Polski rynek nieruchomości komercyjnych opiera się na płynnej klasyfikacji standardów powierzchni biurowych z podziałem na klasy A, B+, B, C+ i C.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych opiera się na płynnej klasyfikacji standardów powierzchni biurowych z podziałem na klasy A, B+, B, C+ i C. Do tej pory nie został stworzony jeden spójny system wyraźnie określający przynależność budynków do określonej grupy. Kwestią sporną jest lokalizacja i pytanie, czy biurowiec położony poza centrum miasta może zaoferować wszystko, czego potrzebuje najemca.
Różne grupy deweloperów, najemców i agentów stosują zamiennie jedno z dwóch podejść do klasyfikacji powierzchni biurowej. Pierwsza metoda uzależnia przynależność do danej klasy przez zapewnienie określonego standardu budynku i spełnienie szeregu cech, wśród których dominują aspekty techniczne oraz jakościowe. W tym podejściu wpływ lokalizacji na klasę biurowca jest mało istotny. W przypadku drugiego sposobu o zaliczeniu danego obiektu do właściwej klasy w dużej mierze decyduje lokalizacja. Jeżeli obiekt znajduje się w tzw. centralnej strefie biznesu i spełnia określone wymogi techniczne, to zaliczany jest do klasy A, jeżeli jest bardziej oddalony od centrum, to jego klasa spada.
Co świadczy o przynależności biura do najwyższej klasy? Z pewnością będzie to dobre rozplanowanie powierzchni części wspólnej z trzonami komunikacyjnymi i sanitarnymi oraz zapewnienie odpowiedniej liczby szybkich wind, a także parking dostosowany do liczby pracowników. Pracownicy, dostawcy oraz goście muszą mieć ułatwiony dostęp do poszczególnych części budynku, stąd wymagana jest całodobowa recepcja w lobby zapewniająca kontrolę osób wchodzących oraz przebywających na terenie obiektu.
Biurowiec klasy A powinien mieć podnoszone podłogi, zapewniające dobry dostęp do instalacji takich jak okablowanie elektryczne i IT. Ulokowanie wszystkich łącz w tzw. floorboxach pozwala zachować porządek w biurze i poprawia komfort pracy, a jednocześnie daje możliwość swobodnej aranżacji przestrzeni. Zastosowany w Parku Biznesu Teofilów system maskuje pod powierzchnią podłogi całe okablowanie elektryczne, telefoniczne i internetowe. Dodatkowo zainstalowano pod wykładziną zasilanie grzejników centralnego ogrzewania.
Istotną kwestią świadczącą o wysokim standardzie budynku jest spełnienie na każdej kondygnacji biurowej określonych wymagań dotyczących wytrzymałości stropów oraz miejsc umożliwiających przeniesienie dużych obciążeń, tak aby umożliwić najemcom zarówno instalację serwerów jak i składowanie podręcznej dokumentacji w bezpiecznych szafach pancernych. Rozwój technologiczny i komputeryzacja pracy wymusza dywersyfikację źródeł zasilania w biurowcu na wypadek awarii sieci energetycznej, aby zabezpieczyć urządzenia oraz dane w nich zawarte. Co więcej, emitujące ciepło maszyny wymagają zastosowania nowoczesnego systemu chłodzenia i wentylacji wraz z kontrolą wilgotności zapewniającego dobry klimat wewnątrz pomieszczeń.
Komfort pracy jest jednym z ważniejszych czynników świadczących o klasie biurowca. Poza wspomnianymi wcześniej systemami regulującymi temperaturę i wilgotność w biurze na samopoczucie pracowników pozytywnie wpływa wydajne oświetlenie sztuczne oraz dostęp do światła dziennego minimum 70% powierzchni najmu, czy też otwierane okna umożliwiające cyrkulację świeżego powietrza.
Większość ekspertów skłania się do stwierdzenia, że biurowce najwyższej klasy, czyli z reguły o najwyższym czynszu, powinny być położone w centrum, ponieważ na takiej lokalizacji zależy najemcom. Dlatego niektórzy deweloperzy, mimo spełnienia przez budynek wymogów technicznych pozwalających na przypisanie go do najwyższej klasy, określają go mianem biurowca o standardzie B czy B+. Należy jednak pamiętać, że na rynku funkcjonują firmy, dla których ulokowanie nie jest tak ważne, jak standard wykończenia i warunki techniczne oferowane przez biurowiec. Dlatego wybierając swoją siedzibę warto przyjrzeć się obiektom o pożądanych parametrach, które są usytuowane poza centralną strefą biznesu, gdyż może się to okazać korzystniejsze ze względu na niższą stawkę najmu.
Źródło: Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ | 2011-02-14
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
powrót do listy artykułów
Artykuły
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)