Kij ma dwa końce

W projekcie tym znajduje się pomysł na modernizację bardzo kontrowersyjnego § 36. Kontrowersyjnego, ponieważ przepis ten wywołuje wiele konfliktów przy wykupie nieruchomości pod drogi publiczne. Podłożem konfliktów jest chroniczne niedoszacowanie odszkodowań wypłacanych za nieruchomości przejmowane pod drogi publiczne.

 

Nie wchodząc w żargon prawny, dosyć łatwo można sobie wyobrazić strukturę słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cele publiczne. Odszkodowanie przysługujące właścicielowi nieruchomości powinno zawierać wartość rynkową nieruchomości, koszty związane z ewentualnym odtworzeniem majątku (wszelkie opłaty, prowizje etc.), kwotę wynikającą z utraconych korzyści oraz rekompensatę finansową za siłową ingerencję w prywatny majątek dla dobra ogółu.

Syntetyczny obraz odszkodowania można przedstawić przy pomocy prostego wzoru:

 

W_O = W_RN + K + UK + R                                (1)

 gdzie:

W_O – wartość odszkodowania;

W_RN– wartość rynkowa nieruchomości;

K – koszty związane z nabyciem nieruchomości zamiennej – koszt poszukiwania nieruchomości zamiennej, prowizja dla pośredników w obrocie nieruchomościami, opłaty notarialne, obsługa prawna i ekspercka, etc.;

UK –utracone korzyści w sytuacji, gdy posiadanie nieruchomości generuje korzyści, które zostają ucięte z chwilą nabycia nieruchomości na cel publiczny;

R – rekompensata, wynagrodzenie krzywd moralnych za siłową ingerencję we własność prywatną, której ochronę Państwo gwarantuje konstytucją – forma zachęty do dobrowolnego rozstania się z posiadanym majątkiem.

 

Oczywiście powyższe pojęcia można doprecyzowywać. Można wskazywać, że w przypadku różnych typów nieruchomości proporcje poszczególnych składników w kwocie odszkodowania będą różne. Ogólnie należy się jednak liczyć z przedstawionym wyżej modelem rozliczania odszkodowania. Kreowanie kwoty odszkodowania pomijającego poszczególne składniki odszkodowania będzie rodziło naturalny opór ze strony właścicieli nieruchomości.

 

Dla przejrzystości procesów odszkodowawczych ceny nieruchomości przejmowanych na cel publiczny, ujawniane w aktach notarialnych, winny odnosić się wyłącznie do wartości rynkowych nieruchomości. Do aktów notarialnych nie powinny być wprowadzane w miejsce cen nieruchomości kwoty odszkodowań, co obecnie jest powszechną praktyką. Zgodnie z przepisami prawa jedynie wykup nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Pozostałe składniki odszkodowania nie powinny być dokładane bez komentarza w aktach notarialnych do kwoty wynikającej z wartości nieruchomości. Kwota odszkodowania tylko w rzadkich sytuacjach może pokrywać się z wartością nieruchomości. Lekceważenie tego oczywistego faktu prowadzi do systemowego fałszowania rynku nieruchomości. Do eskalowania cen i żądań ponad poziom rzeczywisty i należny.

 

Delikatną kwestię odszkodowania mają regulować przepisy przedstawione w projekcie rozpatrywanego rozporządzenia. Warto się więc przyjrzeć nieco bliżej tym przepisom, zanim zostaną wkrótce uchwalone.

 

 

Przytoczony przepis służyć ma kwestii szacowania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Dotyczy więc jednego z istotnych elementów wartości odszkodowania – wartości nieruchomości. Wyraźnie należy podkreślić, że wartość rynkowa nieruchomości to jeden z elementów składowych odszkodowania, ale z pewnością nie jedyny. Z przytoczonego przepisu wynika, że wyceniający winien uchwycić stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, a więc z momentu, w którym lokalizacja inwestycji celu publicznego nie była jeszcze znana. Ceny z kolei – na dzień ustalenia odszkodowania. W zasadzie na tym przepisie wątek szacowania wartości nieruchomości jako elementu składowego kwoty odszkodowania mógłby zostać zamknięty. Przepis wydaje się jasny i czytelny zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla ekspertów od wartości nieruchomości, którzy mają wiedzę, jak obsłużyć proces wyceny. Postanowiono jednak wniknąć głębiej w materię wyceny:

