Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich

Bardzo często zdarza się, że przygotowany przez przedsiębiorcę (dewelopera) formularz umowy zawiera gotowe klauzule – opracowane jednostronnie i wprowadzone do stosowania z góry, bez jakiejkolwiek możliwości ich negocjowania przez klientów.

 

Najczęściej spotykane klauzule abuzywne to takie, które:

- ujmują jednostronnie uprawnienia tylko dla przedsiębiorcy (np. przez wprowadzenie postanowień zawierających katalog praw przedsiębiorcy, przy braku odpowiednich z uprawnieniami konsumenta) lub odwrotnie;

- ujmują jednostronnie obowiązki tylko dla konsumenta (np. poprzez wydzielenie podrozdziału „obowiązki konsumenta” a niewyspecyfikowanie zakresu obowiązków przedsiębiorcy);

- ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy za szkody wyrządzone konsumentowi, np. poprzez zwroty „odpowiedzialność przedsiębiorcy ograniczona jest do następujących przypadków (ze szczegółowym wyliczeniem)”;

- wyłączają zwrot świadczeń na wypadek rezygnacji z umowy (utrata wpłaconych do momentu odstąpienia albo wypowiedzenia umowy rat ceny mieszkania);

- zastrzegają nieproporcjonalnie obowiązki i prawa dla obu stron, tzn. szersze uprawnienia są przyznane przedsiębiorcy, a większe obowiązki są nałożone na konsumenta (np. przedsiębiorca może nie realizować w terminach poszczególnych etapów inwestycji, zaś konsument już przy jednodniowym opóźnieniu w zapłacie ponosi wysokie kary umowne); 

- wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

- nakładają tylko na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej, odstępnego, zadatku (jak również zastrzegają nieproporcjonalnie wygórowaną wysokość tych zobowiązań);

- zmieniają cenę w trakcie trwania stosunku umownego albo nie przewidują prawa odstąpienia konsumenta;

- wyłączają jurysdykcję sądów polskich albo narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który nie jest właściwy.

 

Powstaje pytanie, jaka jest możliwość kontroli takich postanowień umownych?

 

Po pierwsze istnieje indywidualna (incydentalna) kontrola postanowień sformułowanych w umowach. Dotyczy ona konkretnej umowy i konkretnego stanu faktycznego, czyli sytuacji między klientem (konsumentem) a przedsiębiorcą (deweloperem). Celem tej kontroli jest wykazanie niedozwolonego charakteru postanowienia umowy, na podstawie którego konsument dochodzi konkretnego roszczenia od przedsiębiorcy. W takich sporach po stronie konsumenta mogą występować powiatowi rzecznicy konsumentów, a także organizacje konsumenckie. Właściwe w tych sprawach są sądy rejonowe lub okręgowe. Jeżeli sąd uwzględni powództwo, kwestionowane zapisy trafią do rejestru Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

 

Obok indywidualnej, sądowej kontroli postanowień sformułowanych w umowach deweloperskich istnieje tzw. abstrakcyjna kontrola umów. Jest to kontrola wzorca umownego, która dokonywana jest w oderwaniu od konkretnej umowy. 

 

Istnieje bowiem możliwość wytoczenia powództwa o uznanie postanowień umownych za niedozwolone przed Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Może uczynić to każdy potencjalny nabywca mieszkania od dewelopera, niezwiązany z nim jeszcze umową, jak również organizacja konsumencka lub rzecznik praw konsumentów. Mimo że wzorzec umowy staje się częścią umowy – w momencie jej podpisywania, to jednak do tego momentu funkcjonuje wyłącznie jako wzorzec, który przedsiębiorcy mogą oferować konsumentom. I właśnie w takim kontekście może on stać się przedmiotem postępowania w ramach abstrakcyjnej kontroli wzorca umowy. Kontrola odbywa się w wydzielonym wydziale, utworzonym w ramach struktury organizacyjnej Sądu Okręgowego w Warszawie – w Sądzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W Polsce wyłącznie ten sąd jest właściwy w zakresie abstrakcyjnej kontroli wzorców umów.

 

Podmiotami legitymowanymi biernie są wyłącznie przedsiębiorcy stosujący klauzule abuzywne, natomiast legitymowani czynnie są konsumenci, organizacje konsumenckie, rzecznicy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Powództwo może ponadto wytoczyć zagraniczna organizacja wpisana na listę organizacji uprawnionych w państwach Unii Europejskiej do wszczęcia postępowania o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Wspólnot Europejskich, jeżeli cel jej działania uzasadnia wystąpienie przez nią z takim żądaniem dotyczącym wzorców umów stosowanych w Polsce, zagrażających interesom konsumentów w państwie członkowskim, w którym organizacja ta ma swoja siedzibę.

 

W razie uwzględnienia powództwa sąd zakazuje przedsiębiorcy korzystania z postanowień uznanych za niedozwolone, a prezes UOKiK zamieszcza takie postanowienie w rejestrze. Ponadto należy pamiętać, że wyrok wydany w tym postępowaniu ma tzw. rozszerzoną prawomocność. Zgodnie bowiem z art. 479⁴³ kpc wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479⁴⁵ § 2 kpc”.

 

Wpis do rejestru odnosi się więc do wszystkich przedsiębiorców, a nie tylko do tego, który daną klauzulę zastosował. Obejmuje on również zapisy tożsame pod względem treści z klauzulą wpisaną, a nie jedynie brzmiące identycznie (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 13 lipca 2006 r. – III SZP 3/06)

 

Warto więc przed podpisaniem umowy z deweloperem dokładnie zapoznać się nie tylko z jej treścią, ale również z załączonymi do niej regulaminami i wzorcami. Należy także śledzić prowadzony przez Prezesa UOKiK rejestr klauzul abuzywych. Klienci mogą również powołać się na art. 385¹ kc, zgodnie z którym postanowienia nieuzgodnione z nimi indywidualnie nie wiążą ich, czyli są bezskuteczne, ponieważ kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając przy tym ich interes.

 

Pocieszające jest jednak to, że obecnie to przede wszystkim deweloperzy śledzą publikowaną przez UOKiK listę klauzul abuzywnych. Dzieje się tak dlatego, że chcą oni uniknąć w przyszłości sporów z klientami, które mogą niekorzystnie odbić się na ich wizerunku. Nie zwalnia to jednak konsumentów z zachowania ostrożności i wnikliwej analizy umowy przed jej podpisaniem. Zalecana jest także konsultacja z prawnikiem.

 

 

 

Problematyka niedozwolonych postanowień umownych została uregulowana w:

- Dyrektywie Rady Nr 93/13/EWG z 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych klauzul umownych w umowach zawieranych z konsumentami (Dz. U. Nr L 95 z 21 kwietnia 1993, s. 29 i następne);

- Ustawie z 2 marca 2000 r. o ochronie niektórych praw konsumentów oraz odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny (Dz. U. Nr 22, poz.271, z późn. zm.);

- Ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.);

- Ustawie z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.);

- Rozporządzeniu Rady Ministrów z 19 lipca 2000 r. w sprawie wzoru rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (Dz. U. Nr 62, poz. 723);

- Ustawie z 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (Dz. U. Nr 12, poz. 114, z późn. zm.);

- Ustawie z 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804, z późn. zm.).

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?