Kary umowne na rynku nieruchomości

Rozmowa z Janem Skwarlińskim, notariuszem

Coraz częściej w umowach przedwstępnych i sprzedaży pojawiają się zapisy dotyczące kar umownych. Jak je traktować – jako coś zwyczajnego? Czy zachować szczególną czujność? A może odstąpić od umowy?

Generalnie, kary umowne są przewidziane za zwłokę w wykonaniu świadczenia niepieniężnego, np. mają naprawić szkodę wynikającą z opóźnienia w wydaniu kupującemu lokalu.

Jeśli zobowiązałem się, że 31 lipca wydam nabywcy lokal, a wydałem go 15 sierpnia, to za te dwa tygodnie zwłoki (o ile w umowie był zapis dotyczący kar) muszę zapłacić karę umowną. Co ciekawe, karę umowną, pomimo że gwarantuje wykonanie świadczenia niepieniężnego, zastrzega się w zasadzie w pieniądzach. Najczęściej jest ona określana według konkretnej stawki, np. za dzień zwłoki, miesiąc zwłoki itp. Wszystko zależy od tego, jaką realizację umowy przewidują strony.

Po co w umowie są zapisy dotyczące kar umownych? Kiedy je zastrzegać?

Kara umowna jest należna za opóźnienie w wydaniu świadczenia niepieniężnego.

Czy kary mogą być stosowane tylko dla jednej ze stron, czy też powinniśmy się domagać, aby dotyczyły każdej ze stron?

Skoro kary są zastrzegane w sytuacji opóźnienia wykonania świadczenia niepieniężnego, to oznacza to, że są one najczęściej zastrzegane przez stronę kupującą nieruchomość, przeciwko stronie sprzedającej, która jest zobowiązana do wykonania świadczenia niepieniężnego, tj. wydania nieruchomości. W typowej sytuacji to kupujący korzysta z kary umownej. Kary umowne należą się temu, kto płaci gotówkę, a nie dostaje w terminie swojego świadczenia niepieniężnego (towaru lub rzeczy).

To znaczy, że sprzedający nie stosują kar umownych?

Nie do końca. Oczywiście, to sprzedający jest obciążany karami umownymi, bo on świadczy rzecz, np. przenosi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy sprzedaje lokal, i to on będzie obciążony karą umowną na rzecz kupującego. Generalnie, kara umowna obciąża tę stronę umowy, która ma świadczyć określoną rzecz. Świadczeniem, które ma naprawić sprzedającemu szkodę wynikającą z opóźnienia w zapłacie ceny, są odsetki za zwłokę.

Jednak sprzedający nieruchomość woleliby zawsze otrzymać jak najszybciej gotówkę i mieć pewność, że strona kupująca nią dysponuje, bo przecież zdarzają się przypadki nieprzyznania kredytu na zakup nieruchomości…

Mówimy o sytuacji zawarcia umowy między sprzedającym a kupującym. Natomiast w sytuacji kredytowania pojawia się jeszcze bank. Jest on jednak osobą trzecią w stosunku do stron umowy. Banki zawierają umowę z jedną ze stron umowy sprzedaży, tzn. z kupującym. Jeśli kupujący posługuje się źródłem finansowania w postaci kredytu, to generalnie sprzedawcy to nie interesuje. Jeżeli sprzedawca oczekuje zapłaty i wie o tym, że środki będą pochodzić z kredytu, to akceptuje trochę dłuższe oczekiwanie na zapłatę pieniędzy. Moim zdaniem, okoliczności uzyskania czy nieuzyskania kredytu powinny obciążać stronę, która zawiera umowę kredytu. Osobę sprzedającą lokal mieszkalny może zupełnie nie interesować, skąd kupujący weźmie pieniądze. Jeśli kupujący nie dostanie kredytu, to musi znaleźć inne źródło finansowania. Wtedy pozostaje ewentualnie kwestia przedłużenia okresu umowy i renegocjacji warunków umowy sprzedaży.

A czy mogą być zawierane przez sprzedających umowy warunkowe, np. aby się zabezpieczyć przed niebezpieczeństwem, że bank odmówi kupującemu kredytu?

Umowy warunkowe mogą być zawierane. Stronom wolno się umówić, że umowa sprzedaży będzie uwarunkowana od spełnienia określonego warunku (np. znalezienia dodatkowego źródła finansowania). Warunek to zdarzenie przyszłe i niepewne, od którego ziszczenia (lub nieziszczenia) strony uzależniają zbycie lokali, nieruchomości. A umowa kredytowa nie jest zdarzeniem w rozumieniu kodeksu cywilnego. To inna czynność prawna. Nie wchodząc w szersze rozważania prawnicze, nie widziałbym przeszkody, aby umowa sprzedaży była uwarunkowana od wcześniejszego przyznania kredytu. Przy czym najpierw trzeba by zawrzeć umowę przedwstępną albo sprzedaży warunkowej – a następnie przenieść własność lokalu w momencie, gdy umowa kredytu zostanie zawarta przez nabywcę i będzie on miał pewne źródło finansowania. Większość umów jest dziś zawierana w trybie umowy przedwstępnej, która jest w tym celu właśnie przewidziana. Jeżeli przewidujemy przeszkodę, której nie da się usunąć, zawieramy umowę przedwstępną, a gdy ten warunek lub czynność prawna zostaną dopełnione – zawieramy umowę ostateczną. Wtedy wiemy, że umowa kredytowa została podpisana i źródło kredytowania jest zabezpieczone, a uruchomienie kredytu jest zależne tylko od umowy ostatecznej. Sprzedawca może kilka dni poczekać na pieniądze, ale będą one już pewne, bo źródło finansowania jest zabezpieczone.

