. Dziś zajmiemy się kwestią tego, jak niezależnie od przyszłego podziału mieszkania, byli małżonkowie układają sobie sposób korzystania z niego podczas wspólnego zamieszkiwania. Omówimy również, w jaki sposób sąd może podzielić wspólną nieruchomość w przypadku braku obopólnej zgody, co się dzieje z zaciągniętym przez byłych małżonków kredytem, a także losem innych praw do nieruchomości, np. najmu.

Kto może zostać w mieszkaniu po rozwodzie?

Orzekając rozwód, sąd co do zasady nie orzeka o podziale majątku wspólnego, a robi to jedynie na wniosek przynajmniej jeden ze stron, pod warunkiem, że przeprowadzenie takiego podziału nie spowoduje nadmiernej zwłoki w postępowaniu.

Niezależnie od kwestii podziału majątku, w wyroku rozwodowym, jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd ma prawo nakazać jego eksmisję na żądanie.
Na zgodny wniosek stron sąd może w wyroku orzekającym rozwód orzec również o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi wyraża zgodę na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, o ile podział bądź jego przyznanie jednemu z małżonków są możliwe.

Rodzaje podziału nieruchomości

Kiedy sąd orzeka o podziale majątku wspólnego byłych małżonków, niezależnie czy w postępowaniu rozwodowym, czy też później, co do zasady istnieją 3 możliwości dokonania tego podziału i dotyczy to również nieruchomości. Te same reguły będą miały zastosowanie, jeśli strony dzielą wspólną nieruchomość poza sądem, u notariusza.

1. Podział fizyczny rzeczy

Zasadą będzie podział na dwie równe – wartościowo – części. Taki sposób zniesienia współwłasności w stosunku do nieruchomości może być korzystny w przypadku np. działki dającej się formalnie podzielić. Znajdzie też zastosowanie w przypadku dużego domu, który po adaptacji będzie stanowić dwie niezależne nieruchomości. W przypadku mieszkań niekiedy można pokusić się o podział na dwa samodzielne mieszkania, ale ze względów technicznych rzadko taka sytuacja będzie mieć miejsce.

2. Spłata rzeczy

Sąd może również przyznać w wyroku całą nieruchomość (np. mieszkanie) jednemu małżonkowi i zobowiązać go do spłaty na rzecz drugiego, co do zasady, w wysokości połowy wartości tej nieruchomości. To, komu mieszkanie zostanie przyznane, jeśli obie strony są nim zainteresowane, będzie przedmiotem badania sądu. Należy wówczas wziąć pod uwagę, kto będzie sprawował faktyczną opiekę nad dziećmi, jakie są możliwości finansowe zainteresowanych, jeśli chodzi o spłatę udziału, okoliczności rozwodu itp.

Jeśli taki podział następuje na mocy umowy u notariusza, strony mogą dowolnie kształtować wysokość spłaty, raty, odroczenia płatności i inne. W przypadku wyroku sądowego, istnieje co prawda możliwość rozłożenia obowiązku spłaty na raty nawet na okres 10 lat, ale przepis mówi, że można to zrobić jedynie w wyjątkowych przypadkach. W praktyce sąd wyznacza dosyć krótki termin spłaty – taki jaki jest potrzebny, aby zobowiązana strona mogła zaciągnąć kredyt.

3. Sprzedaż rzeczy

Jeśli żaden z małżonków nie jest zainteresowany pozostawieniem nieruchomości u jednego z nich, mogą zdecydować o jego sprzedaży i podziale uzyskanej kwoty. Jest to wygodna forma, ponieważ żadna strona nie będzie musiała spłacać drugiej.

Gorzej, jeśli taką formę podziału zarządzi sąd, gdy np. dojdzie do wniosku, że żadna ze stron nie jest w stanie spłacić drugiej. W takim bowiem przypadku sprzedaż wspólnej nieruchomości odbędzie się na podstawie przepisów o sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Jest to po pierwsze długi, a po drugie kosztowny proces. Co więcej, w tym wariancie sprzedaż będzie się odbywać w ramach licytacji prowadzonej przez komornika, więc cena sprzedaży prawie zawsze odbiega od cery rynkowej.

Rozwód a kredyt hipoteczny

Bardzo często w wyniku rozwodu, dzielona będzie nieruchomość (najczęściej mieszkanie) obciążona kredytem hipotecznym, który obciąża obu małżonków. Kredyt taki oczywiście zachowuje moc w sytuacji rozwodu i należy się z nim odpowiednio zmierzyć.
Jeśli rozwodzący się dojdą do porozumienia w sprawie podziału majątku, to również kwestia kredytu może być w miarę sprawnie uregulowana. Gdy ustalą, że jedno z nich weźmie całość zobowiązań kredytowych na siebie i posiada stosowną zdolność kredytową, to za zgodą banku nie stoi nic na przeszkodzie, aby aneksować umowę kredytową na tę osobę.

