Komentarz do projektu ustawy o gospodarce nieruchomościami

Generalnie można stwierdzić, że projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przepisów dotyczących rzeczoznawców i operatu szacunkowego wprowadza oczywiste, kosmetyczne poprawki usuwające niedogodności dostrzeżone podczas codziennej eksploatacji ustawy. Treść ustawy jest doprecyzowywana i rozbudowywana. Żadnych rewolucji i rewelacji. Na kosmetyce się rzecz zaczyna i kończy.

Użytkowanie wieczyste gruntu

Po raz kolejny wprowadzane są poprawki mające na celu poprawę funkcjonowania wieczystego użytkowania gruntu. Z punktu widzenia wyceny nieruchomości użytkowanie wieczyste gruntu jest tworem, który nieprzerwanie wprowadza na rynku nieruchomości bałagan i dezorientuje uczestników rynku, zarówno co do cen nieruchomości, jak i wymaganych od nich danin publicznych (użytkowanie wieczyste jest niczym innym jak zawoalowaną i zdeformowaną formą podatku katastralnego od wartości gruntu!). Rzeczoznawcy zobowiązani do wycen nieruchomości dla potrzeb użytkowania wieczystego gruntu niezasłużenie są obarczani winą za powstający bałagan. Rozwiązaniem obecnej niedogodnej sytuacji byłoby wprowadzenie mechanizmów zachęty na przyśpieszenie procesu likwidacji tego sposobu władania nieruchomością w Polsce. Rynek nieruchomości stałby się bardziej przejrzysty, co ułatwiłoby życie jego uczestnikom – większości obywateli. Próby poprawiania tworu wadliwego z definicji w najbliższych latach będą wyłącznie łataniem i prowizorką. Praktycznych dowodów na wady użytkowania wieczystego gruntu są całe roje.

Wycena nieruchomości

W projekcie nowelizacji ustawodawca postanowił uszczęśliwić polskie społeczeństwo poprzez doprecyzowanie w ustawie pojęcia wartości odtworzeniowej i sposobu jej użytkowania w praktyce. W cywilizowanej Europie, której Polska jest cząstką, wszelkimi kwestiami związanymi z wyceną i związanymi z nią pojęciami zajmuje się Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC – The International Valuation Standard's Comittee). Instytucja ta opracowuje Międzynarodowe Standardy Wyceny, które są efektem pracy najlepszych specjalistów z tego obszaru tematycznego na świecie. Rywalizowanie polskiego ustawodawcy z IVSC wydaje się konkurencją karkołomną skazaną na niemal pewną porażkę.

Kolejna zmiana dotyczy katalogu źródeł wiedzy o nieruchomościach, z których polscy rzeczoznawcy mogą czerpać podczas procesu wyceny nieruchomości (art. 155 uogn). W projekcie nowelizacji doprecyzowano i uszczegółowiono to, co jest zapisane dotychczas. Pojawić się ma więcej słów mówiących o tych samych zagadnieniach. Jeżeli doprowadzi to do lepszego dostępu do źródeł wiedzy o nieruchomościach, to dobrze. Jednym z podstawowym utrudnień procesu wyceny nieruchomości są boje z instytucjami publicznymi o dostęp do źródeł wiedzy o nieruchomościach lub walka o źródła wiedzy, których w Polsce wciąż brak. Wprowadzone zmiany mają służyć zmniejszeniu utrudnień. Z pewnością nie ich wyeliminowaniu.

Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych

W projekcie nowelizacji uzupełniane i uściślane są przepisy dotyczące nadawania uprawnień i licencji zawodowych. Praktyka pokazuje, że ten obszar ma się całkiem nieźle. Istotniejsze wydaje się zajęcie się kwestią odbierania uprawnień, a więc kontrolą jakości usług świadczonych. Obecne mechanizmy kontrolne nie funkcjonują dobrze. Posiadanie uprawnień zdobytych w trakcie rozbudowanego i pozornie wymagającego egzaminu państwowego nie jest dostatecznym gwarantem usługi na odpowiednim poziomie. Dla odbiorcy usługi głównym przedmiotem zainteresowania jest gwarantowana jakość. To, jakie bazowe wyższe wykształcenie posiada rzeczoznawca, mało kogo interesuje, z wyjątkiem samego zainteresowanego. Nadawanie uprawnień znajduje się w rękach organu państwowego. W rękach organu państwowego znajduje się też moc karania i odbierania uprawnień. Dla poszkodowanego odbiorcy usługi dociekanie swoich racji w organach państwowych wiąże się z koniecznością wchodzenia na długą, mozolną i kosztowną drogę postępowania administracyjnego. W krajach lepiej dbających o interesy obywateli ciężar odpowiedzialności za jakość usług jest zrzucany na barki organizacji zawodowej. Dbałość o jakość jest wówczas prostsza i tańsza, a nade wszystko leży w interesie przedstawicieli zawodu.

W Polsce rola organizacji zawodowej została mocno spłycona. Usunięcie z jej szeregów za partactwo praktycznie nie niesie za sobą żadnych przykrych skutków. Inaczej niż w krajach zachodnich, w Polsce bez przeszkód można funkcjonować poza organizacją zawodową. Organom państwowym obojętny jest stosunek organizacji zawodowej do posiadacza uprawnień państwowych. I ta obojętność daje się odczuć części niezadowolonych klientów. W projekcie nowelizacji ustawy kwestia ta nadal została pominięta.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?