Kiedy i dlaczego należy starać się o warunki zabudowy działki?

Jeśli działka nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to właśnie warunki zabudowy (WZ) gwarantują nam późniejszą możliwość uzyskania pozwolenia na budowę docelowej inwestycji. Czym jednak są same warunki zabudowy, potocznie określane mianem „wuzetki”? Dlaczego i kiedy należy się o nie starać?

Przede wszystkim – czym są warunki zabudowy?

W dużym skrócie są zamiennikiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Określają nam możliwości zagospodarowania działki, wszystkie parametry, o których mówi tekst MPZP, czyli możliwości realizacji inwestycji na działce, wszystkie parametry inwestycji oraz możliwości zagospodarowania działki. W skrócie „wuzetka” wskazuje, co możemy wybudować, o jakich parametrach, wielkościach i wymiarach.

Dlaczego wprowadzono warunki zabudowy?

Aby móc uporządkować zabudowę okolicy i określić możliwości zabudowy danego terenu/obszaru. Warunki zabudowy wprowadzono, aby np. unikać sytuacji, kiedy w środku osiedla mieszkalnego powstaje zakład produkcyjny. Określają one obszary o określonej zabudowie – tak jak robi to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – są jego zamiennikiem w momencie, kiedy na danym obszarze MPZP nie jest określony.

Kiedy możemy starać się o warunki zabudowy?

W momencie braku uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w trakcie jego uchwalania. Ważną informacją jest fakt, że o warunki zabudowy nie staramy się wtedy, kiedy na danym terenie jest już uchwalony MPZP – jest on bowiem nadrzędny. Dodatkowo, oprócz uzyskania WZ dla określenia możliwości zrealizowania inwestycji na danym terenie, staramy się o warunki zabudowy również wtedy, gdy chcemy podzielić niezabudowaną działkę. Takie parametry, jak właśnie powierzchnie nowo wydzielonej działki, określa MPZP. Kiedy miejscowy plan na danym terenie nie jest uchwalony, staramy się o WZ, aby otrzymać parametry dla podziału działki.

Pod jakimi warunkami możemy uzyskać WZ?

1. Pierwsza kwestia, czyli dobre sąsiedztwo Jest to podstawowy element brany pod uwagę przy uzyskiwaniu WZ. Dobre sąsiedztwo jest to nic innego jak możliwość określenia WZ na podstawie inwestycji w okolicy działki. Inwestycja budowlana musi przylegać do drogi publicznej, przy której znajduje się nasza działka i jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie warunków dla naszej inwestycji. Kiedy dobre sąsiedztwo nie obowiązuje? Przede wszystkim wtedy, kiedy planujemy inwestycję produkcyjną zlokalizowaną na obszarze przeznaczonym na ten cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc (był uchwalony przed 1995 rokiem) i nie został uchwalony nowy plan. Dobre sąsiedztwo nie obowiązuje również przy zabudowie zagrodowej.
2. Kolejnym warunkiem jest dostęp do drogi publicznej Nie uzyskamy WZ, jeśli nasza działka nie posiada takiego dostępu. Kiedy dostęp do drogi publicznej jest zrealizowany poprzez drogę wewnętrzną np. udział w tej drodze lub służebność przejazdu i przejścia, ważne jest, aby droga dojazdowa posiadała odpowiednią szerokość do uzyskania pozwolenia na budowę (PNB). Z reguły wystarczającą szerokością jest 3,5 m, ale nie wszędzie i nie zawsze. Należy pamiętać, że nie zawsze przylegająca do drogi publicznej działka ma do niej dostęp. Dlaczego? Przykładem jest np. autostrada – nie uzyskamy zjazdu na działkę na autostradzie. Dlatego też taka działka traktowana jest jako działka bez dostępu do drogi, jeśli nie ma uregulowanego dostępu w inny sposób.
3. Możliwość przyłączenia potrzebnego uzbrojenia W zasadzie niewiele tutaj można się rozpisywać – w dużym skrócie działka i przyszła inwestycja musi mieć możliwość przyłączenia do potrzebnych mediów.

Kilka ciekawostek

Jaki obszar analizujemy, aby określić WZ? Jest to 3-krotność szerokości frontu działki, natomiast obszar ten nie może być mniejszy niż 50 m.
Przede wszystkim nie trzeba być właścicielem gruntu, aby otrzymać WZ. To oznacza, że takie warunki może uzyskać każdy. Dodatkowo, na tę samą nieruchomość można uzyskać kilka różnych „wuzetek” (w zależności od tego, o co wnioskuje zainteresowany).
Uzyskane warunki zabudowy mają określony termin ważności tylko w dwóch przypadkach. Pierwszy to uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a drugi – uzyskanie pozwolenia na budowę (PNB). Wyjątkiem jest sytuacja, w której warunki zabudowy mogą obowiązywać w momencie, kiedy zostanie uchwalony MPZP. Natomiast warunki zabudowy muszą być zgodne z ustaleniami MPZP.

A co w momencie, kiedy gmina jest w trakcie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a chcemy uzyskać WZ, aby móc zacząć realizację inwestycji?

1. Jeśli warunki zabudowy są zgodne z projektowanym miejscowym planem na danym obszarze – zostaną wydane.
2. Jeśli warunki zabudowy nie są zgodne z projektowanym MPZP – zostają zawieszone na maksymalnie 9 miesięcy i w momencie, kiedy MPZP nie został uchwalony, można realizować WZ i uzyskać PNB.

Podsumowując

Uzyskanie warunków zabudowy niekoniecznie musi być skomplikowane i czasochłonne. Nie musi otrzymać ich właściciel i nie musi być to jeden egzemplarz. Ważne jest to, aby mieć podstawową wiedzę o nieruchomościach, a przede wszystkim informacje pozwalające nam określić możliwość uzyskania WZ. Dlaczego? Bo zaoszczędzimy czas. Często już na początkowym etapie analizy działki możemy stwierdzić, czy szansa na interesującą nas „wuzetkę” jest, czy też należy szukać działki w innym miejscu.

Autor: Maciej Tomalak Agent Nieruchomości REMAX DUO