W przypadku braku zgody, sprawa się drastycznie komplikuje, ponieważ bank może dochodzić zaległych rat od każdego z byłych małżonków, a często żaden z nich nie jest zainteresowany ich spłacaniem. W rezultacie bank ostatecznie zadowala się pieniędzmi otrzymanymi z egzekucji komorniczej sprzedaży nieruchomości, ale może się zdarzyć, że z uwagi na niską cenę uzyskaną ze sprzedaży licytacyjnej, trzeba będzie wziąć część niespłaconego zobowiązania kredytowego.

Inne niż własność prawa do nieruchomości

Poniżej opisane zostaną najpowszechniejsze, inne niż własność, prawa do lokalu oraz opis skutków przeprowadzenia rozwodu w stosunku do tych praw.
Najem

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (art. 6801) prawo najmu mieszkania, niezależnie od sposobu, w jaki zostało nawiązane, wchodzi do majątku wspólnego małżonków, gdy nawiązanie stosunku najmu nastąpi w trakcie trwania małżeństwa, a mieszkanie ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny. Ustanowienie rozdzielności majątkowej między małżonkami pozostaje bez wpływu na wspólność prawa najmu mieszkania. W sytuacji, gdy mieszkanie nie było w ogóle przedmiotem postępowania rozwodowego, po rozwodzie prawo najmu mieszkania przysługuje nadal wspólnie małżonkom do czasu dokonania umownego bądź też sądowego podziału tego prawa.

Podział prawa najmu może odbyć się tak jak przy własności albo w sposób umowny, albo sądowy. Podobnie również podział taki może nastąpić poprzez przyznanie prawa najmu jednemu z byłych małżonków ze spłatą dla drugiego małżonka i związanym z tym obowiązkiem opuszczenia mieszkania.

Istnieje teoretyczna możliwość, jeżeli występują techniczne warianty podziału fizycznego, tzn. wydzielenie dwóch odrębnych mieszkań i ustanowienie na nich oddzielnych praw najmu, jednakże tak jak było wspomniane powyżej, ten rodzaj podziału jest bardzo rzadko spotykany.
Nie ma natomiast możliwości zastosowania do podziału prawa najmu przy podziale majątku wspólnego konstrukcji prawnej sprzedaży i podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży tego prawa.

W kwestiach spłaty, jeśli orzeka o tym sąd, a najem jest najmem prywatnym, to zazwyczaj przyjmuje się zerową albo przyzerową wartość tego prawa, ponieważ, prawo najmu jako niezbywalne (nie można go sprzedać, darować itd.) i niedziedziczne (nie wchodzi w skład spadku, a co najwyżej można wstąpić w prawo najmu po zmarłym najemcy), nie posiada specjalnej wartości rynkowej. Co innego, jeśli jest to najem komunalny. Wtedy musi nastąpić wycena mieszkania. Polega to na tym, że osoba, pozostająca w lokalu komunalnym, musi wypłacić małżonkowi, który się wyprowadza, połowę różnicy między czynszem wolnym obowiązującym w danym mieście czy dzielnicy, a czynszem regulowanym, który płaci. Trzeba to pomnożyć przez hipotetyczny okres trwania najmu, który musi ustalić sąd. Zwykle wynosi on około 5 lat.

Lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu

Prawo do własnościowego jak i lokatorskiego mieszkania spółdzielczego podlega podziałowi w przypadku rozwodu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji w przeciwieństwie do prawa własnościowego. Niemniej jednak podstawowym sposobem podziału w obu przypadkach (jeśli strony są w sporze) będzie przyznanie przez sąd prawa do mieszkania jednej osobie z orzeczeniem obowiązku spłaty drugiej. Spłata ta będzie wynosić połowę wartości wyliczonego wkładu, jaki by przysługiwał od spółdzielni, gdyby prawo do lokalu wygasło.

Wobec spółdzielni byli współmałżonkowie mają konkretne zobowiązania, ponieważ prawo takie łączy się z członkostwem w spółdzielni i nie może przysługiwać obu rozwodnikom. Art. 13 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

1. Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
2. Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

W przypadku mieszkania własnościowego można również dokonać jego przekształcenia we własność i wtedy postępować zgodnie z regułami dotyczącymi własności, np. sprzedać i podzielić się uzyskaną sumą po połowie.

Inne tytuły do lokalu

Istnieje sporo różnych tytułów, na podstawie których można nabyć prawo do lokalu, takich jak. np. mieszkania wojskowe czy dla pracowników kolei. Zazwyczaj prawa te wynikają ze stosunku pracy, jaki wykonuje uprawniony. W przypadku rozwodu, najczęściej osoba niepracująca będzie pozbawiona tego prawa i musiała się w określonym czasie wyprowadzić. Sytuacja może też inaczej wyglądać, jeśli byli małżonkowie posiadają dzieci na wychowaniu lub osoba mająca się wyprowadzić jest inwalidą czy emerytem.

W przypadku, gdy w grę wchodzi takie szczególne uprawnienie do lokalu, należy zajrzeć do konkretnych przepisów regulujących tego typu uprawnienia, gdzie powinien znajdować się zapis przewidujący skutki rozwodu.