 

 

Ideą stworzenia przytoczonego wyżej przepisu było prawdopodobnie zapewnienie wyceniającemu pomocy w przypadku ograniczonej ilości danych informacyjnych. Treść tego przepisu ingeruje niepotrzebnie w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i powiela treści wynikające z art. 152 ust. 2 tej ustawy. Należy mieć na względzie, że w praktyce przedmiotem wyceny będą zarówno nieruchomości gruntowe zabudowane, jak i nie zabudowane. Dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości będą więc dotyczyć w tym samym stopniu nieruchomości zabudowanych co i niezabudowanych. Ustawowa definicja podejścia kosztowego zawarta jest w art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Stosowanie tego podejścia niewiele wnosi w przypadku nieruchomości niezabudowanych. Koszt nabycia gruntu odpowiada jego wartości rynkowej, którą szacuje się na podstawie jednej z metod, którą ustawodawca przewidział w art. 152 ust. 2 UOGN:

 

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

 

Warto zwrócić uwagę, że stosowanie podejścia kosztowego w przypadku nieruchomości zabudowanych budzi w praktyce zdecydowane wątpliwości. Po pierwsze z zasady przyjętej w ustawie o gospodarce nieruchomościami podejście kosztowe nie prowadzi do wartości rynkowej nieruchomości. Prócz tego regułą winno być, że właściciel nieruchomości, która została przeznaczona na inwestycję celu publicznego, powinien mieć możliwość odtworzenia posiadanego majątku. W świetle zaproponowanego przepisu, w omawianym przypadku, właściciel domu jednorodzinnego nie odtworzy swojego majątku, otrzymując wyłącznie odszkodowanie stanowiące sumę kosztu nabycia gruntu oraz kosztu odtworzenia budynku pomniejszonego o wartość zużycia technicznego. Nie jest bowiem możliwe odtworzenie budynku zużytego technicznie. Szczególnie wtedy, gdy takiej nieruchomości ze zużytą zabudową nie można nabyć, ponieważ, jak wynika z przepisu, rynek akurat takich nieruchomości nie istnieje. Właścicielowi nieruchomości nie można odbierać przecież prawa zamieszkiwania w miejscowości, w której mieszkał dotychczas.

Wprowadzone przepisem wniknięcie w technologię procesu wyceny nie wydaje się dobrym pomysłem.

 

Wp = P × Wb × Wa          (2)

 

Mechanizm działania przepisu zawartego w projekcie § 36. ust. 3 warto prześledzić na przykładzie nieruchomości występujących ostatnio masowo, a więc na przykładzie nieruchomości przeznaczanych pod drogi publiczne. Natura pozyskiwania terenów pod drogi sprawia, że trudno sensownie rozważać wartość nieruchomości dla przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, którym to celem są drogi publiczne. Skoro nieruchomości są nabywane według wartości wynikających z cen nieruchomości przyległych, to sygnalizowanego w przepisie zwiększania czy też zmniejszania wartości nie należy się spodziewać. Z prostego powodu – nie należy się spodziewać samodzielnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, ponieważ rynek takich nieruchomości nie istnieje. Kupujący jest tylko jeden, a ceny nie wynikają ze zjawisk na rynku nieruchomości drogowych, lecz wyłącznie z cen nieruchomości przyległych, z których wykrawane są nieruchomości pod drogi. Z opisanych względów rynek nieruchomości pod drogi publiczne nie istnieje. Z samego przepisu wynika, że różnica wartości nie wystąpi. Właściciel powinien się spodziewać rekompensaty za nieruchomość wyłącznie na poziomie cenowym wynikającym z cen nieruchomości przyległych. Inną sprawą jest, że właścicielom nieruchomości należy się słuszne odszkodowania, którego elementem składowym jest wartość nieruchomości.

