Kiedy spłata rat zwalnia z podatku dochodowego

Do zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości uprawnia m.in. spłata zobowiązania zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uprawniające do zwolnienia z podatku dochodowego uważa się m.in. spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Podstawową okolicznością decydującą o prawie do przedmiotowego zwolnienia jest cel zaciągnięcia kredytu, dlatego też z umowy kredytu powinno wynikać, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy. Ważne również, aby przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik przeznaczył na spłatę kredytu nie później niż w okresie 2 lat.

Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, która – jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat od daty nabycia – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednak stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można zwolnić się z obowiązku zapłaty podatku, przeznaczając cenę sprzedaży w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe. Na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 wymieniowej wyżej ustawy, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się między innymi wydatki poniesione na :

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe określone poniżej;
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. A;
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Spłata kredytu

Celem, na jaki musi być zaciągnięty spłacany kredyt, jest :

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej

Stosownie do treści art. 21 ust. 29 wymienionej wyżej ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki) na cele mieszkaniowe.

Sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu

W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nabyte w drodze spadku, nabyte przed upływem 5 lat od nabycia wyżej wymienionego prawa. W tym przypadku po stronie wnioskodawczyni powstaje zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych, w wysokości 19 proc. dochodu. W 2017 r. wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła mieszkanie, na zakup którego wspólnie zaciągnęli kredyt. Para jest we wspólności majątkowej małżeńskiej. W zakupionym mieszkaniu wnioskodawczyni realizuje własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z wyżej cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. W takim przypadku kredyt został przeznaczony na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Ponieważ podstawową okolicznością decydującą o prawie do przedmiotowego zwolnienia jest cel zaciągnięcia kredytu (pożyczki), dlatego też z umowy kredytu bankowego powinno wynikać, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Ważne jest również, aby przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokona odpłatnego zbycia.

Uwzględniając zatem powyższe, stwierdzić należy, że wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przez wnioskodawczynię i jej małżonka, z którym pozostaje we wspólności majątkowej, na zakup mieszkania, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe, przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich przesłanek wyżej opisanych, mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe. Sytuacji nie zmienia, że kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości stanowi majątek odrębny wnioskodawczyni, a zostanie przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup wspólnie z mężem (na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej) mieszkania, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna z 01.03.2018 r. sygn. 0115-KDIT2-3.4011.43.2018.1.KP