Kasy oszczędnościowo-budowlane powrócą?

Posłowie SLD proponują, aby państwo wspierało osoby oszczędzające w kasach budowlanych corocznie naliczaną premią. Wynosiłaby ona 20 proc. zgromadzonych w danym roku oszczędności.

Posłowie SLD wnieśli do Sejmu projekt ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe – to zaktualizowana wersja ustawy z 1997 r. Wtedy, pod koniec 1998 r. żadna z czterech gotowych kas budowlanych nie została uruchomiana, a głównym powodem tego był brak przepisów wykonawczych. Tymczasem ich słowackie odpowiedniki prowadzą ponad 1,1 mln rachunków oszczędnościowo-kredytowych, a czeskie prawie 5 mln. Co istotne, umowy oszczędnościowo-kredytowe na cele mieszkaniowe zawarte w tych kasach opiewają odpowiednio na 50 oraz 201 mld zł. To oznacza, że ich suma jest wyższa od obecnego poziomu skumulowanego zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych we wszystkich polskich bankach. Obecnie każda czeska rodzina ma rachunek w kasie oszczędnościowo-budowlanej. Porównywalny sukces kasy budowlane odnoszą na Węgrzech (tam w 3 tego typu kasach oszczędza obecnie 1,1 mln klientów) oraz w Chorwacji. Rekordy popularności biją z kolei w Niemczech – 33 mln umów oraz w Austrii – 5 mln umów.

W projekcie ustawy proponowane jest wsparcie przez państwo osób oszczędzających w kasach budowlanych corocznie naliczaną premią – w wysokości 20 proc. od zgromadzonych w danym roku oszczędności. W sytuacji niedoboru kapitału i katastrofalnego deficytu mieszkań, niezbędnym ze strony państwa staje się szybkie stworzenie ram prawnych umożliwiających działanie nowych instytucji i systemów finansowania budownictwa mieszkaniowego. Zatem celem proponowanej ustawy jest ustanowienie nowych rozwiązań prawnych, które umożliwiają uruchomienie w Polsce systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, a także stworzenie nowych instytucji finansowych – kas budowlanych – dla obsługi tego systemu oraz wspieranie przez państwo oszczędzających na cele mieszkaniowe.

Proponowany oszczędnościowo-kredytowy system finansowania opiera się na niemieckim systemie bausparen, czyli „kolektywnej samopomocy finansowej” osób zainteresowanych poprawą swojej sytuacji mieszkaniowej. Wspólne oszczędzanie umożliwia uczestnikom tego systemu zrealizowanie marzeń o własnych czterech ścianach. W krajach, w których system ten funkcjonuje od lat, stał się on efektywnym instrumentem tworzenia prywatnego kapitału, odgrywając znaczącą rolę w tworzeniu prywatnej własności mieszkaniowej. To właśnie system docelowego oszczędzania jest najefektywniejszym i najszybszym sposobem dochodzenia do własnego mieszkania dla rodzin o średnich i niskich dochodach. W obecnej sytuacji, jak nigdy do tej pory, ujawnia się potrzeba utworzenia kas budowlanych, odgrywających również rolę bezpiecznego stabilizatora systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego przez oferowanie kredytów w złotych o stałym i niskim oprocentowaniu oraz poprzez kumulowanie wkładów oszczędnościowych przez przyszłych nabywców domów i mieszkań. To właśnie kasy budowlane pełnią w innych krajach funkcję amortyzatora wahań koniunktury na rynku nieruchomości, dzięki kreowaniu wkładu własnego kredytobiorców i właścicieli mieszkań. Za sprawą własnego, niezależnego systemu refinansowania kas budowlanych mają gwarantować klientom: niskie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w walucie krajowej, niezmienność oprocentowania przez cały okres trwania umowy, oprocentowanie w okresie oszczędzania, którego atrakcyjność zwiększana jest poprzez korzystanie z pomocy państwa, w formie premii mieszkaniowej dopłacanej corocznie na rachunek oszczędnościowy klienta.

Kasy budowlane są niezbędnym uzupełnieniem sprawnie funkcjonującego rynku usług finansowych. Stanowią one obok banków oferujących kredyty hipoteczne podstawowy filar systemów finansowania potrzeb mieszkaniowych. Podstawą funkcjonowania docelowego systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz działania kas budowlanych ma być umowa docelowego oszczędzania, zawierana pomiędzy oszczędzającym a kasą. Główną zasadą realizacji tej umowy jest zachowanie ekwiwalentności wzajemnych świadczeń oszczędzającego i kasy. To bowiem stanowi jedną z gwarancji płynności kas. Kasa przyjmuje wkłady oszczędnościowe od oszczędzających i z gromadzonych w ten sposób środków udziela im kredytów na realizację celów mieszkaniowych. W rozumieniu proponowanej ustawy, celem mieszkaniowym jest zarówno budowa budynków mieszkalnych (zwłaszcza domów jednorodzinnych), zakup mieszkania prywatnego i własnościowego, jak i przebudowa, modernizacja i remont istniejącej substancji mieszkaniowej.