Czy sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym zawsze ponosi odpowiedzialność za nieterminowe wywiązanie się z umowy?

W prawie cywilnym i międzynarodowym obowiązuje zasada „pacta sunt servanda” –umówiliśmy się, więc powinniśmy tego dopełnić. Tutaj z odpowiedzialności za wykonanie świadczenia nikt nikogo nie zwalnia. Ale czasami realizacja tych świadczeń jest utrudniona lub uwarunkowana innymi zdarzeniami, których strony nie są nawet w stanie przewidzieć. Dlatego możliwe są zmiany, renegocjacje czy ewentualne naprawienie szkody. W takich sytuacjach są m.in. przewidziane kary umowne czy odsetki za zwłokę. Ewentualnie wchodzi też w grę odstąpienie od umowy.

Powinno się odpowiadać za skutki swoich działań – zaniechań, niewykonania świadczenia w terminie itp., ale ostatecznie decyzję podejmują strony. Jeżeli umówiłem się z kimś, że mu sprzedam lokal, zawarłem umowę za określoną kwotę i zobowiązałem, że wydam mu lokal np. do końca miesiąca, ale z przyczyny ode mnie niezależnej nastąpiło opóźnienie w jego wydaniu o dwa – trzy dni, to najczęściej druga strona nie występuje o żadne odszkodowanie, bo nie jest to dla niej istotna szkoda i nie ma potrzeby wszczynania np. drogi procesowej, by uzyskać odszkodowanie. Jeśli jednak opóźnienie wynosi miesiąc czy 3 miesiące, to wówczas odpowiedzialność za szkodę może być znaczna. Wszystko zatem zależy zawsze od woli stron i od powstałej szkody.

A jeśli strony się nie umówiły co do kary umownej?

Jeśli strony się nie umówiły co do kary umownej, to obowiązują ogólne zasady odszkodowawcze przewidziane w kodeksie cywilnym Nie zawsze musimy się umawiać i nie zawsze musimy przewidywać powstanie szkody, stosując zapisy kary umownej. Jeśli tego nie zrobimy, a szkoda zostanie jednoznaczna stwierdzona, to są przewidziane ogólne zasady odpowiedzialności za niewykonanie świadczeń czy nienależyte wykonanie świadczeń. Wtedy mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia, to ostatecznie o obowiązku odszkodowawczym będzie orzekał sąd.

Czy kary umowne podlegają wpisowi do księgi wieczystej jako roszczenie?

To bardzo ciekawe pytanie. Księgi wieczyste są prowadzone tylko dla części lokali i nieruchomości gruntowych. W obrocie mimo wszystko znaczną część stanowi sprzedaż lokali własnościowych spółdzielczych, których jest jeszcze bardzo dużo. W 90 procentach nie mają one księgi wieczystej. Nie da się wpisać kar, jeśli nie ma księgi wieczystej. Natomiast w przypadku lokali, które mają księgę wieczystą, można dokonywać wpisów, które są przewidziane przez ustawę. Poza działem pierwszym, drugim i czwartym KW, które mają sprecyzowane wpisy, jest też dział trzeci, w którym ujawniane są roszczenia i obciążenia nie stanowiące hipoteki. Przepisy ustawy nie precyzują konkretnie, co może być tam wpisane. Są tylko podane przykłady takich wpisów. Osobiście, jeszcze się nie spotkałem w swojej praktyce z wnioskami o wpisywanie kar umownych w dziale III księgi wieczystej, aczkolwiek taki wniosek można złożyć. O wpisie ostatecznie orzeka sąd. W mojej ocenie, istnieje już na rynku potrzeba zabezpieczenia roszczeń w postaci wpisu do księgi wieczystej. To roszczenie miałoby sens i byłoby uzasadnione, a przepis nie wyklucza takiej sytuacji. Artykuł 16 w ustawie o księgach wieczystych przewiduje roszczenie przykładowe. Uważam, że wniosek o obowiązek zapłaty kary umownej można wpisać. Przy czym dotyczyłoby to sytuacji, gdy strona uważa, że jej się te kary należą, i żąda zapłaty, a jej nie otrzymuje. Miałoby to bardziej charakter zabezpieczenia swojego roszczenia poprzez ujawnienie go w księdze wieczystej.

Czy podobna sytuacja może dotyczyć zabezpieczenia w postaci ustanowienia na nieruchomości hipoteki kaucyjnej?

Wszystko należy rozpatrywać przede wszystkim przez pryzmat przeniesienia własności nieruchomości, pamiętając, że kary umowne nie dotyczą zapłaty, ale zwłoki w wykonaniu świadczenia niepieniężnego. Jeżeli nie nastąpiło przeniesienie własności, to sprzedawca może ustanowić na nieruchomości hipotekę kaucyjną zabezpieczającą np. obowiązek zwrotu otrzymanego zadatku. Jeśli zawarliśmy umowę przedwstępną, sprzedawca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży w określonym terminie i otrzymał w dniu zawarcia tej umowy zadatek, to może na swojej nieruchomości ustanowić hipotekę kaucyjną zabezpieczającą zwrot otrzymanego zadatku w przypadku niedotrzymania swojego obowiązku (np. niezawarcia ze swej winy umowy sprzedaży w określonym terminie).

Dziękuję za rozmowę

Mariusz Feliński

www.gazeta.gda.pl

powrót do listy artykułów