Kasy oszczędnościowo-budowlane: dobra zmiana?

Zapowiedź rządowej „dobrej zmiany” na rynku nieruchomości oznacza powrót do znanej już Polakom koncepcji kas oszczędnościowo-budowlanych.

Zaplanowane na 2018 r. wygaszenie programu „Mieszkanie dla Młodych” otwiera dyskusję o systemie wspierania budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Rozwiązanie, które zakłada dofinansowanie wkładu własnego wymaganego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego i co istotne, obecnie jest w fazie największego zainteresowania beneficjentów (po zwiększeniu dopłat i włączeniu rynku wtórnego), zostanie zastąpione nową ustawą – przygotowywaną przez nowy rząd. Kierunek szumnie zapowiadanej „dobrej zmiany” obiecanej przez partię rządzącą wyznaczy Narodowy Program Budowy Mieszkań.

Szczegóły tej propozycji na razie są dość oszczędnie dawkowane opinii publicznej. Wiadomo, że jednym z elementów rządowego planu jest stworzenie warunków do realizowania mieszkań na działkach udostępnianych przez Skarb Państwa. Ceny terenów pod inwestycje byłyby niższe od rynkowych, co pozwoliłoby obniżyć koszty nowych projektów mieszkaniowych i docelowo przełożyłoby się na lepsze warunki finansowe oferowane potencjalnym lokatorom. Budowa tanich mieszkań na państwowych działkach ma stanowić wobec tego środek do spełnienia przedwyborczej obietnicy o budowie lokali za ok. 4 tys. zł/mkw. Praktyka pokaże, jak bliska lub przeciwnie, bardzo odległa od rzeczywistości jest ta idea.

Więcej konkretnych informacji przynosi kolejna projektowana zmiana, a to dlatego, że oznacza powrót do dobrze znanej koncepcji kas oszczędnościowo-budowlanych. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wkrótce ogłosi projekt przedmiotowej ustawy, która będzie nawiązywać do systemu funkcjonującego w innych europejskich krajach, takich jak Niemcy, Czechy, Słowacja czy Węgry. Narzędzie służące do gromadzenia środków na cele mieszkaniowe może zastąpić program „Mieszkanie dla Młodych”, ale tylko w kontekście prób rozwiązania problemu wzrostu obowiązkowego wkładu własnego. Warto podkreślić, że w przyszłym roku wymagana kwota sięgnie już poziomu 20 proc. Komisja Nadzoru Finansowego wielokrotnie zwracała uwagę, że kluczem do uzdrowienia sytuacji na rynku nieruchomości jest wypracowanie w polskim społeczeństwie nawyku długoterminowego oszczędzania. Sprowadza się to do stwierdzenia, że jeśli potencjalny nabywca już na początku ma problem ze zgromadzeniem kwoty w wysokości aktualnie 15 proc. wartości nabywanej nieruchomości, w dłuższej perspektywie może nie udźwignąć ciężaru rat spłacanych średnio przez 20 czy 30 lat. Skalę zjawiska obrazują dane Komisji Nadzoru Finansowego, według szacunków tej instytucji pierwszy kryzys związany ze spłatą kredytu pojawia się przeciętnie po 5 latach od dnia zawarcia umowy kredytowej. Kasy oszczędnościowo-budowlane właściwie nie pozostawiają Polakom wyboru, jeśli potencjalni nabywcy nieruchomości już zdecydują się oszczędzać, muszą być konsekwentni i znać skutki swoich decyzji – zamrożenie środków na koncie, które po 3 lub 5 latach bądź później mogłyby zasilić rynek.

Z perspektywy kredytobiorców takie rozwiązanie ma trzy podstawowe plusy. Po pierwsze osoba planująca zakup nieruchomości po kilku latach może dysponować potrzebnym kapitałem – mając nadzieję, że jej możliwości ekonomiczne na to pozwalają. Po drugie kasy oszczędnościowo-budowlane wiążą się z możliwością uzyskania niższego oprocentowania w banku. Po trzecie oprócz niższej ceny kredytu klient mógłby liczyć na dopłaty z budżetu państwa. Jeśli kasy oszczędnościowo-budowlane są najlepszym narzędziem oszczędzania na zakup nieruchomości, zatem co do tej pory stało na przeszkodzie, by mogły z powodzeniem funkcjonować w Polsce? Okazuje się, że wspomniane korzyści dla klientów banków, mogą zbyt mocno uderzyć w budżet państwa. Konflikt interesów to największe ryzyko rzucające cień na pomysł rządu. Jednym z krytycznych głosów w sprawie kas oszczędnościowo-budowlanych jest opinia Narodowego Banku Polskiego, w której czytamy, że zasadą funkcjonowania tego rodzaju narzędzia jest tzw. piramida finansowa. Sprawne działanie rozwiązania jest uzależnione od udziału kolejnych oszczędzających, zatem ewentualne przerwanie ciągłości napływu środków będzie generować straty po stronie finansów publicznych. Nie bez wpływu na działanie kas oszczędnościowo-budowlanych pozostaną także zmiany stóp procentowych.

Przeciwne stanowisko reprezentuje Związek Banków Polskich: Związek Banków Polskich, rekomendując uruchomienie w Polsce kas oszczędnościowo-budowlanych, podkreśla znaczenie elementu wsparcia oszczędzania ze strony państwa. Państwo wspiera długoterminowe gromadzenie oszczędności osób prywatnych, z których generowane są kredyty o stałej stopie, stwarzające szansę na realizację własnych zamierzeń mieszkaniowych przez rodziny o średnich i niższych dochodach. Prorozwojowe długoterminowe oszczędzanie w zależności od wyboru oszczędzającego pozwoli oszczędzającemu w kasie budowlanej na gromadzenie oszczędności przeznaczonych w zależności od jego sytuacji mieszkaniowej, zdolności kredytowej oraz potrzeb – wyjaśniał w styczniu ubiegłego roku Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich.

Związek Banków Polskich w kasach oszczędnościowo-budowlanych dostrzega szansę dla osób, które jeszcze nie dysponują wystarczającym budżetem na m.in. zakup własnego lokalu mieszkalnego, wkład własny przy zawieraniu umowy kredytowej czy remont posiadanej nieruchomości. Takie rozwiązanie wymaga jednak czasu, dlatego dla wielu nabywców, którzy nie chcą bądź nie mogą odkładać na później decyzji o nabyciu pierwszego mieszkania lub domu, skuteczniejszym, a przede wszystkim szybszym wsparciem pozostaje program „Mieszkanie dla Młodych”.

Kasy oszcżędnościowo-budowlane będą ryzykownym pomysłem także, jeśli weźmiemy pod uwagę perspektywy rozwoju gospodarczego kraju. Istotnie zakładają napływ środków na rynek, które będą stymulować budownictwo mieszkaniowe, ale powodują też zamrożenie rezerw finansowych. Brak dostępu do oszczędności może skutkować okresowym spowolnieniem dynamiki gospodarki.