Funkcjonowanie systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe można przedstawić następująco: oszczędzający po podpisaniu umowy docelowego oszczędzania, w której określona zostaje suma jego zamierzonych wydatków na cele mieszkaniowe, systematycznie gromadzi na oprocentowanym koncie w kasie swój wkład oszczędnościowy, przy czym podpisana umowa oraz zgromadzone oszczędności uprawniają oszczędzającego do otrzymania kredytu w wysokości równej kwocie zgromadzonego przez niego wkładu. Oprocentowanie kredytu w kasie budowlanej jest niezależne od poziomu oprocentowania na rynku kapitałowym i pozostaje niezmienne przez cały okres spłaty. Wysokość oprocentowania kredytu w kasach budowlanych leży nawet w krajach o niskiej inflacji zdecydowanie poniżej rynkowego oprocentowania kredytów. Zabezpiecza to przyszłego inwestora mieszkaniowego przed ryzykiem zmiany warunków spłaty kredytu. Z chwilą otrzymania kredytu przez oszczędzającego rozpoczyna się ściśle określony okres spłaty. Dzięki gwarantowanemu stałemu oprocentowaniu kredytu możliwe jest dokładne określenie zarówno wysokości comiesięcznych spłat, jak i łącznego kosztu spłaty otrzymanego kredytu.

Przyjęcie proponowanej ustawy otworzy przed polskimi rodzinami szansę skorzystania z podstawowej zalety systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe – dostępność do kredytu mieszkaniowego o niskim i niezmiennym przez cały okres spłaty oprocentowaniu. W gospodarce wolnorynkowej mieszkanie również powinno być towarem. Bowiem tylko budownictwo mieszkaniowe funkcjonujące na zasadach wolnorynkowych może stać się lokomotywą rozwoju gospodarczego. Z drugiej strony każde państwo o rozwiniętej gospodarce rynkowej w mniejszym lub większym stopniu wspiera finansowo swoich obywateli w realizacji ich potrzeb mieszkaniowych, ułatwiając im nabycie specyficznego towaru, jakim jest mieszkanie. Żadne państwo nie jest w stanie zagwarantować mieszkania wszystkim swoim obywatelom. Może natomiast, i powinno, stwarzać odpowiednie mechanizmy i formy pomocy finansowej, aby maksymalnie poszerzać krąg tych, którzy sami będą rozwiązywać swoje problemy mieszkaniowe.

Z makroekonomicznego punktu widzenia system docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, przez gromadzenie prywatnego kapitału oraz finansowanie budownictwa mieszkaniowego, inicjuje poprawę koniunktury w wielu gałęziach przemysłu oraz stanowi istotny czynnik stabilnej gospodarki wolnorynkowej. Dotychczasowe doświadczenia funkcjonowania tego systemu potwierdzają, że jest on w stanie zmobilizować imponujące kwoty prywatnych oszczędności na inwestycje mieszkaniowe. Taki system działa tłumiąco na inflację. Po zgromadzeniu przez oszczędzającego wkładu w wysokości 40-50 proc. określonej w umowie sumy, faktyczna suma oszczędności wraz z odsetkami, finansową pomocą państwa oraz kredytem kierowana jest bezpośrednio na inwestycje budowlane i remontowe. Zwiększenie napływu kapitału inwestycyjnego przysparza miejsc pracy nie tylko w samym budownictwie, lecz również w innych gałęziach przemysłu, handlu i w rzemiośle. Poprzez napędzanie koniunktury w budownictwie mieszkaniowym – system docelowego oszczędzania staje się siłą napędową rozwoju całej gospodarki narodowej. Upowszechniając finansowanie własnych czterech ścian, system zapobiega gwałtownemu wzrostowi cen na rynku mieszkaniowym. Poprzez zwiększanie udziału kapitału własnego przyszłych mieszkańców w finansowaniu inwestycji mieszkaniowych, system docelowego oszczędzania zapobiega ich zbytniemu zadłużaniu się, co również działa antyinflacyjnie. Analizy porównawcze wyraźnie wskazują, że w krajach, w których przez regulacje podatkowe preferuje się finansowanie budownictwa mieszkaniowego wyłącznie poprzez zaciąganie kredytów, a nie za pomocą wstępnego oszczędzania na ten cel, problemy mieszkaniowe są zdecydowanie większe.