 

Jak wskazano wyżej, różnica wartości pomiędzy wartością nieruchomości, dla której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia oraz wartości nieruchomości według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji nie może wystąpić.

Załóżmy jednak, wyłącznie dla czystej spekulacji myślowej, na potrzeby zagłębiania się w projektowany przepis, że sygnalizowana w tym przepisie różnica pomiędzy wartościami niespodziewanie się pojawiła. Przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (czyli w tym przypadku droga publiczna), powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Cóż wówczas?

 

W takim przypadku wartość oszacowaną na podstawie cen gruntów przyległych należy zmodyfikować. Należy ją zwiększyć o kwotę Wp.

 

Na wstępie należy określić powierzchnię gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, która przeznaczona została pod drogę publiczną – P.

 

Następnie należy określić Wb – wartość 1 m kw. gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny, określona na podstawie analizy rynku lokalnego. Czytając przepis literalnie, nie za bardzo wiadomo, dlaczego w grę wchodzą wyłącznie grunty budowlane. Nie można przecież wykluczyć, że otoczenie nieruchomości stanowić będą także grunty rolne. Nie można też wykluczyć, że przedmiotowa nieruchomość będzie zabudowana, a jej otoczenie stanowić będą nieruchomości gruntowe niezabudowane. I odwrotnie. Przedmiotowa nieruchomość będzie niezabudowana, a jej otoczenie stanowić będą wyłącznie nieruchomości zabudowane.

W przypadku gruntów rolnych cena jednostkowa Wb gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane nie ma zastosowania dla szacowania wartości rynkowej nieruchomości. Także wartości nieruchomości zabudowanej nie da się oszacować przy zastosowaniu ceny jednostkowej Wb gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane.

 

Z projektowanego przepisu wynika, że Wb to wartość 1 m kw. gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny.

 

W przepisach ustawy o gospodarce nieruchomości zdefiniowana została wartość rynkowa nieruchomości. Jest to materia rozpoznana i opanowana stosownymi przepisami. Natomiast wymóg oszacowania wartości jednostkowej 1 m kw. gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny może budzić praktyczne problemy. W otoczeniu nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, jej bliskim sąsiedztwie, może znajdować się kilka różnych nieruchomości. Z różnych praktycznych względów, pomimo jednorodnego przeznaczenia, każda z tych nieruchomości może mieć odmienną wartość rynkową. Z proponowanego przepisu nie wynika jednoznacznie, którą z tych wartości należy przyjmować do obliczeń. Według jakiej procedury wybierać wartość do obliczeń. Jeśli w proponowanym przepisie chodzi o oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, która została przeznaczona pod drogę publiczną, to sformułowania użyte w tym przepisie niejasno oddają tę prostą intencję.

 

Zakładając jednak, że wartość Wb zostanie w końcu ustalona w efekcie mnożenia tej wartości przez powierzchnię gruntu P, powstaje kwota P x Wb wyrażona w złotych.

Do obliczenia Wp ze wzoru (2) niezbędne jest określenie wielkości współczynnika Wa.

Z zastosowanego przy definiowaniu współczynnika Wa art. 134 ust. 4 UOGN wynika: Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jak wcześniej wspomniano, w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne trudno mówić o odrębnym rynku tego typu nieruchomości. Trudno znajdować powód, dla którego nastąpią wzrosty czy też spadki wartości. Jedynym nabywcą są instytucje publiczne. Ceny tych nieruchomości szacowane są na podstawie cen nieruchomości przyległych, a więc nośnikiem ceny nie jest funkcja, którą jest droga publiczna, lecz lokalizacja i pierwotne przeznaczenie nieruchomości. Przeznaczenie, które istniało, zanim zapadła decyzja o lokalizacji drogi publicznej. Porównywanie wartości nieruchomości stanowiącej drogę publiczną z pierwotnym przeznaczeniem nieruchomości wydaje się więc bezsensowne.

