Komentarz: Użytkowanie wieczyste czy własność?

Nie wszyscy decydują się na zmianę stanu prawnego swoich nieruchomości. Czy słusznie robią, czekając na lepsze czasy? Czy obawiają się zawiłych formalności? A może nie potrafią zdecydować, co się bardziej opłaca?

Użytkowanie wieczyste czy własność?

Od 13 października 2005 r. obowiązuje nowa ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zastąpiła ona ustawę z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.
Jednak nie wszyscy decydują się na zmianę stanu prawnego swoich nieruchomości. Czy słusznie robią, czekając na lepsze czasy? Czy obawiają się zawiłych formalności? A może nie potrafią zdecydować, co się bardziej opłaca?

Czy warto przekształcać?

Tak.
Prawo własności uprawnia do posiadania nieruchomości, korzystania z niej oraz rozporządzania nią w granicach ustanowionych przepisami prawa i współżycia społecznego. Prawo własności podlega konstytucyjnej i ustawowej ochronie. Jeżeli prawo to jest naruszone, lub nawet zagrożone, każdy może się zwrócić do sądu o jego obronę. Prawo własności jest ujawnione w księdze wieczystej. Posiadając prawo własności, możemy swobodnie inwestować, podnosząc wartość nieruchomości, budując swój kapitał dla siebie i przyszłych pokoleń.

Użytkowanie wieczyste?

Nie. Tylko jako forma przejściowa.
Użytkowanie wieczyste różni się od własności tym, że jest to prawo terminowe (na 99 lat) i ma „zawężoną” treść. Ustanawiane jest za wynagrodzeniem uiszczanym corocznie do 31 marca. Wysokość opłaty podatku zależy od wielkości mieszkania, powierzchni budynku oraz od udziału w prawie użytkowania wieczystego działki, na której stoi budynek, a także od wartości nieruchomości. Umowa użytkowania wieczystego wymaga formy aktu notarialnego.

Ile kosztuje przekształcenie?

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Opłatę tę ustala właściwy organ w decyzji o przekształceniu, stosując odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawę do ustalenia tej opłaty stanowi wartość nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszona o dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste. Właściciele nieruchomości mogą ubiegać się o przyznanie bonifikaty.

Kto może wystąpić o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, mogą wystąpić:

• osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych;
• osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego; dotyczy to również osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po 13 października 2005 r.;
• spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży;
• osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt 2 i 3.

Wszystkie powyżej wskazane osoby mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.

Kto decyduje o przekształceniu?

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

• starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
• wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Podatki?

I tu mogą się pojawić korzyści na rzecz osób posiadających prawo własności. Może się zdarzyć, że ich nieruchomości opodatkowane będą niższym podatkiem niż opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zachęcam więc do wykorzystywania istniejących możliwości prawnych i ubiegania się o przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. A także do inwestowania w nieruchomości o wyższym statusie prawnym. Przyczyni się to z biegiem czasu do pozytywnych regulacji prawnych na polskim rynku nieruchomości oraz do uporządkowania struktury jego własności.