Kiedy najem jest działalnością gospodarczą

Posiadanie dwóch mieszkań na wynajem nie przesądza o tym, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą.

Jeżeli mieszkania stanowią majątek prywatny, a aktywność ogranicza się jedynie do zawarcia umów oraz pobierania czynszu oraz kosztów mediów, i mieszkania wynajmowane są osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe, nie przesądza to o prowadzeniu działalności gospodarczej. 

Wnioskodawczyni zwróciła się do Fiskusa z pytaniem, czy wynajmując dwa mieszkania, należące do jej majątku prywatnego, będzie mogła skorzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania według stawki 8,5 proc. Przedmiotem najmu będą składniki majątku prywatnego, nie związane w żaden sposób z działalnością gospodarczą. Najem mieszkań nie wypełni przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z interpretacją Fiskusa, najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, przy czym każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawny. Nie zawsze bowiem podatnik może sam zaliczyć wynajmowane lub wydzierżawiane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku dzierżawa lub najem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej formy. Składnikami związanymi z działalnością gospodarczą z pewnością są środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne. Fakt ich związania z działalnością gospodarczą podatnika wynika z samej definicji pojęcia środka trwałego (wartości niematerialnej i prawnej). Środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne są bowiem przedmiotami używanymi przez podatnika na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że umowę najmu wnioskodawczyni ma zamiar zawrzeć jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Najem mieszkań nie będzie miał charakteru profesjonalnego i zorganizowanego. Aktywność wnioskodawczyni ograniczy się jedynie do zawarcia umów najmu dwóch mieszkań oraz pobierania z tego tytułu czynszu oraz kosztów zużytych mediów. Wnioskodawczyni zamierza wynajmować mieszkania osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej na ich cele mieszkaniowe. W takiej sytuacji przychody z przedmiotowego najmu nie będą przychodami z działalności gospodarczej..

Dochody osiągane przez podatników z najmu są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych., a ryczałt od nich wynosi 8,5%.

Interpretacja indywidualna z dnia 10.10.2017 roku znak 0111-KDIB2-2.4011.231.2017.1.AR