 

Wiele problemów praktycznych może rodzić zdanie zawarte w projektowanym przepisie: Współczynnik (…) ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w wysokości od 0,10 do 0,30 na podstawie badania rynku nieruchomości. Należy mieć na względzie fakt, że od ustaleń rzeczoznawcy uzależniona jest znacząco kwota odszkodowania ujęta w sztywnych widełkach od 0,1 do 0,3. Skoro rzeczoznawca jest obligowany do dokonywania badań rynku nieruchomości, to wszelkie wskaźniki i współczynniki winny płynąć z badań rynku, a nie z treści rozporządzenia. Rzeczoznawca winien udowadniać używane w kalkulacjach wielkości danymi z rynku, a nie przy zastosowaniu swoich subiektywnych ustaleń. Wykluczone winno być sztywne narzucanie wielkości rzekomo pochodzących z rynku. Warto mieć stale na względzie, że w grę wchodzi odszkodowanie, konkretny pieniądz.

Od niejasności, niezrozumiałości i koniecznych do przeprowadzania dodatkowych czynności niezbędnych do zadośćuczynienia treści ust. 3 wręcz się roi. Prócz czynności kalkulacyjnych polegających na oszacowaniu Wp – kwoty, o którą powiększa się wartość należy dodatkowo stwierdzić:

 

·                   gdy kwota Wp jest większa niż różnica między wartością iloczynu P x Wb a wartością nieruchomości określoną zgodnie z ust. 1 lub 2, jako kwotę Wp przyjmuje się tę różnicę;

·                   wziąć pod uwagę w szczególności różnice występujące między cenami gruntów przeznaczonych na cele budowlane a cenami gruntów o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, przy czym im większa różnica między cenami tych gruntów, tym wyższy współczynnik Wa.

 

Sensowność prowadzenia rozważań na przykładzie nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne uzasadniają kolejne ustępy zaprojektowanego przepisu.

 

 

 

Omówiona technologia kalkulacji Wp zmierza rzekomo do określenia kwoty odszkodowania, która w wyniku wyżej omówionych – zawiłych i pokrętnych – czynności wyniesie:

W_O = W_RN + Wp (1)

 gdzie:

W_O – wartość odszkodowania;

W_RN – wartość rynkowa nieruchomości;

W_P – kwota, o która powiększa się wartość stanowiącą od 10% do 30% wartości gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny.

 

Tym sposobem właściciel nieruchomości może liczyć na to, że odszkodowanie zawierać będzie najprawdopodobniej wartość rynkową nieruchomości oraz pewną dodatkową kwotę. Skomplikowany sposób określania tej kwoty dodatkowej nie tyle ma zbliżać do konstytucyjnie należnego słusznego odszkodowania, ile prawdopodobnie ma od niego odwracać uwagę. Oczywiście część uczestników procesów odszkodowawczych pójdzie tą ścieżką, mając nadzieję, że omawiany przepis na końcu swej drogi doprowadza do należnej właścicielowi kwoty odszkodowania. Analiza projektowanego przepisu wykazuje jednak, że sytuacja taka może pojawić się jedynie przez przypadek, na skutek niezwykłego splotu okoliczności. Powyższe dowodzi, że przepis nie nadaje się do celu, dla którego został przygotowany. W obecnym kształcie jest to przepis szkodliwy dla właścicieli nieruchomości, ponieważ z zasady nie prowadzi do kwoty odpowiadającej słusznemu odszkodowaniu. Jego zamącona treść utrudnia dociekanie słusznego odszkodowania.

Kij ma jednak dwa końce. Negatywnych konsekwencji niefortunnego przepisu należy się spodziewać nie tylko po stronie właścicieli nieruchomości przeznaczanych na cel publiczny, ale także po stronie wywłaszczającego. Należy mieć na względzie, że instytucje publiczne nabywające nieruchomości na cele publiczne zobowiązane będą dostarczać właścicielom nieruchomości wyceny wykonane na podstawie obowiązujących przepisów prawa. Im gorszy przepis, im bardziej zagmatwany, tym łatwiej będzie wykazać właścicielom nieruchomości, że dostarczona im wycena realizowana na jego podstawie zawiera wady, błędy i uchybienia. Olbrzymie pieniądze publiczne zamiast pójść na drogi publiczne, pójdą na kolejne wyceny, spory, sądy i niezdrową aurę wokół procesu budowy dróg.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?