Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Magdalena Golonka, prawnik KRN.pl | 2009-06-10

Założeniem umowy najmu jest zapewnienie pewnej ciągłości stosunku prawnego łączącego strony umowy. Zakończenie stosunku najmu może być jednak poprzedzone okresem wypowiedzenia. W przypadku najmu lokali mieszkalnych terminy mogą wynosić nawet kilka lat.

Zgodnie z postanowieniami kodeksu cywilnego, umowa najmu zawarta na czas określony co do zasady nie może być wypowiedziana. W doktrynie pojawią się jednak spory dotyczące tego, czy w ogóle można dopuścić jakiekolwiek wyjątki przewidujące możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. W praktyce dopuszcza się bowiem taką możliwość, o ile zostaną spełnione łącznie następujące warunki:

- umowa nie dotyczy lokalu mieszkalnego;

- w umowie zostanie zastrzeżona odpowiednia klauzula, która musi szczegółowo określać sytuacje, gdy wypowiedzenie jest możliwe;

- strony umowy dokładnie określą okres wypowiedzenia, który będzie taki sam dla obu stron.

Wprowadzenie do umowy zapisu, że wypowiedzenie umowy może nastąpić „z ważnych powodów” może być niewystarczające w przypadku, gdy strony będą dochodziły swoich roszczeń na drodze postępowania sądowego.

Warto pamiętać, że umowa najmu, także ta zawarta na czas określony, może zostać rozwiązana za porozumieniem stron.

Z kolei, rozważając dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, należy rozróżnić przedmiot najmu. I tak, przy najmie lokalu użytkowego, wypowiedzenie takiej umowy może nastąpić zgodnie z terminami wypowiedzenia ustalonymi przez strony w samej umowie, a w przypadku braku takich postanowień umownych, należy zastosować regulację kodeksu cywilnego. Ustala on termin wypowiedzenia na 3 miesiące, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie.

Kodeks przewiduje także możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Zgodnie z art. 685 k.c., jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Ponadto, zgodnie z art. 687 k.c., zwłoka najemcy z zapłatą czynszu za 2 okresy powoduje, że wynajmujący musi wezwać go pisemnie do zapłaty i udzielić dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie należności. Po tym okresie może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia.

Natomiast w przypadku najmu lokalu mieszkalnego kwestia dotycząca możliwości oraz terminów wypowiedzenia uregulowana jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r. Ustawa ta przewiduje zupełnie inne terminy wypowiedzenia umowy najmu, a przede wszystkim określa szczegółowe okoliczności, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę. I tak, art 11 ustawy zawiera najważniejsze informacje dotyczące możliwości i terminów wypowiedzenia umowy. Ustawa zawiera kilka wariantów wypowiedzenia umowy:

1. Jednomiesięczny termin wypowiedzenia (liczony od końca miesiąca kalendarzowego) przysługuje wynajmującemu, jeśli:

a) najemca pomimo pisemnego upomnienia:

- nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub

- zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub

- niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub

- wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

b) najemca nie zapłacił czynszu za ostatnie 3 okresy:

- wynajmujący musi pouczyć go pisemnie o skutkach zwłoki;

- wynajmujący musi wyznaczyć dodatkowy – miesięczny termin na uregulowanie zaległości;

- jeśli w tym terminie najemca ureguluje należność, nie można wypowiedzieć umowy;

c) najemca: wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;

d) najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

2. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć ponadto stosunek najmu:

- z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

- z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

3. Gdy właściciel lokalu (lub jego bliski) chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli:

- lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub

- jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

W tym wypadku właściciel musi pokryć koszty przeprowadzki.

4. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, w terminie nie późniejszym niż trzy lata naprzód, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu:

- jeśli lokator nie ma prawa do innego lokalu;

- jeśli właściciel nie zapewni lokatorowi lokalu zamiennego.

Jeżeli jednak właściciel, który wypowiedział najem, nie zamieszkał w swoim lokalu lub przestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według wyboru, do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, lub do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Tu również koszty wyprowadzki ponosi właściciel.

Nie można pominąć także rozwiązania, które przewiduje art. 11 ust. 12 ustawy. Stanowi on, że jeżeli lokatorem jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie 3 lat nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora. Jest to tak zwany dożywotni najem, który wygasa dopiero po śmierci lokatora.

Źródło: KRN.pl | 2009-06-10

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?

powrót do listy artykułów

Komentarze (0)